Что будем строить? | Баринов🏡

Сама стройка пока так

Всем привет!

Заехал сегодня посмотреть в Негород Заневский как строят мой дом. Заодно посмотрел процесс асфальтирования центральной дороги.
Запах свежего асфальта ))

Партнерства

Всем привет!
Несмотря на казалось бы непростой момент для ИЖС наши партнеры продолжают работать.

Я рассказывал от нашем партнерстве с Финстройпанель (сборный железобетон), с Аркаим (каменная технология), а еще мы верим в перспективы модульного домостроения и здесь у нас сразу две коллаборации.

🔸с компанией Хольцов Хауз в проекте Левада
🔹с компанией Boxmate в проекте Левада 2.

Хольцов Хауз на днях произвели монтаж первого из двадцати домов, а Boxmate на прошлой неделе подписали первый контракт на строительство в нашем совместном проекте.

Эти партнерства - наглядный пример того, как мы в каждом случае исходим из особенностей партнера и выстраиваем взаимодействие взаимоусиливая друг друга.

https://t.me/chto_stroim

Трансформация загородного рынка. Временное явление или надолго?

Всем привет!
Публикую тезисы своего выступления на вчерашней конференции по малоэтажке.
Здесь выжимка. Более полный текст размещу в Дзене.
 
🔸Главными стейкхолдерами рынка ИЖС я считаю Государство и Банки.
 
🔸государство вначале надуло рынок ИЖС, а теперь его сдувает. Именно оно устанавливает правила игры.
А не эти «каждый человек мечтает жить в собственном доме», пандемии и закрытые границы. Это либо было всегда либо носит временный характер.

🔸Банки вначале стали осторожно выдавать кредиты под залог строящегося, затем стали операторами этих льготных программ, постепенно сталкивались с особенностями рынка и трансформировали условия выдач.

В апреле этого года я говорил на выступлении в Жилконгрессе, что ВСЯ ипотека будет через эскроу. Семейная и IT - это только начало.
Потому что Банки дают деньги и они устанавливают правила игры.
А не девелоперы, строители и остальные фантазеры.
 
🔸Как  ипотека на загород, отдельно, льготные программы повлияли на рынок?
Это:
- рост спроса в ижс
- рост рынка привлек   множество новых игроков
- рост доли ипотечных сделок (по Факту - с 10% в 2019 до 40-50% в 2024 рост доли произошел с ростом самого количества продаж)
- перераспределение спроса в сторону участков с подрядом
- изменения в средней площади домов и участков, требования к комплектации домов
 
🔸именно появление самой ипотеки положило начало развитию рынка ИЖС
 
В дальнейшем я ожидаю, что работа банков по обеспечению себя качественными объектами залога продолжится и рынок будет развиваться
 
🔹в сторону проектов комплексной застройки,
причем я не склонен переоценивать значение выхода на рынок застройщиков мкд.
Мы для себя , как раз, отказались от полного цикла девелопмента, а сосредоточились на девелопменте территорий, отдав домостроение партнерам.
🔹дальнейшую типификацию и индустриализацию домостроения.
🔹 сокращение площадей домов и участков при увеличении обьемов внутренней инфраструктуры поселения
🔹 рост влияния уровня сервиса и эксплуатации на выбор клиентов.
🔹 появление микс форматов (развитая коммерческая инфраструктура, гостиничная инфраструктура, малоэтажная и блокированная застройка)
🔹 как долгосрочный тренд, набирающий силу постепенно - учёт интересов не только отдельного человека, еще сообществ при формировании инфраструктур

Тезисы довольно очевидные, на мой взгляд, но может у вас есть отличное мнение.
Здесь открыты комментарии и все реакции.

https://t.me/chto_stroim

Цифры по рынку.

Всем привет!

Только что принял участие в отраслевом мероприятии от издания Недвижимость и Строительство СПБ.
Событие порадовало и составом участников и организацией и актуальностью вопросов.
Слегка подуныл от того, что в какие то моменты превращалось в рекламу девелоперами своих проектов, но терпимо.

Думаю, что выложу текстовую часть своего доклада и еще ряд тезисов. А пока поделюсь заметками с доклада Ольги Трошевой (Аналитический центр Setl Group)

🔸Обьем предложения снижается
🔸Замедление темпов вывода
(Самые низкие в 1 полугодии 24 года)
🔸 В новом предложении растет предложение коттеджей и тх (в долях)
🔸Распределение спроса - 90% на Участки без подряда
🔸 2,9 млн сред участок
19.1 млн сред дом
🔸Спрос в 1 полугодии 2024 на уровне 2 полугодия 23
🔸Рост стоимости участка во 2 квартале 2024 к 4 кварталу 2023 - +20%
🔸Тренды коттеджного строительство
1 снижение площадей
2 Запрос на готовое, быстровозводимое
3 Запрос на предложение под ключ 🔑

На какие выводы наводят данные?

Все участники встречи говорят, что них все отлично, все продается.
Не соглашусь, что у всех все хорошо.

Мы ощутили кратный спад продаж, были попытки возрождения сделок с ипотекой, но появилась новость об исчерпании лимитов.
Но тем не менее, уверен, что в будущем, во всяком случае в среднесрочной перспективе, все будет хорошо, просто надо дождаться снижения ставок по ипотеке и депозитам.

Мы продолжим работать в рыночных условиях, а о нынешних проблемах забудем, как уже забыли о пандемии. Сейчас хорошее время, чтобы посмотреть, кто как работает в период спада спроса, вспоминает навыки работы в кризис.

Тем не менее, на рынок выводятся или готовятся к выходу новые проекты - девелоперы уверены в будущем,

— Алексей Баринов, руководитель направления коттеджных поселков ГК «ФАКТ»

Алексей Баринов, 
руководитель направления коттеджных поселков ГК «ФАКТ»

"Всадники апокалипсиса"

Всем привет!
Каждый маломальский "кризис" по проектам начинают кататься "всадники апокалипсиса".

Узнать их можно по фразам типа:
🔸почему так дорого? Кризис же
🔹скоро все станет сильно дешевле, вот тогда и будем покупать
🔸когда вполовину цену сбросите, тогда набирайте
По их мнению, все должно стоить как 5 лет назад (хотя и тогда было дорого) и все должны жаждать продать в убыток, лишь бы продать.
Поездив по объектам и не найдя ничего достойного их, они, как правило, снова прячутся до следующего "кризиса"

Встречали таких? Как вы их узнаете?

Всем привет!

18 сент "Недвижимость и Строительство" проводят конференцию по малоэтажке.
Считаю НСП самым профессиональным и объективным изданием о недвижимости, а больше и дольше, чем Дмитрий Юрьевич Синочкин пишет и издает по этой теме просто нет журналистов.
Такие события всегда собирают профессиональных участников отрасли и мне повезло быть среди них в этот раз.

Всем привет!

Сегодня узнаем ставку, большинство прогнозов за увеличение до 19-20% Считаю это не таким важным фактором для рынка ИЖС сейчас.

🔹Кредит остается дорогим и будет он 22 или 24 процента - уже не так важно.
🔹На депозиты кажется, что разместили уже все кто что могли и на их привлекательности это тоже не отразится.

При этом видим в компании, что участники рынка: строители, девелоперы и банки постепенно адаптируются. Видим возвращение ипотек в структуре наших сделок.

🔸берут участки по рыночной ставке
🔸строители берут ВКЛ по рыночной или строят на свои в случае семейных ипотек
🔸банки делают условия по рыночной ставке более гибкими: убирают требования к размещению первых взносов на счету, пересматривают условия по доле стоимости участка в стоимости кредита
🔸также банки предлагают субсидирование ставки на различные сроки - это интересный инструмент, по моему мнению, который в текущих реалиях (при растущей инфляции) действительно позволяет закрыть вопрос с покупкой.

Это демонстрирует "живучесть" рынка, внушает оптимизм и надежды на постепенное восстановление.
Также приятно видеть как по партнерски Взаимодействуют участники рынка.

Всем привет!

Большинство голосов за Туристическую.

Как рассказал одна из спикеров на мероприятии в В.Новгороде, в одном из толи документов толи законов за подписью уважаемого чиновника инфраструктура была названа именно туристской.
В последующие постановления и выступающие документы туристская инфраструктура проскользнула именно в этом виде.
И теперь одинаково верно использовать и туристская и туристическая. По крайней мере, в чиновничьих кругах и выпускаемых ими документах.

Вот такой забавный факт ))

Компания или Проект? (продолжение)

Всем привет! Спасибо тем, кто обозначил свое мнение в опросе.
Выскажу свое мнение и оно совпадает с мнением большинства.

