​​Доля проданного жилья в строящихся домах устойчиво снижается последние два года – к июню портфель строительства был распродан всего на 30% – в полтора раза ниже второй половины 2020 года.

Продажи жилья восстанавливаются, но остаются ниже высоких уровней 2021 г., что вместе с высоким объемом запусков новых проектов приводит к снижению покрытия кредитной задолженности по ПФ счетами эскроу (до 80% против ~120% в 2021 году).

Ситуация выглядит не очень, о признаках затоваривания говорят в высоких кабинетах, а Банк России и вовсе включил «дисбалансы на рынке жилой недвижимости» в перечень пяти основных рисков финансовой системы России.

О навесе на рынке жилья мы писали в самой первой записке. С тех пор запуски заметно превысили наши ожидания и существенно опередили вводы жилья.

В общем, мы вновь закопались в Excel, уточнили наш прогноз и спешим поделиться с вами новой запиской. Прочитайте – и сможете навсегда запомнить, что такое навес, как он возникает и как его избежать. Ну а мы, как обычно, здесь приведем лишь основные выводы:

▪️В 2020-2021 гг. высокий спрос привел к дефициту на рынке жилья, который вызвал рост цен и простимулировал запуски новых проектов. К текущему моменту рынок достиг относительного равновесия.

▪️Тем не менее, в этом году запуски достигнут исторического максимума (48-50 млн кв. м), а портфель строительства подрастет до 107 млн кв. м в 2023 и более 115 в 2024 году. В результате, объем запасов непроданного жилья в строительстве вырастет с текущих 70 до 88 млн кв. м.

▪️Распроданность на вводе была высокой в 2020-2021 гг. (около 80-85%), в результате чего запасы непроданного, но введенного жилья росли несильно. Тем не менее, распроданность снизится до 70% к 2024 году, а объем запасов непроданного жилья на эксплуатационной фазе вырастет с 19 до 25 млн кв. м.

▪️Таким образом, совокупный объем экспозиции жилья вырастет на 27% к концу следующего года (с 89 до 113 млн кв. м), а показатель months-of-sales подберется к 40 мес. – в два раза выше «урожайного» 2021 года. И это все с учетом хорошей динамики продаж (34 и 36 млн кв. м в 2023-2024).

▪️В результате, мы наблюдаем активное формирование навеса на рынке жилья, которое завершится к концу этого – началу следующего года, если только спрос не начнет расти еще сильнее. А если спрос будет буксовать, то ситуация ухудшится.

▪️Избежать навеса можно, но для этого застройщикам нужно запускать меньше проектов, что противоречит Стратегии развития строительной отрасли – к 2030 году вводы в эксплуатацию должны составлять 120 млн кв. м (включая ИЖС). Без дальнейшего роста портфеля строительства эта цель недостижима.

▪️Более подробно развитие отрасли до 2030 года обсудим в ближайшие недели.

@DomusVerus