​​Мы уже не раз писали, что жилье одновременно является commodity-товаром (в том смысле, что ценность жилья формируется через его использование, т.е. через проживание) и анти-commodity, ведь жилье также является инструментом сбережений и финансовым активом, который может приносить доход в виде арендных платежей.
 
В результате, аналитика жилищной сферы состоит из гремучей смеси исследования самых разнообразных факторов, поскольку разделить эти две «сущности» жилья очень сложно.
 
Сложно, но в целом возможно – разделителем этим может служить рынок аренды, ведь когда человек арендует жилье, он платит исключительно за «то место, где можно жить». То есть стоимость аренды, как правило, отражает ценность жилья как commodity-товара.
 
А это позволяет нам проанализировать много интересных вещей – например, сравнить изменения стоимости аренды и цен на жилье и с другого угла обсудить «фундаментальность» и «естественность» роста цен в 2020-2022 годах.

Как вы уже поняли, речь пойдет о рынке аренды. Подробности в pdf, а коротко ниже:
 
▪️Рост цен на жилье в 2020-2022 гг. по большей части совпал с увеличением арендной платы – истинной ценностью недвижимости «для проживания». Вклад технической (субсидии от застройщика) и инвестиционной составляющих в рост цен на новостройки увеличился в 2022 году, но уже начал снижаться из-за восстановления рынка аренды.
 
▪️Все это значит, что рост цен в последние годы во многом происходил из-за изменившихся предпочтений людей: работа на удаленке повысила требования к жилью, сберегла часть доходов (меньше трат на транспорт, одежду и т.д.) и тем самым усилила спрос на недвижимость. В результате, заметного снижения цен на первичке ждать вряд ли следует – а мы и не ждали.
 
▪️Сейчас цены на новостройки на 12% выше своего «естественного» уровня, обусловленного изменением стоимости аренды. Скорее всего, далее мы увидим продолжение роста арендной платы, неизменность цен на первичке и на горизонте 1,5-2 лет спред закроется, а цена квадратного метра приблизится к «фундаментально» обоснованной.
 
▪️На вторичном рынке спред между ценами и стоимостью аренды к текущему моменту уже практически нормализовался, а значит ничто не мешает ценам на готовое жилье и дальше расти без явного риска оторваться от «нормальности».
 
▪️ Рынок аренды в Москве и СПб восстанавливается после охлаждения осенью прошлого года, но полного возврата к нормальности еще не произошло – число лотов в экспозиции на 15% выше мая 2021 года, а средняя стоимость аренды находится вблизи начала 2021 года. Для сравнения – в остальных регионах рынок аренды цветет и колосится, а стоимость аренды на 40-45% выше января 2021 года.
 
@DomusVerus