ЦЭП Talks

Взгляды продавцов и покупателей на доходность коммерческой недвижимости сильно различаются

Предположим, вы хотите купить офисный центр как инвестиционный объект, который генерирует стабильный арендный поток. И есть объект в хорошей локации и с надежными арендаторами, который продается. Единственный вопрос - по какой цене вы готовы его купить и по какой цене с ним готов расстаться продавец.

Одним из интегрирующих показателей, характеризующих доходность в коммерческой недвижимости, является ставка капитализации - соотношение чистого арендного потока к стоимости приобретения. Естественно, покупатель хочет доходность повыше, то есть при зафиксированном арендном доходе цена объекта должна быть как можно ниже. Продавец же, наоборот, стремится к как можно меньшей ставке капитализации. На стабильном рынке эта разница ожиданий составляет 1-1,5 п.п. Но в периоды экономической турбулентности ожидания сильно расходятся и разрыв может превышать даже 3 п.п.

В данный момент это и наблюдается. Но едва ли не впервые доходность 10-летних ОФЗ столь сильно превышает ставки капитализации на офисном рынке. И нет ожиданий быстрого снижения: высокая стоимость заемного финансирования будет сохраняться в среднесрочной перспективе. Как следствие, будут расти и ставки капитализации.

Сегодня в Ъ Деньги о том, откуда берутся цены на товары

Дарья Тарасенко, старший аналитик ЦЭП ГПБ «То, что принято называть «мировой ценой»,— это лишь отражение реального рынка торговли сырьем в том его участке, где сформировалась или была создана специальная инфраструктура по раскрытию сырьевых цен... Россия, входящая в пятерку крупнейших поставщиков сырьевых товаров в мире, несмотря на все усилия, полноценной инфраструктуры по «добыче» сырьевых цен пока не имеет».

Но мы работает над этим :-)
Сырьевой индекс ЦЦИ в сентябре достиг минимума за 2024 г. Снижение выручки российских экспортеров отразится в динамике курса к концу года.

СПГ переезжает из Европы в Азию

Перенаправление потоков из Европы в Азию стало основной повесткой не только у российских, но и у других крупных мировых поставщиков газа. Потребление газа в Европе снижается третий год подряд, а в Азии - растет высокими темпами. Импорт СПГ Европейским Союзом (ЕС) в январе-сентябре 2024 г. упал до 67 млн т (-22% г/г), а в странах Азиатско-Тихоокеанского региона вырос до 210 млн т (+10% г/г).

Многие поставщики СПГ перенаправляют свои потоки из стран Европы в Азию. США резко сократили поставки СПГ в Европу в 2024 г., особенно в Великобританию, Нидерланды и Францию. В 2-3 кв. 2024 г. ЕС перестал быть основным рынком сбыта СПГ из США. Поставки сжиженного метана в ЕС за 9 мес. 2024 г. упали на 27% г/г, а в страны Азии выросли на 27% г/г. Альтернативными рынками для США становятся Индия, Таиланд, Китай и Египет. Поставки американского СПГ в Индию и Китай в 2024 г. выросли более чем в 2 раза.

Развитие цифрового юаня

Китай начал тестирование использования цифровых валют центрального банка (CBDC) для трансграничных платежей с Саудовской Аравией, ОАЭ и другими партнерами. Цель — найти альтернативные способы применения цифрового юаня, который сталкивается с трудностями на внутреннем рынке.

Использование CBDC может ускорить проведение международных платежей до нескольких секунд и существенно снизить их стоимость. В настоящее время трансграничные платежи проходят в течение нескольких дней даже в странах, которые не подвержены влиянию ограничительных мер. Этот инструмент также может сократить зависимость Китая от доллара. По данным SWIFT, китайский юань находится на 4-м месте в рейтинге наиболее активно используемых валют в международных расчетах, но его отрыв от доллара США и евро все еще очень велик.

Испытание проводится в условиях идущего пилотного проекта по внедрению цифрового юаня внутри Китая. Хотя внутри страны цифровой юань уже применяется для зарплат и налоговых платежей, пользователи отдают предпочтение частным платежным приложениям, таким как WeChat Pay и Alipay.

