В августе средневзвешенная цена сделок с новостройками старой Москвы, по данным БН-Мап, снизилась на 4% к июлю – до 584,6 тыс. рублей за квадратный метр. Est-a-Tet получила близкий результат – минус 3%.
На первый взгляд, столичное жильё наконец стало доступнее. Но у этой цифры есть проблема: ЦИАН при расчёте без элитных комплексов зафиксировал рост на 0,9%. Одновременно число сделок в сегменте de luxe сократилось на 66,4%, а средняя цена внутри него – на 18,6%.
Расхождение показывает главное – общая средняя меняется вместе с составом проданных квартир. Если доля дорогих сделок сокращается, средний «квадрат» способен подешеветь даже без сопоставимой коррекции в массовых проектах. Это не означает, что реальных скидок нет. Отдельные девелоперы могут снижать цену, давать рассрочку, субсидировать ставку или добавлять отделку. Но общегородского минуса 4% недостаточно, чтобы понять, что произошло с конкретной квартирой.
Массовый покупатель приобретает не средний метр всех августовских сделок. В первом полугодии чаще всего покупали лоты площадью 30–40 кв. м и стоимостью 15–25 млн рублей. Если общая средняя снизилась из-за изменения структуры продаж, ни одна из этих строк у семьи могла не улучшиться. Подходящий лот остался прежним по цене, первоначальный взнос не уменьшился, а дорогая ипотека продолжила определять платёж.
❗️Поэтому одинаковый заголовок может скрывать противоположную экономику. Девелопер способен сохранить витринный прайс, но потерять часть маржи на скидках и субсидированной ставке. Или средняя цена рынка снизится из-за состава сделок, хотя продажи и денежный поток отдельного проекта почти не изменятся.
Для ПИК, «Самолёта», ЛСР и других публичных застройщиков августовские 4% сами по себе не являются ни хорошей, ни плохой новостью. Рынок становится доступнее тогда, когда дешевеет сопоставимая квартира, уменьшается ипотечный платёж и продажи превращаются в устойчивый денежный поток проекта. Пока минус 4% этого не доказал.
🅿️ Портфель Двинского – авторский взгляд на фондовый рынок
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией