Объёмы и этажность

Часто сейчас пишем, что девелоперский проект становится заложником собственных же метров (ТЭПов), когда в рамках проекта надо реализовывать огромный объем, а на такой объем просто нет клиентов. Плюс стройка уникальных высотных зданий — это дорого во всех смыслах: более дорогие ПИРы (проектирование), технически сложные решения и нормы по пожарке, лифтам, долгие сроки стройки = нужно грамотно управлять финансовыми потоками, чтобы не попасть под проценты банка и т. д. Самая эффективная высотность для девелопера — это 33 этажа, дома до 100 метров. Собственно, поэтому ПИК до прихода эпохи архитектурных излишеств пытался застроить Москву своей крайне эффективной серией — ПИК33.

Город сейчас пошел в «высоту», в «доминанты». Обывательски кажется, что это алчные девелоперы хотят строить выше — больше квартир — больше денег. Но нет, высотный проект, особенно больше 150 метров, заведомо более опасная история, чем пару корпусов 75-100 метров.

И это сейчас мы смотрим только со стороны — город, архитектура, себестоимость, проектное финансирование. А где клиент-то, который должен будет потом заплатить и жить в домах по 50+ этажей?

Клиент не очень-то любит небоскребы и покупает квартиры в высоких домах скорее от безвыходности, так как предложения в «малоэтажке» можно по пальцам одной руки пересчитать. Многие, без шуток, не хотят выше отметки, куда может дотянуться пожарный кран, а это всего до 10 этажа. То есть желание строить выше — это реалии рынка и видение города, а не желание жить высоко от потребителя.

Следующая проблема такая чисто девелоперская. Цена квадратного метра для финмодели не значит ничего без темпа продаж — сколько квартир, метров будет продаваться в месяц. Там всегда можно, нужно играть очередностью проектов, выводом тех или иных объемов, но чем выше дом — тем больше в нем квартир, а чем больше квартир — тем сильнее нужна тяга в проекте. И вот тут происходит следующий разрыв — стройка дорогая, продавать надо дорого, но на это дорого в моменте нет необходимого объема людей. Поэтому ряд крупных проектов с доминантами под 300 метров и зависло на рынке. Девелоперы просто не рискуют выводить такой проект. Не будет спроса — не будет покрытия эскроу — ты просто попадаешь на банковские банки. Решение простое — перенести срок выдачи ключей и ждать спроса (как бы намекает, что эскроу-счета защищают кого угодно, кроме потребителя), но довольно сомнительное.

Складывается ощущение, что крупные проекты бизнес-класса «первой волны» (грядка лотов ЗИЛАрта до 17, первые очереди «Символа») из 2010-х могут через лет 20 цениться сильнее, чем то, что строится сейчас. Они тупо низкоэтажные на фоне текущего подхода — сажаем на урбан-блок рядом доминант, в том числе 60-этажный дом. И ладно одно дело продать небоскреб, другое дело его эксплуатировать, чтобы не дуло и двери можно было закрыть, чтобы лифты не ломались и коммуналка не вызывала коммунистические настроения в жителях. Посмотрим, но то что объемы и этажность начинают играть против рынка — факт.

«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX