Табачникова | Девелопмент всего

Социальное жилье в Венеции

Во-первых, оно есть. Во-вторых, каждый проект - архитектурное высказывание. Стоит посмотреть, если планируете быть в Венеции и есть время, чтобы увидеть что-то кроме каналов и гондол. Сегодня расскажу про соцжилье на Джудекке - остров напротив привычной нам Венеции (5 минут на ваапоретто)

1. Комплекс Gino Valle (IACP Giudecca), 1980–1986 гг.
Архитектор: Gino Valle. Находится в основном в городской собственности

В комплексе: 94 квартиры. Проект имеет сложную пространственную структуру, имитирующую ткань исторической Венеции (улицы, дворики, переходы и проходы под домами, лестницы, внутренний закрытый зеленый двор). Кроме того, архитектура интегрирована с индустриальным контекстом - рядом краснокирпичные бывшие фабрики, портовые здания.

Есть свои сложности: сложная навигация и эксплуатация− наличие пустующих квартир. Так, чтобы попасть на этажи со входами в квартиры, нужно забраться по довольно крутой лестнице. Лифтов нет. Коммерция отсутствует, нет ее и рядом с кварталом. Плюс в целом - очень темно, даже в яркий солнечный день. И хотя в летние три месяца здесь наверняка будет не слишком жарко, все остальное время здания ощущаются довольно мрачными.

Впрочем, восприятие субъективно, зато цены на недвижимость объективны.

Квартиры в этом комплексе периодически появляются на вторичном рынке. Несмотря на то, что это муниципальный проект (IACP — Istituto Autonomo Case Popolari), часть квартир была выкуплена жильцами в частную собственность и теперь доступна для свободной купли-продажи


Стоимость: €4 950 / м², что немного ниже средней стоимости кв.м на Джудекке и в островной части Венеции

Итак, в начале декабря я провела в экскурсию в Baizwan, один из самых известных комплексов доступного жилья в Пекине, для программы архитекторы.рф

Baiziwan (Архитекторы - MAD Architects) в Пекине часто упоминается в медиа как «самое красивое доступное жилье Пекина». Пока я готовила экскурсию, удалось договориться с представителем управляющей компании комплекса, который ответил на вопросы.

Локация
Baiziwan расположен в районе Chaoyang (3.5, млн человек, всего в Пекине около 22 млн) — за 4-м кольцом, в 4,5 км от CBD. Это не периферия: район прилегает в центральным районам, здесь сосредоточено около 60% офисов иностранных компаний и большинство посольств. Кроме того, район выбран одним из приоритетных для редевелопмента индустриальных зон. До метро - 10 минут пешком, рядом строится парк


Проект
Заказчик — Beijing Housing Security Center, государственный оператор доступного жилья. Территория — бывшая промышленная зона, склады, связанная с железной дорогой. Задача: сделать модельный проект и уйти от образа «социального гетто».


ТЭП
- участок 9,5 га
- суммарная поэтажная площадь: 473 300㎡ (303 300㎡ наземная, 170 000㎡ подземная, из них 45 тыс. – подземный паркинг)
- 12 разноэтажных домов, 4 000 квартир, 6 типов планировок
- квартиры по 40–60 м²
- есть два энергосберегающих дома
- отдельный тип квартир - для "молодых талантов", проживание которых стоит дороже и финансируется корпорациями
- 47% озеленения (при типичных 30% для коммерческих проектов)
- крупносборное строительство: до 80% элементов производится на заводе, в том числе не только конструктив, но и отделка помещений
- себестоимость для города — около 7 400–7 600 юаней за м², что выше обычного бюджетного арендного жилья.

Аренда
Жилье нельзя купить, только аренда. Ставка аренды ~70 юаней за м², для молодых талантов - 86 юаней за метр. В соседних коммерческих проектах — около 100. Для справки: средняя зарплата в Пекине в 2024 г. ~18 тыс. юаней.

На декабрь 2025 года сдано 90% площадей.

Кто живет
- 40% — молодые специалисты
- 40% — пожилые
- 20% — прочие
Семей с детьми немного — отражение демографического тренда, а не недостатка жилья.