Как мы ранее писали, объем транзакций в цифровом юане внутри Китая достиг 7 трлн юаней на конец июня 2024 г. Вышедшие данные за июль указывают на небольшой прирост объема цифровых транзакций – до 7,3 трлн юаней. Также в июле насчитывалось 180 млн цифровых кошельков – около 13% от всего населения КНР.

Особенности логистики удобрений

Удобрения – единственный массовый груз на железной дороге, сохраняющий положительную динамику погрузки в 2024 г. Одним из факторов роста объемов перевозок, помимо увеличения производства, является отсутствие конкуренции за дефицитные мощности Восточного полигона. Вместо этого удобрения экспортируются через наименее загруженные порты Балтики.

Около 70% удобрений перевозятся в хопперах, причем используются не только специально разработанные для этих целей минераловозы, но и зерновозы. В последнее время растет популярность контейнерных отправок – за несколько лет их доля в экспорте увеличилась с 2% до 11%.

Ввиду дисбаланса на контейнерном рынке России (за последние 20 месяцев было ввезено на 650 тыс. ДФЭ больше, чем экспортировано), стоимость доставки удобрений в ящике по некоторым маршрутам приблизилась к традиционной схеме хоппер + балкер. А в направлении Китая контейнерная отправка обойдется в 120 долл./т. Классический способ доставки на 7 долл./т дороже.

Льготы сокращаются

Проект федерального бюджета на 2025-2027 гг. предполагает сокращение дефицита с 2+% ВВП в 2022-2024 гг. до 0,5% ВВП в 2025 г. Это будет вносить вклад в снижение инфляции и бюджетного стимула. Но проинфляционными факторами выступают индексация тарифов ЖКХ и повышение утильсбора, которые напрямую добавят в инфляцию ~1,5 п.п.

Помимо размера дефицита с т.з. бюджетного стимула имеет значение и структура расходов бюджета. Наличие льготных кредитов снижает возможности Банка России воздействовать на стоимость кредита в экономике через ключевую ставку. Среди них – субсидируемая ипотека для населения и льготные кредиты промышленности.

С июля 2024 г. ипотечные программы сокращены - льготная ипотека отменена, а семейная ориентирована на более узкую аудиторию. Также проектом бюджета (по «открытым» статьям) в 2025 г. предусмотрено снижение возмещений банкам по льготным кредитам промышленности. Ужесточение условий по таким программам будет потенциально ограничивать возможности их использования.

Электричество подорожает для расточительных потребителей

С 2024 г. почти 70 регионов РФ ввели тарифы на электроэнергию для населения с прогрессирующим ценообразованием в зависимости от объемов потребления в месяц. Однако можно сказать, что такая мера пока носит формальный характер: поскольку большинство регионов установило очень широкий диапазон потребления электроэнергии по самой низкой цене, верхняя планка которого находится на уровне примерно 10000 кВтч в месяц. Это в 30 раз больше среднестатистического потребления и соизмеримо с круглосуточной работой всех электроприборов в квартире.

В начале октября ФАС сообщила, что готова донастроить механизм: ввести на федеральном уровне параметры диапазонов потребления – 6000 и более кВтч для третьего диапазона (самого дорогого) и 3900+ кВтч для второго диапазона (тариф на уровне экономически обоснованного, то есть на 30-50% выше обычного). До 3900 кВтч в месяц тариф будет обычный.

Параметры первого диапазона останутся выше среднестатистического потребления, и на большинство домохозяйств данная мера не повлияет. Однако слишком расточительным, например, домашним майнерам криптовалюты, придется оплачивать электроэнергию по более высоким тарифам.

Основная идея нововведения – снижение перекрестного субсидирования в электроэнергетике, и, по мнению ФАС, это позволит сократить её на 20-30% или 60-100 млрд руб. в год. Ожидается, что новые диапазоны начнут действовать с 2026 г.

