ИЖС | 🇷🇺 ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Вчера в Санкт-Петербурге прошёл мастермайнд IPM LAB

И, честно говоря, это был самый сильный из всех, что мы проводили.

За столом сидели люди с реальным опытом, дорогими контактами и инновационным мышлением. Не теоретики — практики, которые прямо сейчас работают на этом рынке, в этих условиях, в этой экономике. И понимают, куда идут.

Я впервые добавил внутрь мастермайнда деловую игру. Честно — сам не ожидал такого эффекта. Она вскрыла то, что обычно остаётся за кадром: как люди думают, как принимают решения, где их настоящая сила.

А дальше началось самое интересное.

Уже сегодня — буквально на следующий день — участники переписываются, высылают друг другу коммерческие предложения, договариваются о сотрудничестве

Вот в чём и есть сила сообщества.

Когда за столом — такие же ребята, которые работают на твоём рынке, понимают твои задачи и говорят на одном языке. Без воды. Без общих фраз. Только реальность.

Следующий мастермайнд👉
— В Москве (09.04.26.)
— В Нижнем Новгороде (10.04.26.)

Если хочешь оказаться за этим столом — напиши мне в личку. Мест мало, как всегда 🤝

КРТ: инструмент, который большинство застройщиков до сих пор боятся использовать

Комплексное развитие территорий — один из самых мощных инструментов, который государство дало девелоперам за последние годы. Но большинство застройщиков до сих пор смотрят на него с осторожностью. Зря.

ФЗ-494, принятый в 2020 году, создал четыре вида КРТ:
— по инициативе органов власти (жилая и нежилая застройка)
— по инициативе правообладателей — ваш инструмент
— комплексное устойчивое развитие (КУРТ) — старый механизм

КРТ по инициативе правообладателей — это когда собственники земли сами договариваются между собой и с администрацией о совместном развитии территории. Никакого принудительного изъятия, никакого ожидания решений сверху. Вы инициируете — вы получаете.

Что это даёт:
→ Смена ВРИ без долгих согласований
→ Изменение параметров застройки сверх ПЗЗ (при обосновании)
→ Доступ к инфраструктурным инвестициям через ДКРТ
→ Возможность привлечь проектное банковское финансирование

Почему это важно сегодня: земля в хороших локациях заканчивается. Участки «под жильё» в радиусе 30 км от крупных городов становятся редкостью. КРТ открывает доступ к землям, которые раньше считались «неудобными» — промзоны, устаревшая застройка, участки со сложным ВРИ.

Это не теория. Я работаю с КРТ-проектами вплотную и вижу: те, кто начал разбираться в теме два года назад — сегодня уже закрывают сделки. Те, кто продолжает ждать — потеряют лучшие участки.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ
1. Откройте сайт вашей администрации или Росреестра. Найдите карту зон с особыми условиями использования — ищите территории с признаками устаревшей или неэффективной застройки рядом с вашим целевым районом.

2. Проверьте: есть ли уже принятые решения о КРТ в вашем регионе? Это покажет, насколько администрация готова к диалогу.

3. Если у вас есть участок — проверьте, попадает ли он в зону потенциального КРТ. Критерии прописаны в ФЗ-494, статья 66.

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента
Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов

🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Покупатель выбирает между двумя похожими проектами в одной локации, с одинаковой ценой и похожими домами Один выбирают чаще🤔 Разница не в квадратных метрах — в идее.

Продукт в девелопменте — это не дом. Это совокупность всего, с чем покупатель соприкасается: архитектура, благоустройство, название, визуальный стиль, тон общения, управляющая компания, соседи, события впосёлке. Всё это либо складывается в единый образ — либо нет.

Концепция — это та самая идея, которая связывает все элементы.
«Посёлок для семей с детьми, где машины убраны за периметр и дети могут свободно гулять» — это концепция. «Коттеджный посёлок бизнес-класса в 30 минутах от МКАД» — это описание, а не концепция.

Разница принципиальна.
Описание отвечает на вопрос «что». Концепция отвечает на вопрос «зачем» — зачем покупателю именно этот образ жизни, именно эти соседи, именно это место.

Когда концепция сформулирована чётко — она влияет на всё: на архитектурное задание (какие дома, какие фасады, какое благоустройство),
на маркетинг (что говорим и кому), на продажи (какие сценарии показываем на показе), на управление (какие события организуем для жителей).

