Почему-то слово «жопа» на рынке говорить не принято. Точнее, обычно его произносят в каких-то странных обстоятельствах. А вот вполне наглядный пример жопы — результаты регистрации ДДУ за III квартал. В Московском регионе зарегистрировали ДДУ всего на 1,26 млн кв. м. И это, внимание, самый слабый третий квартал как минимум с 2018 года.

Для сравнения: III квартал 2025 года дал 1,53 млн кв. м, 2024-го — 1,44 млн, 2023-го — вообще 2,45 млн. Даже в ковидном 2020-м за июль–сентябрь зарегистрировали 2,1 млн кв. м. То есть относительно прошлого года нынешний III квартал просел примерно на 17%, относительно 2024-го — на 12%, а от безумного 2023-го осталась примерно половина. Очередной «последний вагон» семейной ипотеки в сентябре картинку немного подкрасил, но чудес не сотворил.

За девять месяцев ситуация соответствующая: около 3,49 млн кв. м против 4,50 млн кв. м за тот же период 2025 года. Минус примерно 22% год к году. Причем уже сейчас понятно, что 2026-й будет очень слабым по историческим меркам. Даже если IV квартал внезапно повторит рекордный конец 2020 года с его 2,77 млн кв. м, весь год получится около 6,26 млн кв. м — ниже любого года с 2018-го. А чтобы просто повторить результат 2025 года, в оставшиеся три месяца надо продать почти 3,2 млн кв. м. Таких кварталов история московского рынка не припомнит, если и продавали такой объем, то ещё в ДДУшные времена, в начале 2010-ых.

Но внутри этой жопы происходит довольно интересное перераспределение спроса. В III квартале Московская область дала 554,5 тыс. кв. м, или почти 44% всех зарегистрированных метров. Для сравнения, в III квартале 2025-го ее доля была около 32%, в 2024-м — около 30%. Получается, рынок в целом усох, но область усохла заметно меньше Москвы и Новой Москвы — и начала быстро возвращать себе долю.

В 2018 году Московская область спокойно забирала 40%+ рынка, а местами и больше. Потом Москва и Новая Москва годами эту долю отжирали: льготная ипотека позволяла покупателю тянуть московские цены, девелоперы разгоняли стоимость метра, а область постепенно отступала. В III квартале 2024 года ее доля опустилась примерно до 30%. Теперь маятник пошел в обратную сторону.

И математика здесь довольно простая. Как показывали совсем недавно, по итогам января–августа средняя цена реализации в Москве дошла до 562,9 тыс. руб./кв. м, а в Московской области — до 219,5 тыс. руб./кв. м. То есть московский метр сейчас в 2,56 раза дороже областного. Еще в 2021 году разница была примерно в 2,26 раза. Москва продолжает отрываться по цене, а реальные деньги у покупателя почему-то не растут теми же темпами.

Продажи падают до многолетних минимумов, одновременно меняется локализация спроса. Московская область, которая много лет отдавала долю Москве, начинает забирать ее обратно. Посмотрим, насколько устойчивым окажется этот разворот и не вернемся ли мы постепенно к структуре рынка восьмилетней давности.

«Недвижимость инсайды» в Telegram⁠ | в MAX⁠