КРТ: где случаются реальные проблемы девелоперов. Аналитическая статья

Недавно смотрел свежее исследование CMWP по рынку КРТ — и поймал себя на мысли: это же ровно те разговоры, что у меня были с клиентами последние два года. Внимательно рассмотрите графики прикрепленные к посту. Это интересно

70% девелоперов уже реализуют проекты КРТ, ещё 30% только заходят. Рынок сформировался. Но вот что интересно — барьеры у всех одни и те же, просто в разной пропорции.

Первое место — инфраструктурная нагрузка, 23%. Соцобъекты, транспорт, парковки. Я видел проекты, где экономика ломалась именно на этом: участок хороший, спрос есть, а требования по социалке съедают всю маржу. И никто не считает это на старте — считают, когда уже поздно.

Второе — экономическая неопределённость и финмодель, в сумме 27%. Это не про «не умеем считать». Это про то, что параметры меняются быстрее, чем успеваешь защитить модель перед банком.

Третье — согласования и работа с органами власти, 24%. И вот здесь самое любопытное в исследовании: в регионах с этим сталкиваются в три раза чаще, чем в Москве — 24% против 8%. У меня был клиент из города-миллионника, который потратил на согласование градостроительной концепции больше времени, чем на весь остальной проект. В Москве процедура обкатана. За МКАДом — каждый раз заново.

Ещё цифра, которая многое объясняет: 45% участников назвали самым сложным этапом именно старт проекта — согласования с городом и ведомствами. Не стройку, не продажи. Старт.

А 67% запросов на поддержку от региональных девелоперов — это именно сопровождение согласований. У федеральных игроков в разы меньше: они чаще спрашивают про анализ площадок и финмодель, потому что вопрос власти для них уже решён на уровне переговорных механизмов.

Мой вывод: экономику КРТ большинство рынка всё ещё оценивает позитивно — почти все федеральные девелоперы, 60% региональных и 55% московских считают её интересной или потенциально выгодной. Барьер не в самой модели. Барьер — в том, что механизмы поддержки одинаковые для Москвы и для региона, хотя проблемы совершенно разные.

Если вы заходите в КРТ вне Москвы — закладывайте больше времени на согласования отдельной строкой в бюджете проекта, а не «как получится». Это упрямая статистика.

В вашем проекте где сейчас узкое место — инфраструктура, экономика или согласования? Пишите, обсудим и найдем решение.

IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.