Проекты без концепции продаются. Но они продаются медленнее, с большими скидками и меньшей маржой. Потому что покупатель не понимает, зачем платить больше 🤷🏼‍♀️

✅ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

1. Задайте себе вопрос: «Кто мой идеальный покупатель и какую
задачу он решает, переезжая в мой проект?» Запишите ответ в 2-3 предложениях. Это зерно концепции.

2. Сформулируйте философию проекта по шаблону: «Мы создаём [что] для [кого], чтобы они могли [как жить]» Например: «Мы создаём камерный посёлок для молодых семей с детьми, чтобы они могли растить детей в безопасной среде вдали от городского шума.»

3. Проверьте концепцию тестом: если убрать название вашего проекта и вставить название конкурента — подходит ли описание им тоже? Если да — концепция недостаточно уникальна. Ищите более специфичную идею.

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Большинство начинающих девелоперов совершают одну и ту же ошибку: они
влюбляются в участок раньше, чем его проверяют. Красивая локация, приемлемая цена, удобный выезд — и вот уже подписывается соглашение о намерениях.

🤯А потом выясняется: ВРИ не позволяет строить жильё, на
участке охранная зона ЛЭП, а подключение к газу стоит как половина
строительства.

Профессиональный анализ начинается не с осмотра участка, а с данных. До
любой поездки — открываете публичную кадастровую карту, смотрите категорию земли и вид разрешённого использования.

Заказываете выписку
ЕГРН — проверяете обременения, аресты, сервитуты. Изучаете ГПЗУ (если уже выдан) или смотрите ПЗЗ — какие параметры застройки разрешены.

Дальше — анализ локации.
Пять ключевых параметров: -транспортная доступность (время до города в час пик)
-наличие социальной
инфраструктуры (школы, поликлиники, магазины), -конкурентное окружение
(какие проекты уже продаются в радиусе 10 км и по какой цене),
-экологическая обстановка (промзоны, ЛЭП, зоны подтопления)
-перспективы развития района (генплан, планируемые дороги и коммуникации).

❗️Только после этого анализа — инвестиционная оценка: сколько квадратных метров можно построить, по какой цене продать, какова себестоимость.
❗️Если цифры сходятся — едете смотреть. Если нет — ищете следующий
участок без сожаления.

Это не бюрократия. Это защита ваших денег на самом раннем этапе, когда
ещё ничего не потеряно.

✅Итак, ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:

1. Проверьте участок на публичной кадастровой карте: категория
земли, ВРИ, площадь — это занимает 15 минут и делается бесплатно.
2. Закажите выписку ЕГРН (через Госуслуги или МФЦ) и проверьте
наличие обременений, арестов, долей третьих лиц.
3. Рассчитайте укрупнённую экономику до осмотра: выход м² ×
рыночная цена − себестоимость = маржа. Если маржа ниже 25% — ищите другой участок!

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🌐 ipmdv.com
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ

Если вы здесь — значит, вас интересует девелопмент. Не «просто стройка», а превращение земли в деньги, в проекты, в след, который остаётся после вас.

Меня зовут Константин Пороцкий. Я — практик.

За плечами — первый в России горизонтальный жилой комплекс с проектным банковским финансированием, 3,7 млрд рублей привлечённых инвестиций, вывод на рынок нового продукта, инициализация и участие в разработке ипотеки для ИЖС и изменений в ФЗ-214. С 2013 по 2025 год — председатель Комитета Российского Союза Строителей по малоэтажному жилищному строительству. 2022-2024. Руководитель экспертного совета Комиссии по малоэтажному жилищному строительству общественного совета МИНСТРОЙ России. 2009-2024 Основатель и директор СРО «Союз инновационые технологии проектирования».

Это не резюме. Это контекст. Всё, что я буду писать здесь — из практики. Без воды.

📅 ЧТО ВАС ЖДЁТ В БЛИЖАЙШИЙ ГОД:

🔹 ПОНЕДЕЛЬНИК — АНАЛИТИКА И СТРАТЕГИЯ
Как выбирать участок. Как читать рынок. Как строить финансовую модель. КРТ — что это и как зарабатывать.

🔹 ВТОРНИК — ОШИБКИ И КЕЙСЫ
25+ типичных ошибок девелоперов — разбираем честно, на реальных примерах. Учимся не на своих граблях.

🔹 СРЕДА — ИНСТРУМЕНТЫ И ТЕХНОЛОГИИ
Конкретные инструменты: паспорт проекта, SWOT, матрица принятия решений, финмодель, КДП. То, чем пользуются профессионалы.

🔹 ЧЕТВЕРГ — КРТ (КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ)
Законодательство, финансирование, практика. Как работает КРТ и как на нём заработать.

🔹 ПЯТНИЦА — ДАЙДЖЕСТ НЕДЕЛИ
Самое важное за неделю — коротко и по делу.

🔹 СУББОТА — ЛИЧНОЕ
За кулисами девелопмента. Мои мысли, путь, ошибки и победы.

🔹 ВОСКРЕСЕНЬЕ — МОЖНО РАССЛАБИТЬСЯ
Развлекательный контент о недвижимости.

📌 ПЛАН ДЕЙСТВИЙ ДЛЯ ВАС:
1. Подпишитесь и включите уведомления — пропустить этот контент дорого.
2. Напишите в комментариях: что вас больше всего интересует — КРТ, МЖК, финансы или инвестиции?
3. Если есть участок, проект или вопрос — пишите напрямую @kporotckii. Разберём.

Это не лекция. Это разговор профессионалов. Мой контент не для нытиков. Только для тех, кто поднимается и встает, кто готов «прыгать с парашютом», кто делает шаг за шагом и идет вперед.

Добро пожаловать!

Уже 13 марта, в моем любимом Санкт-Петербурге ❤️

❗️ТОЛЬКО ДЛЯ ТЕХ, КТО ГОТОВ К ИЗМЕНЕНИЯМ
❗️ТОЛЬКО ДЛЯ ТЕХ, КТО БЕРЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ НА СЕБЯ
❗️ТОЛЬКО ДЛЯ ТЕХ, КТО ГОТОВ ПРОЯВИТЬ СЕБЯ
❗️ТОЛЬКО ДЛЯ ТЕХ, КТО БОИТСЯ, НО ИДЕТ ВПЕРЕД И ДЕЛАЕТ

Тем, кто «Просто послушать» или «Просто посмотреть» или «Просто время провести» ЭТО МЕРОПРИЯТИЕ НЕ ПОДХОДИТ! Это не конференция и не семинар. В чем отличие? Это практический опыт людей, который вы унесете с собой!

Мастермайнд IPM | LAB — для действующих застройщиков и девелоперов, владельцев земельных участков и тех, кто только заходит в рынок МЖК. Если у вас есть проект, участок или вопрос без ответа — 13 марта.

День-1. Собираем руководителей и ТОП-менеджеров!
Собираем: Собственников, топ-менеджеров, руководителей ИЖС, финансистов. Тех, кто уже в КРТ или только присматривается. Работаем вместе 6 часов. Решаем Ваши задачи.

День-2. Экскурсия по СПБ (16:30) «Кто создал строгий стройный вид» Петербург Архитектора Карла Росси и деловой обед (19:00).

Экскурсию для нас проведет Виктор Владимирович Варганов. Историк, краевед, преподаватель Школы гидов Игоря Воеводского (АП "Эклектика"), член комиссии по Аттестации гидов и экскурсоводов Петербурга.

Осталось 5 мест.

Узнать подробности можно в личных сообщениях или оставьте + в комментариях 👉 пишите!

Дорогие мои подписчицы!
От себя и нашего коллектива мои искренние пожелания 🙌 тепла, света, солнца, добра, любви ❤️

Как застройщику и собственнику земли сэкономить 40 млн. с помощью одного договора?

КРТ без знания инструментов — это деньги, брошенные на ветер. Сегодня мы с группой прошли 3-й раздел финансового блока программы «КРТ для бизнеса». Разбирали то, от чего напрямую зависит, войдет ли проект в экономику.

Рынок изменился. Сегодня побеждает не тот, у кого больше денег, а тот, кто умеет работать с законодательством.

Комплексное развитие территорий дает застройщику доступ к инструментам, которых нет ни в одном другом механизме девелопмента.

Что разобрали сегодня:
— ИБК — льготное финансирование инфраструктуры через регион под 3% на 15 лет — СЗПК — фиксация налоговых условий и возврат до 100% затрат на инфраструктуру — Концессия — строите соцобъекты, государство возмещает капитальные затраты — Льгота по ВРИ — ставка снижается с 50% до 10% при наличии договора КРТ — Эскроу и ФЗ-214 — пополнение счетов снижает ставку проектного финансирования до 0,3%.

Это не теория.Это инструменты, которые уже работают в реальных проектах.

Новая группа стартует в марте. Если вы только присматриваетесь к КРТ или уже работаете с ними, самое время разобраться до того, как вы вступите в сделку.

Подробности — в личных сообщениях, просто напишите мне 🤝

#КРТ #девелопмент #ИПМ #обучение #финансыКРТ