Добросовестный приобретатель на обочине судебной защиты?

❓Дело Ларисы Долиной - лишь один из случаев признания недействительной сделки купли-продажи недвижимости, совершённой под воздействием мошенников. Текущая практика в аналогичных случаях массово встаёт на сторону артистов/пенсионеров/инвалидов и других обладающих публичностью или уязвимых категорий населения. Вместе с тем добросовестные покупатели оказываются и без приобретённой ими недвижимости, и с долгами перед банками.

Один из примеров наглядно демонстрирует схему:

Потерпевшая (точно ли?), введённая в заблуждение, сняла все свои денежные средства со счетов в кредитных учреждениях, оформила два кредита и передала все денежные средства мошенникам (эпизод 1). Также они убедили её заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, а полученные по договору денежные средства передать курьеру, по факту чего было возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.159 УК РФ (эпизод 2).

Исковые требования: признать недействительным договор купли-продажи и применить последствия недействительности сделки.

Позиция истца:
📌договор купли-продажи был совершен под воздействием обмана;
📌мошенники указали потерпевшей на конкретного покупателя по договору, что ставит под сомнение его добросовестность;
📌в случае удовлетворения иска спорные объекты недвижимости будут включены в конкурсную массу должника (потерпевшей);
📌недвижимое имущество было продано по цене ниже рыночной.

Позиция ответчика (приобретателя недвижимости) и третьего лица (агентства, сопровождавшего сделку):
📌требование продавца о передаче денежных средств наличными было для покупателя крайне неудобно, однако он выполнил это условие;
📌продавец по договору (потерпевшая от мошенничества) препятствует вселению ответчика в жилой дом, однако расторгнуть договор и возвратить денежные средства отказалась;
📌потерпевшая во время оформления договора купли-продажи не выглядела подавленной, дополнительно согласовывала с покупателем цену металлолома и стройматериалов, находившихся на земельном участке, просила предоставить ей время для сбора урожая;
📌стоимость объектов по договору находится в пределах рыночных цен.

Суд первой инстанции:
📌истец не предоставил доказательств совершения ответчиком умышленных действий по введению её в заблуждение;
📌истец совершила несколько последовательно направленных на достижение результата действий в разные дни (оформление предварительного договора, сбор документов и т.д.);
📌не установлено, что мошенники каким-либо образом действовали в интересах ответчика или совместно с ним;
📌распоряжение истцом полученными по договору купли-продажи денежными средствами не имеет юридического значения для дела;
📌отклонён довод истца о продаже недвижимости по заниженной стоимости.

✅Исковые требования оставить без удовлетворения
📍Решение Железнодорожного районного суда города Ростова-на-Дону от 25.03.2025 по делу N 2-808/2025

✅Апелляция: решение суда первой инстанции оставить без изменения
📍Апелляционное определение Ростовского областного суда от 16.06.2025 N 33-9065/2025

Кассация:
📌нижестоящие суды не дали должную правовую оценку возбуждению уголовного дела по ч.4 ст.159 УК РФ и признанию истца потерпевшей от преступления;
📌суды привели формальные выводы о том, передача денежных средств мошенникам не может служить основанием для признания сделки недействительной;
📌суды не выяснили, была ли при подписании договора воля истца фактически направлена на отчуждение имущества, с учётом заключения непосредственно перед оспариваемой сделкой двух кредитных договоров и снятия всех имеющихся на счетах денежных средств с передачей их мошенникам.

❌Состоявшиеся судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение
📍Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18.09.2025 по делу N 88-22637/2025

❗️Вероятно, позиция 4КСОЮ во многом опирается на факт ранее состоявшегося хищения у той же потерпевшей.


А как вы считаете, есть ли недействительность договора и кто должен выступать потерпевшим?