ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Пост 2/10. Разбор Стандарта КРТ.

КНИГА 2 ЗАСТРОЕННЫЕ ТЕРРИТОРИИ

Как работать со сложившейся застройкой: три сценария Стандарта

Мы понимаем, что большинство проектов КРТ в городах — это не чистое поле, а уже застроенные территории: кварталы советской застройки, ветхий фонд, промышленные зоны. Книга 2 Стандарта посвящена именно им.

Логика документа строится на трёх сценариях эволюционного развития территории:

1. Стабилизация — сохранение и точечное улучшение среды;

2. Рост — уплотнение и добавление новых функций;

3. Сжатие — снижение избыточной плотности и реорганизация.

Стандарт выделяет пять типов сложившейся городской среды: индивидуальную жилую, среднеэтажную и многоэтажную микрорайонную, советскую периметральную и историческую смешанную. Для каждого типа заданы свои ключевые параметры и допустимые сценарии развития, в стдарте об этом можно подробнее читать самостоятельно.

Отдельный блок — объёмно-пространственный регламент (ОПР): регулируемые параметры застройки, шаблоны зон и решения уличного фронта. По сути это инструмент, переводящий принципы в конкретные ограничения для проектировщика.

Что это значит на практике. Прежде чем входить в проект развития застроенной территории по механизму КРТ (глава 10 Градостроительного кодекса), важно честно оценить потенциал квартала: что можно сохранить, что реорганизовать, сколько стоит расселение и сходится ли экономика. Ошибка на этом этапе — самая дорогая.

Для вашего удобства моя команда создала чек-лист «Оценка застроенной территории под КРТ». Проверяйте себя, он прикреплён картинкой к посту.

Если вы хотите получить чеклист в формате PDF или JPEG. Напишите в комментарии «+»

Другие посты из этой серии ищи по хештегу #СтандартКРТ

1/10 Книга 1. Свод Принципов

Дублирую для тех, у кого ещё не обновлен ТГ

КАК «ПОЛЕ С УЧАСТКАМИ» СТАНОВИТСЯ ПРОДУКТОМ.

Продолжаю серию постов о результатах наставничества проектов под моим руководством.

Руслан хотел продавать участки.

Я сказал: нет. Будешь продавать сценарий жизни.

Это не красивые слова для поста. Это конкретные решения, которые мы принимаем прямо сейчас — в режиме наставничества.

Три решения, которые изменили проект:

1. Сайт перестал продавать землю.
Был: «участки от 6 соток, ДНТ Озерки-2».
Стал: первый экран — дом, семья, озеро, архитектура. Три сегмента покупателей, три разных аргумента. Ипотечная кнопка с первого касания. Это не редизайн — это вообще смена модели продаж.

2. Стройплощадка стала частью маркетинга.
У озера появятся контейнеры: кафе, мостки, шезлонги. Дёшево. Зато покупатель приедет на показ — и увидит жизнь, а не грязь. Это решение стоит 200–300 тысяч и даёт эффект, за который застройщики платят миллионы рекламных бюджетов.

3. Проект стал видимым для власти.
Мы готовим круглый стол для краевой администрации по теме ИЖС-кластеров. Написали письмо Губернатору. Руслан входит в регион не как «один из», а как эксперт и инициатор стандартов. Это стратегия репутации — которая через год будет стоить дороже любой рекламы.

Три месяца назад Руслан сидел с идеей в голове и «полем без документов».

Сейчас у него:
— бренд «Семейное наследие», юридически чистый
— стратегия выхода на покупателя с чёткой ЦА
— документация под банковское финансирование
— понимание следующих 12 шагов

И это только первый месяц. В августе я планирую приехать на объект лично. Именно так работает наставничество IPM. Не курс. Не консультация раз в месяц. Я захожу внутрь проекта — и иду рядом, пока проект не встанет на ноги. Для меня важен результат

Если у вас есть участок, идея или проект, который застрял — напишите мне лично @Porotckii_lab

#дневникнаставника@expert_developer

Пост 1/10. Стандарт КРТ: с чего начинается качественная городская среда

КНИГА 1. СВОД ПРИНЦИПОВ
 
Сегодня застройщик, выходящий на проект комплексного развития территории, всё чаще слышит от властей, банков и градостроительных советов одно слово — «Стандарт». Речь о Стандарте комплексного развития территорий, разработанном Минстроем России, ДОМ.РФ и КБ «Стрелка». Это методический документ из шести книг и четырёх каталогов, задающий единые подходы к формированию жилой и многофункциональной застройки.
 
Открываем серию из десяти разборов — по одному на каждую книгу и каталог.
Начинаем с фундамента —
Книги 1 «Свод принципов»
 
В ней собраны принципы качественной среды и целевые модели застройки.
Ключевые принципы:
— функциональное разнообразие: жильё, работа, услуги и отдых в шаговой доступности;
— плотность и человеческий масштаб — без «башен в поле» и без расползания;
— связанность и комфорт перемещений, приоритет пешехода и общественного транспорта;
— разнообразие типов жилья и планировок квартир;
— компактность: концепция «15-минутного города», где всё необходимое достижимо за четверть часа пешком.
 
Базовым элементом планировочной структуры Стандарт называет квартал площадью до 5 га. А вся застройка описывается через три целевые модели среды — малоэтажную, среднеэтажную и центральную. Их параметры разберём в финале серии.
 
Почему это важно девелоперу. Стандарт — это язык, на котором сегодня говорит отрасль. Проект, выстроенный в его логике, проще проходит согласования, охотнее получает проектное финансирование и точнее попадает в запрос покупателя.
 
К посту в комментариях приложен чек-лист «Признаки качественной городской среды» — используйте его как экспресс-диагностику своего проекта.
Другие посты этой серии ищите по хэштегу #СтандартКРТ

IPM | LAB Лаборатория девелопмента
Комплексное сопровождение девелоперских проектов: КРТ, МЖК, ИЖС
+7 921 931-82-02 Константин

КРТ: ВЗГЛЯД ПЕРВЫХ ЛИЦ. Деловая сессия с Мособлархитектурой для девелоперов, застройщиков и проектировщиков

🗓 18 июля, 13:00–15:00 · в рамках выставки Open Village 2026

Про КРТ сегодня говорят все. Но между «слышал про КРТ» и «провёл проект через Мособлархитектуру» — пропасть. Я вижу это каждую неделю: девелопер приходит с участком и концепцией, а на согласовании документации проект встаёт на месяцы. Не потому что проект плохой — потому что никто не рассказал, как система работает изнутри.

18 июля такая возможность будет. Команда Open Village и Владислав Копица собирают за одним столом тех, кто сам принимает решения и сам проектирует: представителей органов власти и ведущих проектных институтов Московской области.

Мне доверили роль модератора этой сессии — и для меня это честь: поговорим о практике реализации проектов КРТ в ИЖС, цифровых инструментах проектировщика и о том, как готовить градостроительную документацию так, чтобы её согласовали. Реальные кейсы, сложные вопросы, ответы из первых уст.

Кто выступает:
Ольга Яшкова. Заместитель руководителя Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области.
Тема: «7 шагов к реализации коттеджного посёлка в рамках комплексного развития территорий».

Юрий Миронович. Руководитель ГБУ Московской области «Мособлгеотрест».
Тема: «Цифровой ассистент проектировщика: сервис исходных данных для индивидуального жилищного строительства».

Дмитрий Гриднев. Заместитель генерального директора ЗАО «Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт градостроительного и системного проектирования».

Тема: «Особенности проектирования градостроительной документации: первый опыт реализации и примеры решения сложных вопросов».

Сессия проходит в рамках Open Village — крупнейшей в России выставки реальных загородных домов. Билет на выставку действует и на деловую программу.

❗️Мест всего 50 — регистрируйтесь заранее.
📍 Московская область, г.о. Истра, КП «Грин Лаундж» (58 км от МКАД, Волоколамское и Новорижское шоссе)

Регистрация ТУТ 👈🏻👈🏻👈🏻

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента

Запускаем серию «Стандарт КРТ: разбор»

Комплексное развитие территорий стало языком, на котором сегодня говорит вся отрасль — власти, банки, градостроительные советы. В его основе лежит «Стандарт комплексного развития территорий», разработанный Минстроем России, ДОМ.РФ и КБ «Стрелка»: шесть книг и четыре каталога, задающих единые подходы к жилой и многофункциональной застройке.

Документ объёмный — почти 2 800 страниц ❗️Мы разобрали его целиком и собрали в серию из десяти публикаций: по одному разбору на каждую книгу и каждый каталог.

Что будет в серии:

Книга 1. Свод принципов — с чего начинается качественная городская среда;
Книга 2. Застроенные территории — три сценария работы со сложившейся застройкой;
Книга 3. Свободные территории — мастер-план как алгоритм из трёх этапов;
Книга 4. Облик города — пространство между домами;
Книга 5. Разработка проектов — от предпроекта до документации;
Книга 6. Реализация проектов — где на практике теряется качество среды;
Каталоги 1–4 — готовые решения по открытым пространствам, жилым домам, благоустройству и застройке кварталов.

Формат каждого выпуска - короткий разбор. К ключевым постам разработали чек-листы и шпаргалки — их можно сохранить и использовать как экспресс-диагностику своего проекта.

