Девелоперская группа «Самолет» сообщила инвесторам, что предпочитает удерживать цены квартир ради «сохранения валовой рентабельности», жертвуя темпом продаж. За 1 полугодие 2026 года группа получила 22,3 млрд рублей чистого убытка.

Августовские данные ДОМ.РФ подтверждают, что новый покупатель не приходит в нужном застройщикам количестве: продано 1,8 млн м² новостроек, на 16% меньше год к году. Денежные поступления составили 357 млрд рублей. Январский и июньский всплески поддерживала спешка перед изменениями семейной ипотеки. ЦБ прямо связывает покупки с февральским ужесточением программы и ожиданиями июльской дифференциации ставок. Девелоперы получили часть будущего спроса заранее. Постоянно повторять такой приток клиентов без новых льгот невозможно.

Квартирная цена связана с обязательствами перед банком. В финансовой модели проекта заложены сроки продаж и ожидаемые поступления, из которых будет погашен строительный кредит. Глубокий дисконт уменьшает расчетную выручку и требует пересмотра этой модели с кредитором. Удержание прайса тоже обходится дорого: при слабых продажах деньги медленно поступают на эскроу, а заем продолжает обслуживаться. Банк получает договорные проценты за время, которое девелопер тратит на ожидание покупателя.

Рассрочка позволяет записать квартиру в проданные, оставив часть оплаты на будущее. В обзоре ЦБ за 2 квартал стоимость действующих договоров превышала остатки на эскроу на 1,5 трлн рублей. Обязательство покупателя внести деньги еще не пополняет банковский счет. Покрытие проектной задолженности средствами эскроу составило 65%. При недостаточном наполнении этих счетов девелопер лишается части экономии на кредитной ставке. Продажа с отложенной оплатой переносит трудность финансирования на месяцы вперед.

«Самолет» подтвердил эту зависимость собственным объяснением отчетности: финансовые расходы выросли из-за низкой распроданности проектов. За полугодие они достигли 59,1 млрд рублей при валовой прибыли 41,4 млрд. Компания сократила коммерческие и административные расходы примерно на 1/3, сохранила приоритет цены и закончила период с убытком. Высокая рентабельность проданной квартиры не оплачивает весь срок содержания непроданного запаса. Продолжение этой политики требует денег из других активов группы.

К июню «Самолет» продал 5 площадок с совокупным объемом проектов свыше 1 млн м². Конкретный пример — передача комплекса «Маяк Днепровской» во Владивостоке группе «А+100». В его 2 очередях предусмотрено более 88 тыс. м² помещений. Управляющий директор федеральных проектов «Самолета» Алексей Федоров объяснил продажу стратегией монетизации активов. Компания уступила проект в высокой стадии готовности, после завершения монолитных работ в корпусах первой очереди. Покупатель получил уже подготовленную застройку.

Генеральный директор «А+100» Александр Винокуров назвал сделку расширением присутствия на Дальнем Востоке. Его группа вместе с «С.АН ГРУПП» продолжит реализацию комплекса, первая очередь которого рассчитана на 660 квартир и ввод во 2 квартале 2028 года. «Самолет» продает подготовленный проект другим девелоперам, передавая им возможность зарабатывать на дальнейшей реализации комплекса. Группа удерживает цены собственных квартир и привлекает деньги продажей площадок, на которых завершать строительство и продавать жилье будут уже «А+100» и «С.АН ГРУПП».

@ex_trakt