​​О распроданности жилья у отдельных застройщиков

Первый раз мы рассматривали тему в июне, когда распроданность портфеля строительства снизилась до 30% и, казалось, что формируется навес непроданного жилья. Никто тогда не ожидал, что в III кв. мы увидим аномальный спрос на рынке новостроек.

На текущий момент распроданность повысилась до 35%, а стройготовность осталась примерно на том же уровне 43%. Сами эти цифры мало что значат. Лучше смотреть на их соотношение — на сколько % портфель распродан к тому, на сколько % он построен.

Текущее соотношение 0,8 означает, что при равномерных продажах к моменту ввода будет продано 80%. Исторически это высокий показатель. Выше было только в период бурного роста цен 2020-2021 гг.

При этом в начале 2023 г. распроданность на вводе опускалась до 75% — это нормальный уровень. При нем застройщик полностью покроет задолженность перед банком после ввода, а прибыль получит от продаж жилья на эксплуатационной фазе.

В сентябре мы рассказывали как распределен портфель по соотношению распроданности и стройготовности, а также как новые вызовы повлияют на его качество и LLCR — основную банковскую метрику проектного финансирования.

Сегодня опустимся на микроуровень и покажем, как жилье распродается у конкретных застройщиков:

▪️По каждому проекту застройщика опубликованы проектные декларации (ПД). В них можно найти почти все параметры реализуемого проекта (сроки, себестоимость, количество и площадь помещений) и объемы продаж (количество, площадь и стоимость).

▪️Мы отобрали топ-80 групп застройщиков по себестоимости реализуемых проектов (от 25 млрд руб.) и расположили все точки на одном графике. В сумме выборка представляет собой чуть больше половины всей отрасли по себестоимости и чуть меньше половины — по кв. м. Естественно, что в топ-17 с себестоимостью от 100 млрд попали преимущественно крупные московские застройщики. Не будем выделять конкретные имена — все видно на картинке 👇🏻

▪️Чем выше средней линии находится застройщик, тем более распродан у него портфель при данном уровне стройготовности. При соотношении под 100% застройщик будет склонен к повышению цен, нежели к увеличению предложения в ответ на всплеск спроса. И аналогично меньше будет склонен к скидкам в цене при снижении спроса в будущем.

▪️Если отношение распроданности к стройготовности ниже 70%, то застройщик будет заинтересован в быстрой продаже. При ключевой ставке 15% стоимость ПФ ощутимо бьет по финансовому результату всего проекта.

💡Все то же самое касается и отдельных проектов. Чтобы оценить, будет ли застройщик активно повышать цены или предлагать скидки, можно открыть ПД, найти даты реализации проекта, проданный/общий объем жилья и посчитать соотношение.

Следует учесть, что некоторые застройщики могут использовать иную стратегию продаж, особенно в сегменте элит и премиум класса, — активные продажи начинаются ближе к завершению проекта.

Скоро у нас будут полные данные по продажам в октябре. Расскажем об этом на следующей неделе. Предварительно объем продаж сократился на 20% по России и чуть больше в Москве — относительно рекордов сентября, но все ещё выше среднего в прошлом.

@DomusVerus