Мастер-девелопмент — исчезающий вид бизнеса

Стоп-стоп. Давайте сначала и подробно разберемся с терминологией. Недавно в Лужниках мощно гуляли День строителя. Этот праздник наглядно показывает биполярку в умах девелоперов. Когда им надо — они строители, когда не надо — делаем вид, что, во-первых, отдельная каста — девелоперы, во-вторых, на звание девелопера можно накинуть ещё орденов и медалей — «айти-девелопер» или «мастер-девелопер» или «фиджитол-диджитол-девелопер». Креатив абсолютно любой, главное, чтобы ЛПР (лицу принимающему решение) нравилось.

Если к вопросу подходить научно, то девелоперу необязательно быть строителем. Девелопмент — это искусство, наука про управление деньгами во времени в рамках создания объекта недвижимого имущества. То есть надо купить землю, получить документацию, начать продавать и строить. Строить — это один кирпичик в деятельности девелопера. И многие девелоперы просто берут хороший генподряд и шерят часть своей прибыли, не особо заморачиваясь с частью «строить». Девелопер не может — генподряд поможет.

Девелопмент — это набор действий, связанный с расходной частью — купить землю, согласовать документы, оттендерить материалы, взять подрядчиков и т. д., и с доходной частью — найти клиентов и продать квартиры. Причем разные девелоперы начинают зарабатывать на разных этапах данного процесса. У кого-то хорошо получается покупать землю и так себе продавать, а кто-то, наоборот, на просто идиотской площадке раскручивает машиной маркетинга и продаж сказки про райские гущи и хорошо продает. Потребителю об этом знать не обязательно, а лучше вообще не знать. Ведь его цель — квартиру купить, а не разбираться в маржинальности проектов или как устроен сложный рынок земельных отношений в постсоветской России.

Ключевые категории, которые выделяются из девелоперского цикла, — это мастер-девелопер и фи-девелопер. Причем это не наше какое-то изобретение, галактические практики действуют везде.

Мастер-девелопер — это девелопер, который поучаствовал на каких-то этапах согласований проекта и продал проект девелоперу, который уже будет строить и продавать клиентам квартиры. Причем набор этих этапов может быть разным. Купили землю, получили ППТ или ГПЗУ — продали. Мастер? Мастер. Купили землю, согласовали проект, АГР, получили РнС и даже ПФ открыли. Мастер? Мастер полного цикла. Некоторые проекты за время своего девелоперского цикла сейчас могут сменить 2, 3, а то и 4 девелопера. Все так или иначе могут себе повесить шильдик «мастер».

Пару слов про фи. Почему-то про фи-девелоперов начали забывать, хотя к концу десятых годов только ленивый не говорил, что поможет всем со стройкой и будет из себя весь такой красивый — фи-девелопер. Фи-девелопер — это человек, который помогает своему партнеру — инвестору реализовать влажное желание поиграть в недвижимость. Инвестор может там зайти землей или деньгами, а может вообще и тем и другим. Фи-девелопер — это мастер-девелопер, который просто ведет партнера на всех этапах жизни проекта. Главное, чтобы союз с партнером был крепким, а не как 70% браков в РФ. Прецеденты разводов в рамках фи-проектов были.

Почему мастер-девелопмента будет меньше?
1. В случае Москвы — Москва будет сама себе мастер-девелопером. Будут документы делать, что самим неинтересно реализовывать — выставлять на аукцион и продавать молодым и амбициозным.
2. КРТ. Пока инструмент негибкий и довольно плохо реагирует на перекидывание проектов в рамках договора. Как говорил в одном интервью господин Алмазов: «К сожалению, пока договор КРТ остаётся однобоким: у застройщика есть обязательства и риски, а у органа власти — только полномочия».
3. Банки. Если раньше можно было толкнуть кому угодно ТЭПы или проект, то сейчас банки не очень хотят рисковать и работать с дурочками, которые эти ТЭПы купили. Что делают банки замечательно — это считают, и они видят, что мастер-девелопер забрал уже из проекта все соки. Кому они будут ПФ давать? Товарищам, которые потом устроят аттракцион под названием «проверяем работу механизма эскроу»? Тут два варика: либо мастер-девелопер должен будет партнериться со своим покупателем ТЭПов, либо вообще это закрывает возможность продажи.

Не в счет этой логики маленькие, клубные дома и небольшие проекты — всё, что там меньше 100 тыс. кв. м, будет переходить между девелоперами и дальше без проблем. Крупный проект — это сейчас ложный проект.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX