ТГ-канал «Недвижимость инсайды» написал пост о том, что проектное финансирование (ПФ) в текущих реалиях не особо работает. Категорически не согласен с первых слов!
В посте допущена ключевая ошибка. Смешаны механика проектного финансирования и субъективное восприятие участников рынка. Разберу также по пунктам.

1. Со стороны клиента.
Звучит тезис: клиент не заинтересован в возврате денег с эскроу потому, что их стоимость съест инфляция. Но эскроу — это счет клиента в банке. Забрать оттуда деньги может только банк при условии: получено разрешение на ввод. Если объект не построен, разрешения нет — деньги лежат на счете клиента и он их в любой момент может забрать. Но зачем? Не лучше ли оставить их в виде подорожавших метров?
Инструмент создавался именно для безопасности: исключить появление новых обманутых дольщиков. Да, инфляция — это потеря потенциального дохода, но деньги не исчезают. Клиент получает их обратно полностью, а не участвует в многолетних тяжбах. Это и есть рабочая конструкция, обеспечивающая безопасность сохранности денег дольщиков.

2. Со стороны банка.
Тезис: банк окажется без актива, и «фарш обратно не провернется».
На самом деле банк сегодня жестко контролирует стройку через готовность объекта, выборку траншей, экспертизу документов. По проекту создается компания специального назначения (SPV), которую в случае проблем можно целиком перепродать вместе с долгом, землей и остатками лимитов. Это стандартный выход из риска. Банк — профессиональный игрок и наперед просчитывает шаги максимально: закладывает риски в ставку, в структуру сделки и в обеспечение. Утверждать, что инструмент проектного финансирования оставляет банк без актива, — значит игнорировать то, как сейчас выстроен риск-менеджмент в проектном финансировании.

3. Со стороны девелопера.
Да, котловой метод никуда не делся. Но утверждение, что деньги с одного проекта перетекают на другой в обход банка, — миф. В структуре ПФ маркетинг, коммерция и операционные расходы компании действительно идут из общего котла, но это не более 10–15% от лимита. Остальное — целевые платежи: генподряд, технический заказчик, поставщики ресурсов. И каждый из них привязан к конкретному объекту, этапу строительства, подтвержден документами и фотофиксацией, проходит проверку стройэксперта банка. Перекинуть деньги с одного объекта на другой без контроля банка невозможно.

Почему же ПФ всё-таки работает?
Потому что оно выполнило свою главную задачу: ушли компании, которые строили на котловой метод без собственных средств и без надзора. Да, консолидации, которую пророчили в 2020-м, не случилось: появились новые амбициозные игроки. Но это не доказывает неработоспособность инструмента, а лишь говорит о том, что банки научились оценивать проекты и девелоперов более гибко, чем предполагалось.
Проектное финансирование — не магия, а работающая конструкция, которая обеспечивает трехстороннюю защиту: клиент не теряет деньги, банк управляет рисками, а девелопер строит в прозрачной системе координат. И называть ее «нерабочей» можно только если рассматривать вне реальной механики эскроу, банковского контроля и целевого расходования.