​​За что благодарить приватизацию 90-х и стоит ли инвестировать в бетон
 
Рынок жилой недвижимости можно рассматривать в разрезе трех взаимосвязанных подмножеств: рынки новостроек, готового жилья и аренды. Самым динамичным сегментом является рынок аренды – он быстрее реагирует на изменение макро условий и потребительских предпочтений.
 
Сегодня вновь поговорим об этом рынке и обсудим, почему европейцы могут жалеть, что они живут не в России (помимо наших самых лучших женщин) и посчитаем, выгодно ли вкладывать свои сбережения «в бетон».
 
Как обычно, длинно в PDF ниже, а коротко здесь:
 
▪️Аренда жилья в целом не очень распространена в России. Большая часть людей (80%) живет в своем собственном жилье. Во многом это результат приватизации с 90-х годов: обычно она ассоциируется с залоговыми аукционами и «во всем виноват Чубайс», но результатом реформ также стало создание класса собственников жилья.
 
▪️Для сравнения в США собственниками являются 64% домохозяйств, а в ряде европейских стран (Германия, Австрия) – менее половины. А в недавней статье FT негодует: аренда стала настолько большой, что люди вынуждены жить с родителями и ютиться с другими арендаторами в маленьких квартирах.
 
▪️Все это снижает темпы формирования новых домохозяйств, замедляет миграцию и приводит к другим неприятным последствиям. У нас же проблем с предложением вроде бы нет, а часть молодежи благодаря льготным программам даже может позволить себе покупку квартиры: платеж по ипотеке не сильно выше аренды.
 
▪️Мы посчитали, какую доходность принесет сдача однушки в аренду в разных регионах России. В среднем годовая доходность (cash yield) составляет 2,5-5% 👇🏻 Помимо этого можно рассчитывать на долгосрочный рост цен вблизи инфляции за вычетом амортизации жилья. Итоговая доходность инвестиций в бетон будет близка к 7-9% в год.

▪️Если у вас нет полной суммы для покупки квартиры, но есть первоначальный взнос, и вы можете взять семейную ипотеку под 6%, то доходность от сдачи в аренду однушки и продажи квартиры через 25 лет может составить около 9-10% в год.
 
▪️Такая доходность ниже ставок по депозитам и доходности классических ОФЗ (11%). Но в отличие от классических облигаций недвижимость защитит сбережения от обесценения в случае сильного инфляционного шока. Каждый процент инфляции добавит к доходности 2% с учетом кредитного плеча.

В общем, сейчас действуют уникальные условия для инвестиций в бетон. Попробуйте найти лучшую долгосрочную доходность, когда над миром нависла тень рецессии, а внешние рынки и некоторые валютные инструменты вообще недоступны.
 
@DomusVerus