Критерии для аренды
- должна быть регистрация в Пекине
- годовой доход семьи из 3 человек не должен превышать 100 тыс. юаней
- не должно быть собственного жилья где-то еще
- если средний доход на члена семьи меньше 2700 юаней в месяц, то гос субсидия покрывает до 90% арендной планы
- субсидии получает почти половина жителей комплекса

Коммерция
Коммерция (около 70 тыс. кв. м) на первых этажах по центральной аллее вполне живая и выглядит стандартной для Пекина, никаких особых отличий по качеству или типам от любых других улиц. Все первые этажи заполнены, разве что отсутствуют как класс хипстерские кофейни - впрочем, их и на улицах Пекина встретишь не так часто. В Байзиване есть магазины, ресторан, салон красоты, фитнес-центр, зал спортивных единоборств, цветочный магазин, салон для животных, прокат и продажа мопедов и даже магазин гитар.

Также рядом с участком остались несколько пакгаузов, которые сейчас реставрируются и получат, видимо, коммерческую функцию

Архитектура
MAD Architects - архитектурное бюро из Китая, которое входит в топ-10 мировых бюро, сейчас у них офисы в Пекине, Риме и LA.

Комплекс имеет несколько уровней.
- Нулевой уровень, ground level - доступен всем и соединяет проект с городом. Здесь же расположены сервисы, доступные для всех
- Сами дома, от 11 до 27 этажей
- Уровень резидентов (примерно на высоте 10 метров) - связывает дома и представляет собой парк, парящий в воздухе. На этом же уровне - спортивные площадки, беговая дорожка, прогулочные зоны. Вниз можно спуститься по лестницам или на лифтах.
- Подземный уровень с парковкой

Эффект
Проект задал новый стандарт качества архитектуры социального жилья, процента озеленения и крупносборного строительства

Baiziwan — пример того, как (1) социальное жилье может выглядеть хорошо (2) город инвестирует в доступное жилье, привлекая и удерживая таланты (3) государство наращивает свою роль в рынке недвижимости

Доступное жилье: опыт Пекина

В начале декабря я съездила в Пекин как тьютор программы архитекторы.рф. Одна из традиций программы - экскурсия от тьюторов. Мы готовимся и показываем один из объектов или какую-то тему, которая нам интересна.

В этот раз я мне было интересно разобраться, как работает в Пекине доступное жилье и как с его помощью в том числе город привлекает таланты - на примере одного из самых известных комплексов социального жилья в Пекине - Baiziwan. Но прежде, чем показать его, я расскажу о том, что происходит с рынком жилья и демографией в Пекине


Контекст
С 1998 по 2022 год уровень урбанизации в КНР стремительно вырос с 34% до 64% (во Франции, например, этот процесс занял 70 лет).

При этом в 1998-м государство прекратило бесплатное распределение жилья, и недвижимость стала коммерческим инструментом и ключевым драйвером роста — до 25% ВВП. С середины 2010-х модель начала ломаться: цены росли быстрее доходов жителей, а социальные эффекты стали макроэкономической проблемой.

Почему жилье — вопрос экономики
С 2005 года рост цен в Пекине (в среднем ~17% в год) системно обгонял рост доходов. Доля расходов на жилье вышла за пределы условно «устойчивых» 30% (методика OECD). Итог — отложенные браки, снижение рождаемости как в Китае, так и в Пекине (несмотря на то, что в Китае уже давно не действует правило одна семья - один ребенок и государство стимулирует рождаемость 3 детей на семью), дефицит рабочей силы. В условиях демографического спада жилье перестало быть частным вопросом домохозяйств.

Ответ государства
Доступное жилье в Китае — это в первую очередь аренда:
- ставка на 30–50% ниже рынка
- прибыль девелопера (если он частный) ограничена 3%
- ключевой инвестор все-таки — государство

За последние 10 лет в Пекине построено около 200 тыс. таких квартир. В 14-й пятилетке на них пришлось около 40% нового жилья.

Про Baiziwan расскажу в следующем посте