Доступное жилье: опыт Пекина

В начале декабря я съездила в Пекин как тьютор программы архитекторы.рф. Одна из традиций программы - экскурсия от тьюторов. Мы готовимся и показываем один из объектов или какую-то тему, которая нам интересна.

В этот раз я мне было интересно разобраться, как работает в Пекине доступное жилье и как с его помощью в том числе город привлекает таланты - на примере одного из самых известных комплексов социального жилья в Пекине - Baiziwan. Но прежде, чем показать его, я расскажу о том, что происходит с рынком жилья и демографией в Пекине


Контекст
С 1998 по 2022 год уровень урбанизации в КНР стремительно вырос с 34% до 64% (во Франции, например, этот процесс занял 70 лет).

При этом в 1998-м государство прекратило бесплатное распределение жилья, и недвижимость стала коммерческим инструментом и ключевым драйвером роста — до 25% ВВП. С середины 2010-х модель начала ломаться: цены росли быстрее доходов жителей, а социальные эффекты стали макроэкономической проблемой.

Почему жилье — вопрос экономики
С 2005 года рост цен в Пекине (в среднем ~17% в год) системно обгонял рост доходов. Доля расходов на жилье вышла за пределы условно «устойчивых» 30% (методика OECD). Итог — отложенные браки, снижение рождаемости как в Китае, так и в Пекине (несмотря на то, что в Китае уже давно не действует правило одна семья - один ребенок и государство стимулирует рождаемость 3 детей на семью), дефицит рабочей силы. В условиях демографического спада жилье перестало быть частным вопросом домохозяйств.

Ответ государства
Доступное жилье в Китае — это в первую очередь аренда:
- ставка на 30–50% ниже рынка
- прибыль девелопера (если он частный) ограничена 3%
- ключевой инвестор все-таки — государство

За последние 10 лет в Пекине построено около 200 тыс. таких квартир. В 14-й пятилетке на них пришлось около 40% нового жилья.

Про Baiziwan расскажу в следующем посте