Серия выходит два раза в неделю. Чтобы не потерять — закрепите этот пост и следите за тегом #СтандартКРТ

Первый разбор — уже на этой неделе 🤝 будет ли вам интересен такой формат?

🇷🇺 Минстрой упростил процедуры согласования архитектурно-градостроительного облика объектов КРТ

Правительством принято постановление, расширяющее круг лиц, имеющих право на подачу заявления о согласовании архитектурно-градостроительного облика капитального строительства. Наряду с правообладателями земельных участков и объектов такое право получили операторы КРТ и лица, заключившие договор о комплексном развитии территории.

Изменения направлены на сокращение инвестиционно-строительного цикла и совершенствование механизма КРТ.

Расширение круга субъектов, могущих инициировать согласование, позволяет проводить отдельные процедуры параллельно, что сократит сроки подготовки проектной документации.

Для участников КРТ это означает ускорение административных этапов без изменения требований к качеству архитектурно-градостроительного решения.

📎 Подробнее здесь: Минстрой

Вчера выступал на тренинге для брокеров и руководителей агентств недвижимости. Организатор — Ассоциация КОКОН, при поддержке Ассоциации ГРМ и Яндекс Недвижимости.
Разбирали вместе с Владимиром Молчановым то, что у агентств реально болит:
Как защититься от невыплаты комиссии. Как выиграть суд, когда договора на руках нет. Как не утонуть в налогах. Куда утекают деньги агентства — и почему собственник узнаёт об этом последним.

И как работать с КРТ.

Вот на этом пункте я хочу остановиться.
Я замечаю простую вещь: с каждым следующим мероприятием вопросов по КРТ становится всё больше. Не по одному-два для галочки — люди приходят разбираться всерьёз. Остаются до конца мероприятия чтобы пообщаться лично, есть конкретная земля, есть конкретные запросы. Только в ближайший месяц у меня четыре выступления на эту тему. Четыре. Одна из них на OpenVillage 18 июля. Год назад такого спроса не было и близко.

О чём это говорит? О том, что пора смотреть в эту сторону — пристально.

КРТ — это не мода и не разовая история. Это современная реальность России, от которой мы никуда не денемся. Каждый день читаю новости: новые регионы заходят в программу, механизм обкатывается, деньги идут именно туда. Кто разберётся в этом сейчас — будет работать на опережение. Кто отмахнётся — через пару лет будет догонять.

Если тема КРТ для вас пока «где-то на горизонте» — самое время подвинуть её ближе. Задавайте вопросы в комментариях, разберу что волнует.

IPM | LAB — Лаборатория девелопмента +7 921 931-82-02 Константин

Южный порт. Проект, на который я смотрю с профессиональной завистью
Есть проекты, мимо которых девелопер пройти не может. Останавливаешься, разглядываешь и думаешь: вот так надо мыслить территорией. Южный порт — как раз такой случай. Аеон Девелопмент взял 43 гектара промзоны на первой линии Москвы-реки и превращает их в самодостаточный район. Не квартал, не комплекс — район. Миллион квадратных метров жилья бизнес-класса, два километра собственной набережной, школы, детские сады, деловой центр.
Что меня цепляет здесь как практика КРТ — это масштаб мышления. Проект не просто застраивает берег. Он перепрошивает весь юго-восток Москвы: транспортно-пересадочный узел со станцией метро, причал водных электротрамваев, который станет звеном речного маршрута по всей Москве-реке. Территория, которая десятилетиями была складами и причалами, становится точкой притяжения для всего ЮВАО. И вот что важно понять каждому, кто работает с землёй.

Квадратные метры давно вышли из моды. Люди больше не покупают метры — метры есть у всех. Люди покупают образ жизни: утреннюю пробежку по своей набережной, кофе с видом на воду, школу в пяти минутах пешком, яхт-клуб вместо парковки у подъезда. Побеждает не тот, кто построил больше, а тот, кто создал среду, из которой не хочется уезжать Южный порт это понимает. А детали? Амфитеатр у воды. Бассейны прямо на реке. Спа с банями. Самый большой яхт-клуб. Это уже не «благоустройство по нормативу» — это создание образа жизни, за который люди готовы платить.

Срок реализации — 15 лет. И вот это, коллеги, главный урок. Настоящий девелопмент территорий — это марафон. Кто умеет думать на 15 лет вперёд, тот и меняет город. Кто думает на один дом вперёд — тот просто строит.
Именно такие проекты показывают, куда движется комплексное развитие территорий в России. И именно этому мы учим на программах ИПМ: видеть в промзоне не проблему, а миллион квадратных метров будущего.

ПОДРОБНО ТУТ 👉

IPM | LAB — Лаборатория девелопмента
+7 921 931-82-02 Константин
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