Ну, например. Средняя площадь квартиры во введенных многоквартирных домах за 10 лет упала на 10% – с 57 до 51 кв. м. Вроде бы причины очевидны: сначала кризис 2014-2015 гг., а затем двухкратный рост цен на недвижку в 2020-2024 гг. понизили доступность жилья и заставили снижать стоимость лота, вот и сокращается площадь. Шесть квадратных метров при текущей средней стоимости (170 тыс. руб. за кв. м) – это, между прочим, больше 1 млн руб.
Интуитивно? Да. Логично? Да. Соответствует действительности? Нет. По крайней мере, не совсем.
Приведенная выше логика учитывает только циклические факторы рынка и полностью игнорирует структурные (долгосрочные). В то же время снижение средней площади квартиры – это во многом именно структурная история. Сейчас расскажем почему.
1) Средняя площадь квартиры во вводимых многоквартирных домах устойчиво сокращается с 2004 года: в начале нулевых средняя площадь квартиры составляла ~70 кв. м. Основное сокращение происходило в 2004-2016 гг. когда средняя площадь снижалась на 3% ежегодно, а вот в 2017-2023 гг. она оставалась относительно стабильной ~51 кв. м.
2) Снижение средней площади квартиры происходит из-за изменения структуры квартирографии – в начале нулевых до половины всех лотов во вводимых зданиях составляли 3 и 4-комнатные квартиры, а доля «однушек» едва доходила до четверти. В текущем портфеле строительства однушки занимают уже более половины всех лотов.
3) Рост доли однокомнатных квартир совпадает с увеличением доли одиночек в РФ (домохозяйств, состоящих из одного человека). Перепись населения-2020 мы дисконтируем на достоверность данных, но тренд на рост одиночек последние двадцать лет очевиден – по нашим оценкам, их доля выросла с ~20% в начале нулевых до ~35% к 2022 году.
💡Таким образом, нужно в первую очередь говорить не о снижении средней площади квартиры, а о структурном и долгосрочном росте доли «однушек» в портфеле строительства. Этот тренд во многом вызван демографией: люди позже вступают в брак (или не вступают), позже рожают детей (или не рожают), поэтому для проживания им не нужны большие площади.
Помимо этого тренда стоит сказать еще о двух:
1) Жилье за 20 лет стало топ вариантом, куда люди вкладывают свободные деньги. Инвесторы в бетон больше всего любят малогабаритное жилье в крупных городах – там, куда едет более многочисленное поколение 2000-х, которое также в первую очередь предъявляет спрос в виде аренды на однушки и студии.
2) За двадцать лет в девелопменте произошла продуктовая революция – девелоперы оптимизировали продукт, научились уходить от лишних коридоров и малоиспользуемых пространств. Это также повлияло на среднюю площадь квартиры, но в меньшей степени.
В конце стоит сказать, что мы, безусловно, не спорим, что спрос на малогабаритные квартиры всегда выше, поскольку они доступны большему числу людей, а рост популярности студий и небольших квартир в 2010-е частично связан с кризисными 2008 и 2015 гг. Но это циклические факторы, которые в моменте усилили и без того действовавший долгосрочный структурный тренд.
Впрочем, судя по стабильности средней площади квартир в МКД в последние 6-7 лет, этот структурный тренд завершился. Так что переживать, что мы будем жить в "обувных коробках", как некоторые жители Гонконга, не стоит – благо, земли в нашей ув. стране достаточно.
P.S. Время раскрыть очередного
@DomusVerus