🔸При анализе конкуренции на загородном рынке я не вижу практического смысла сравнивать компании, поскольку:
- покупатель делает выбор при покупке прежде всего ориентируясь на потребительские свойства самого участка (дома): место, уровень готовности и инфраструктуры поселка, эмоциональный отлик от самого продукта, цена и тд.
- на загородном рынке нет пока сильных брендов, да и вообще брендов, чтобы клиент выбирал компанией,
- также нет повторных покупок, поэтому отстройка на уровне компании, а не продукта, имеет мало практической пользы
- пока на рынке продается прежде всего Товар, а не Услуга (хотя возможно, что здесь находится интересная точка развития), поэтому и доля Компании в ценности самого продукта не столь значима.

Но это не относится, например, к нашему продукту Ключ (дома для аренды и инвестиций) . Здесь важность Компании возрастает кратно и сравнивать надо не только сами комплексы, но и Управляющие компании.

🔸При покупке в инвестиционных целях я также смотрю прежде всего на Продукт (Проект). Важность компании в случае инвестиционной сделки еще сильнее, чем для собственного использования, но для меня все равно вторична, потому что:
- смотрите предыдущий пункт
- я, как девелопер, понимаю, что в портфеле компании могут быть предложения с сильно разным инвестиционным потенциалом, поэтому прежде всего оцениваю сам проект.
- другое дело, что сам Девелопер - тоже важная часть инвестиционной сделки и на проекты некоторых компаний я даже не смотрю, хоть там может быть очень интересное предложение, но соотношение risk/reward для меня неприемлимое. Примеров достаточно, но делиться ими открыто будет неправильно.
- все таки, если мне очень нравится сама компания и я бы хотел инвестировать в нее, как бизнес, то это скорее покупка акций (если она есть на фондовом рынке), возможно облигаций (если есть на рынке корп займов), чем покупка конкретного Продукта.

Было бы интересно, если бы появлялось больше предложений инвестировать не через покупку Продукта, а через участие, напр, инвестиционном паевом фонде, который создает девелопер. Думаю, что постепенно такие предложения будут появляться и тогда, Компания будет иметь первостепенную роль.

Еще раз благодарю всех, кто поучаствовал.
Для меня данный канал - это попытка коммуницировать и обмениваться мнениями. Также при написании текстов происходит структурирование мыслей и процесс рассуждений приводит иногда к интересным идеям.
Наличие читателей (потенциальных критиков) добавляет дисциплинированности в логике размышлений и помогает держаться пользы, а не уходить в бессмысленные монологи.

https://t.me/chto_stroim
Дзен https://dzen.ru/chto_stroim

Всем привет!

Представитель Дом.рф поделилась сегодня, что
🔸 в РФ с июля клиентами подрядчиками было выбрано ВКЛ под 1% на 4 млрд руб.
🔸 одна из частых причин отказов - отсутствие в штате сотрудника с образованием ПГС 😃(промышленное и гражданское строительство, по просту строительное образование)
🔸 так как многие вели свою работу принимая кэш, то не могут подтвердить свои обороты.

Интересно, как необходимость кредитования в банках, выводит ИЖС из серой зоны.

Поделитесь, кто нибудь получал вкл под 1% или знает такую компанию?

Всем привет!

Сегодня в 12.00 буду принимать участие в деловой секции от журнала Загородное Обозрение на Ярмарке Недвижимости.

Банки идут навстречу

Всем привет!
Видно, что банки тоже всерьез озабочены текущим падением выдачи. Вчера на мероприятии в В.Новгороде представитель Альфы поделилась, что падение в августе было достаточно серьезное относительно июня, и детально рассказывали о существующих предложениях.

А сегодня ВТБ собрал деловой обед, где кроме строителей были и залоговики, и руководители по рознице, и те, кто отвечает за ВКД, и вообще вся верхушка по ипотеке из Москвы. И я, должен признать, что уровень диалога, который выстраивал ВТБ меня впечатлил.
Выслушали, обещали рассмотреть и предложили программы «покупки ставки». Кроме того, с июля ввели значительные послабления в требованиях при выдаче. Прямо есть над чем подумать!

У строителей боль понятна - есть очередь из семейных ипотек, но нет возможности строить им дома, пока деньги на эскроу счетах. Некоторые готовы кредитоваться под рыночную ставку.
Из 6-8 компаний, бывших на встрече, никто не имел опыта работы с ВКЛ под 1% от Сбера или Дом.рф, что удивило. Поделитесь, был ли у вас подобный опыт?

Пока на уровне интуиции кажется, что если к колоборации Девелопер- Строитель присоединится Банк, то можно выстроить работающую схему и на таком сложном в моменте рынке.

Подумаю об этом, напишу.