За последний год средний срок экспозиции вторичных квартир в Москве резко сократился, показывают
данные ЦИАН. Например, в кластере 5-этажек он упал почти на 30 дней, со 106 до 79 дней.
Это в очередной раз показывает нам активизацию на рынке «вторички». У этого процесса несколько драйверов.
1.Падение ставок (на следующем заседании ЦБ она, вероятно, снова упадёт – с 14,5% до 14%). Коммерческая ипотека на вторичке не настолько критична, как на рынке новостроек: это в основном небольшие кредиты (обычно 2-4 млн руб.) в виде доплаты, либо на короткий срок в ожидании прихода больших денег (например, от продажи другой вторичной квартиры).
2.Слишком раздутые цены на новостройки – разница со вторичкой в похожих лотах в Москве превышает 30%.
3.Сокращение предложения квартир с ремонтами в новостройках – это тоже отталкивает часть потенциальных покупателей от новостроек, так как такие люди хотят въехать в квартиру и сразу начать в ней жить.
4.Застой цен на вторичке при продолжающемся росте реальных доходов населения. Вторичка просто-напросто стала доступнее.
5.Сокращение ставок по депозитам в банках. Самые нетерпеливые боятся, что рост цен на вторичку опередит доходы по депозиту, и первыми хотят забежать в пока ещё находящийся на дне рынок. Показатели становятся сопоставимыми: ИРН по маю даёт рост цен на вторичку на 0,9%, «Миэль» - на 1,4%; месячный прирост по депозиту в банке сейчас – 1-1,1%.
По мере снижения ключевой ставки мы увидим всё бОльшую активность на вторичке и всё меньшую – на рынке новостроек. Девелоперам сейчас необходимо лоббировать высокие ставки по кредитам (ну либо начинать конкурировать со вторичкой снижением цен).