Курс рубля «пришел в соответствие» с уровнем сырьевых цен

▪️ В сентябре рубль ослаб на 1,7% к доллару США и на 9,9% к юаню (юань к доллару заметно укрепился на фоне новых мер поддержки экономики Китая). Объем чистых продаж валюты крупнейшими экспортерами в сентябре снизился на 30% относительно августа;

▪️ Сырьевой индекс ЦЦИ в сентябре 2024 г. находился на минимальных уровнях с начала 2024 г. (подробнее). Мировые цены на сырьевые товары находятся под давлением слабого спроса. Сентябрьское ослабление курса рубля было ожидаемым и привело в соответствие ценовую конъюнктуру внешнего рынка и обменный курс российской валюты;

▪️ Снижение процентных ставок мировыми ЦБ, объявленные меры поддержки экономики Китая, а также сохранение геополитической напряженности привели к росту ожиданий по динамике цен на сырье ― позитивный фактор, который будет сдерживать ослабление валютного курса на горизонте ближайших месяцев.

Биоэкономика: что можно сделать уже сегодня?

7-8 октября на форуме «Биопром» представители государственных ведомств, химического, фармацевтического бизнеса, пищевой отрасли и научно-образовательных структур обсуждали возможности и условия развития биоэкономики в России. Создание экономики, в которой максимально эффективно использовались бы возобновляемые биологические ресурсы (в условиях изобилия минерального сырья), - задача на десятилетия вперёд.

Однако есть направления, развитие которых возможно уже сегодня. К ним относится производство биопластиков – биоразлагаемых полимерных материалов из растительного сырья. Ключевое преимущество этого направления в том, что биоразлагаемые пластики нужны рынку уже сегодня. Мировые мощности по выпуску биоразлагаемых пластиков из растительного сырья составляют чуть более 800 тыс. т/год, хотя спрос на них из-за экологических проблем на порядок выше. В России потенциальную ёмкость рынка биопластиков можно оценить в 150 тыс. т в год.

К биоразлагаемым пластикам растительного происхождения относится, например, полимолочная кислота, на которую приходится 85% производства биопластиков в мире. Это полимер с приемлемыми качествами для создания упаковки, одноразовой посуды и других товаров народного потребления.

Трудности в реализации проектов по производству биопластиков заключаются в высокой себестоимости и в необходимости создания инфраструктуры для их утилизации. Себестоимость производства полимолочной кислоты примерно в 3 раза выше, чем издержки на выпуск полиэтилена. Инфраструктуру для утилизации необходимо создавать, поскольку полное и быстрое разложение даже биоразлагаемых пластиков требует контролируемых условий. Поэтому развитие рынка биопластиков возможно только в условиях господдержки и должно включать создание специальной инфраструктуры для сбора и утилизации.

Уровневая классификация городов Китая
Используемая в России и других странах мира классификация городов по численности населения («город-миллионер» или «город-миллионник») нерепрезентативна для Китая. В связи с общей большой численностью населения и средним уровнем урбанизации (относительно России, США и стран Западной Европы) китайский «город-миллионер» –– сравнительно маленький город, а не крупный региональный центр.

South China Morning Post (SCMP) предложила классификацию городов Китая по четырём уровням (так называемая система ‘city-tier’ – уровневая система городов). Определение уровня города проводится по трём макроэкономическим категориям: ВВП, административно-территориальное устройство и численность населения. Поскольку город может соответствовать разным уровням по каждому из критериев, для определения совокупного уровня используется правило среднего арифметического: к примеру, город, отнесённый к 1-2-1 уровням (по ВВП, административной организации и населению соответственно), считается городом первого уровня. Города первого уровня по трём категориям – Пекин, Шанхай, Чунцин и Тяньцзинь (несмотря на то, что Гуанчжоу – город субпровинциального значения, SCMP его также относит к этому уровню).

Уровневая система городов может быть полезна для иностранных инвесторов, планирующих выход на китайский рынок: среди множества рынков они смогут выбрать наиболее подходящие для реализации бизнес-планов. Тем не менее данная классификация носит скорее рекомендательный характер, так как не учитывает социокультурные особенности городов.

В следующих постах мы более подробно расскажем о городах первого и других уровней.

