Взгляды продавцов и покупателей на доходность коммерческой недвижимости сильно различаются

Предположим, вы хотите купить офисный центр как инвестиционный объект, который генерирует стабильный арендный поток. И есть объект в хорошей локации и с надежными арендаторами, который продается. Единственный вопрос - по какой цене вы готовы его купить и по какой цене с ним готов расстаться продавец.

Одним из интегрирующих показателей, характеризующих доходность в коммерческой недвижимости, является ставка капитализации - соотношение чистого арендного потока к стоимости приобретения. Естественно, покупатель хочет доходность повыше, то есть при зафиксированном арендном доходе цена объекта должна быть как можно ниже. Продавец же, наоборот, стремится к как можно меньшей ставке капитализации. На стабильном рынке эта разница ожиданий составляет 1-1,5 п.п. Но в периоды экономической турбулентности ожидания сильно расходятся и разрыв может превышать даже 3 п.п.

В данный момент это и наблюдается. Но едва ли не впервые доходность 10-летних ОФЗ столь сильно превышает ставки капитализации на офисном рынке. И нет ожиданий быстрого снижения: высокая стоимость заемного финансирования будет сохраняться в среднесрочной перспективе. Как следствие, будут расти и ставки капитализации.