Итак, в начале декабря я провела в экскурсию в Baizwan, один из самых известных комплексов доступного жилья в Пекине, для программы архитекторы.рф

Baiziwan (Архитекторы - MAD Architects) в Пекине часто упоминается в медиа как «самое красивое доступное жилье Пекина». Пока я готовила экскурсию, удалось договориться с представителем управляющей компании комплекса, который ответил на вопросы.

Локация
Baiziwan расположен в районе Chaoyang (3.5, млн человек, всего в Пекине около 22 млн) — за 4-м кольцом, в 4,5 км от CBD. Это не периферия: район прилегает в центральным районам, здесь сосредоточено около 60% офисов иностранных компаний и большинство посольств. Кроме того, район выбран одним из приоритетных для редевелопмента индустриальных зон. До метро - 10 минут пешком, рядом строится парк


Проект
Заказчик — Beijing Housing Security Center, государственный оператор доступного жилья. Территория — бывшая промышленная зона, склады, связанная с железной дорогой. Задача: сделать модельный проект и уйти от образа «социального гетто».


ТЭП
- участок 9,5 га
- суммарная поэтажная площадь: 473 300㎡ (303 300㎡ наземная, 170 000㎡ подземная, из них 45 тыс. – подземный паркинг)
- 12 разноэтажных домов, 4 000 квартир, 6 типов планировок
- квартиры по 40–60 м²
- есть два энергосберегающих дома
- отдельный тип квартир - для "молодых талантов", проживание которых стоит дороже и финансируется корпорациями
- 47% озеленения (при типичных 30% для коммерческих проектов)
- крупносборное строительство: до 80% элементов производится на заводе, в том числе не только конструктив, но и отделка помещений
- себестоимость для города — около 7 400–7 600 юаней за м², что выше обычного бюджетного арендного жилья.

Аренда
Жилье нельзя купить, только аренда. Ставка аренды ~70 юаней за м², для молодых талантов - 86 юаней за метр. В соседних коммерческих проектах — около 100. Для справки: средняя зарплата в Пекине в 2024 г. ~18 тыс. юаней.

На декабрь 2025 года сдано 90% площадей.

Кто живет
- 40% — молодые специалисты
- 40% — пожилые
- 20% — прочие
Семей с детьми немного — отражение демографического тренда, а не недостатка жилья.

Критерии для аренды
- должна быть регистрация в Пекине
- годовой доход семьи из 3 человек не должен превышать 100 тыс. юаней
- не должно быть собственного жилья где-то еще
- если средний доход на члена семьи меньше 2700 юаней в месяц, то гос субсидия покрывает до 90% арендной планы
- субсидии получает почти половина жителей комплекса

Коммерция
Коммерция (около 70 тыс. кв. м) на первых этажах по центральной аллее вполне живая и выглядит стандартной для Пекина, никаких особых отличий по качеству или типам от любых других улиц. Все первые этажи заполнены, разве что отсутствуют как класс хипстерские кофейни - впрочем, их и на улицах Пекина встретишь не так часто. В Байзиване есть магазины, ресторан, салон красоты, фитнес-центр, зал спортивных единоборств, цветочный магазин, салон для животных, прокат и продажа мопедов и даже магазин гитар.

Также рядом с участком остались несколько пакгаузов, которые сейчас реставрируются и получат, видимо, коммерческую функцию

Архитектура
MAD Architects - архитектурное бюро из Китая, которое входит в топ-10 мировых бюро, сейчас у них офисы в Пекине, Риме и LA.

Комплекс имеет несколько уровней.
- Нулевой уровень, ground level - доступен всем и соединяет проект с городом. Здесь же расположены сервисы, доступные для всех
- Сами дома, от 11 до 27 этажей
- Уровень резидентов (примерно на высоте 10 метров) - связывает дома и представляет собой парк, парящий в воздухе. На этом же уровне - спортивные площадки, беговая дорожка, прогулочные зоны. Вниз можно спуститься по лестницам или на лифтах.
- Подземный уровень с парковкой

Эффект
Проект задал новый стандарт качества архитектуры социального жилья, процента озеленения и крупносборного строительства

Baiziwan — пример того, как (1) социальное жилье может выглядеть хорошо (2) город инвестирует в доступное жилье, привлекая и удерживая таланты (3) государство наращивает свою роль в рынке недвижимости