Возить грузы по железной дороге будет дороже, но насколько?

Максимальное предложение по индексации ж.-д. тарифа составляет 22,7%, что, по оценкам РЖД, позволит профинансировать инвестпрограмму монополии на 2025 г. в размере 1,8 трлн руб. – это на 42% выше, чем в 2024 г. Увеличение тарифов обосновывается ростом вложений в крупные проекты: расширение провозной способности Восточного полигона и строительство ВСМ Москва – Санкт-Петербург. Более скромный размер индексации предлагает в своем прогнозе Минэкономразвития - 13,8%.

Даже минимальный из озвученных размер индексации тарифа заметно увеличит стоимость логистики, в первую очередь низкомаржинальных грузов: строительных, угля и т.д. В цене перевозки большинства грузов около 70% приходится на тариф РЖД, 30% – на аренду вагона. Например, перевозка угля по маршруту Кузбасс – Дальний Восток при сохранении размера операторской части будет обходиться на 4,5 – 7,5 долл./т дороже, что при невысоких ценах на уголь может негативно отразиться на отрасли.

Потребление нержавеющего проката и труб. Начало снижения

По первоначальным оценкам потребление плоского нержавеющего проката и труб за янв. – авг. 2024 г. снизилось на 4 и 7% г/г соответственно. Это связано с ожидающимся замедлением девелоперской активности.

Напомним, что в 2023 г. объем видимого потребления металлопродукции из нержавеющей стали вырос до 662 тыс. тонн (+27% к 2022 г., +12 к 2021 г.), в том числе плоского холоднокатаного проката - на 35%, плоского горячекатаного проката - на 11%, сортового проката - на 39%, труб на 31%.

Наиболее импортозависимыми сегментами являются: плоский холоднокатаный прокат (доля импорта 96%), плоский горячекатаный прокат (79%), бесшовные трубы (77%.)

Ведущими импортерами являются Китай (68%), Индия (20%), Индонезия (7%), прочие (5%).

Рынок нержавеющего проката долгие годы является наиболее импортозависимым по сравнению с другими видами металлопродукции Российской Федерации. Необходимость его импортозамещения назрела давно.

Бюджет ждет роста цен на агротовары

На неделе был опубликован проект Федерального бюджета России на 2025-2027 гг. В пояснительной записке к документу есть оценки по сбору экспортных пошлин на зерно и масла в будущие годы. Из этой информации мы рассчитали, какие средние цены экспорта основных агротоваров ждут в Правительстве на будущие сезоны. И удивились!

Напомню текущие формулы экспортных пошлин: для зерновых и подсолнечного масла это 70% от разницы между мировой ценой и ценой вычета (для пшеницы это 18 000 руб. за тонну, по маслу 82 500 руб. за тонну), для подсолнечника, рапса и сои это 50%, 30%, 20% от экспортной цены, соответственно. От ожидаемых пошлин на зерновые и масличные культуры – это на 90% пшеница и ячмень – планируется получить 187 млрд руб. и 200 млрд руб. пошлин в 2025 и 2026 гг. По формуле с учетом прогнозного курса в документе получается, что цена на зерно ожидается в бюджете 228 долл./т и 222 долл./т в будущие 2 года. По маслам в той же методологии получилось, что бюджет видит цены на подсолнечное масло на уровне 872 и 839 долл./т.

Сравнить с текущими уровнями цен на соответствующие товары эти прогнозы вы можете сами, глядя на приложенные графики, где показаны цены на пшеницу 12,5% протеина и подсолнечное масло на базисе FOB Новороссийск, которые публикуют наши коллеги из ЦЦИ.

Меры по поддержке рынка жилья Китая оценены рынком позитивно

Серьезные шаги китайских властей по стимулированию экономики, опубликованные 24 сентября, в значительной мере касаются рынка недвижимости. Среди них:

• снижение ставок по существующим ипотечным кредитам до уровня LPR-5 минус 30 б.п., то есть с текущих средних 4,06% примерно до 3,55%;

• уменьшение размера первоначального взноса при покупке второго жилья на 10 п.п., в большинстве регионов до 15%. В крупнейших городах может быть иной размер первоначального взноса, но он везде понижен;

• смягчение требований по покупке квартир в крупнейших городах (Пекине, Шанхае, Шэньчжэне, Гуанчжоу) жителями других городов.

Эти меры позволят снизить финансовую нагрузку на потребителей, расширить аудиторию и, тем самым, увеличить продажи жилья. Позитивная реакция рынка последовала незамедлительно – за неделю (с 23 по 30 сентября) капитализация крупнейших публичных китайских застройщиков выросла на 34% (при росте CSI 300 на 25%). Влияние новых мер стимулирования на стоимость публичных компаний оказалось намного сильнее, чем тех, что были опубликованы 17 мая 2024 г.

Меры поддержки экономики от Народного банка Китая: какие эффекты уже видны в краткосрочном периоде?

24 сентября Народный банк Китая (НБК) объявил о беспрецедентных мерах по поддержке экономики. Представленные НБК меры можно разделить на две группы: (I) ставки и (II) сектор недвижимости.

К мерам первой группы относятся снижение нормы обязательных резервов (RRR) для крупных коммерческих банков на 50 б.п. (до 9,5%), уменьшение ставки по 7-дневным операциям обратного РЕПО с ЦБ на 20 б.п. (до 1,5%) и ставки по среднесрочному кредитованию (MLF) на 30 б.п. (до 2%). Ставки LPR на 1 и 5 лет, выступающие в качестве ориентира рыночных ставок кредитования, были оставлены на прежнем уровне (3,35 и 3,85% соответственно), причём глава НБК заявил о возможном их снижении на 20–25 б.п. в ближайшем будущем. Снижение ставок используется китайским регулятором для увеличения ликвидности на рынке (было заявлено о как минимум 1 трлн юаней, что эквивалентно 142 млрд долл. США), причём одна из конечных целей принятых мер — стимулирование потребительского спроса (в августе инфляция составила 0,6% г/г, что на 2,4 п.п. ниже целевого показателя).

Меры второй группы включают в себя снижение минимального коэффициента первоначального взноса при покупке второго жилья на 10 п.п. (до 15%) и процентных ставок по ипотечным кредитам до уровня процентных ставок по вновь выдаваемым кредитам (29 сентября НБК заявил о снижении ставок на не менее чем 30 б.п. от 3,85%).

О воздействии этих мер на экономику в краткосрочном периоде пока можно судить по двум показателям: курсу юаня к доллару и индексу CSI 300 (один из ключевых индикаторов фондового рынка материкового Китая). Юань укрепился до 7 USD/CNY (наиболее крепкий курс с сентября 2023 г.) и остаётся на этом уровне в течение более недели. В связи с более оптимистичными настроениями в отношении китайской экономики индекс CSI 300 вырос до рекордного за 14 месяцев значения 4 018 п.

Газ будет где-где? В Караганде!

Уже в это воскресенье в Казахстане пройдет референдум о строительстве атомной электростанции (АЭС). Ввод в эксплуатацию АЭС поможет решить проблему с возможным дефицитом электроэнергии на юге страны. Для решения аналогичной проблемы на западе и юго-западе страны планируется ввести в эксплуатацию новые газовые электростанции мощностью 2,4 ГВт до конца 2029 г.

В ближайшие 5 лет спрос на газ в Казахстане вырастет в 1,5 раза до 28-30 млрд куб. м благодаря строительству новых мощностей по производству электроэнергии, переводу на газ действующих электростанций и котельных, а также созданию новых газохимических кластеров. Также в стране действует масштабная программа газификации центральных и северных регионов Казахстана. На текущий момент уровень газификации Северо-Казахстанской, Акмолинской и Карагандинской области составляет ниже 0,5%.

Стагнация товарного производства из-за необходимости обратной закачки в пласт для поддержания пластового давления и увеличение спроса внутри страны ведут к медленно растущему дефициту газового баланса Казахстана. К 2025 г. Казахстан станет нетто-импортером газа, и основным поставщиком на рынок станет Россия.