Щегельский о недвижимости без сиропа

🎆Дольщики без госгарантий

Я не зря езжу сейчас с инспекцией по новостройкам, в нашей команде есть чиновники из надзорных органов. И вот, что я узнал.

Скандал вокруг застройщика Севен Санс продолжается.

Особенно повезло дольщикам ЖК в Сестрорецке, которые рискуют остаться без денег и недвижимости. Дело в том, что статус "квартир" в ЖК " Светлый Мир внутри" - апартаменты, то есть нежилые помещения. А значит, государство не обязано гарантировать завершение строительства — и поэтому власти нехотя вмешиваются в эту историю.

Завтра в Комитете по строительству Петербурга намечается встреча с дольщиками Севен Санс и чиновниками. Будут думу думать, как быть.

А "быть" очень сложно, потому что Дом,рф "сел на тему" и ищет какого-нибудь застройщика, который впишется разгребать этот недострой. При этом дольщикам апартов в Сестрорецке не светит даже возмещение, которое можно было бы получить после продажи земли, выделенной под строительство, во-первых, потому что она арестована, а во-вторых статус - стройка нежилья, а значит большинству потенциальных инвесторов неинтересна.

Что ещё

Дом,РФ изначально вёл проектное финансирование ЖК "Е.волюция" у Московских ворот в Петербурге. Деньги дольщиков лежат на эскроу в Дом,РФ. И Дом,РФ не спешит возвращать деньги дольщикам, при этом недострой незаконсервирован и вот уже несколько лет просто разрушается под воздействием природы.

Ещё цифирки

- Более 929 млн рублей — столько Дои,РФ требует с разных структур Seven Suns по трём искам (февраль–май 2026).

- 2,5 млрд рублей — сумма ущерба по уголовному делу против основателя группы Алексея Рыжкова (в СИЗО с апреля 2024)

- 382 дольщика — люди, чьи деньги оказались в эпицентре этого кризиса.

Кто достроит недострой Севен Санс

- Петербург: ЖК «Е.волюция» и апарт‑комплекс «Мир внутри» в Сестрорецке возможно возьмёт на себя ульяновская ГК «Дарс девелопмент» (но это не точно 😀 инфа была, что они согласны, но документально нет подтверждений). Сделку ждали ещё в июне 2026, но из‑за массы согласований (включая позицию следствия по арестам счетов) сроки сдвинулись. Готовность «Е.волюции» — менее 50%, обещанные на июль 2025 года ключи сорваны.

Москва: объекты достраивает Capital Group. Например, ЖК «Сказочный лес» уже на стадии 86% — ключи обещают в сентябре 2026. А вот по ЖК «Станция Л» сроки уплыли: 1‑я очередь — апрель 2027, 2‑я — май 2027.


Риски и нюансы, о которых важно знать:

- Счета застройщика арестованы, финансирования от Seven Suns нет. Достройка кое-где идёт через нового инвестора + возобновление проектного финансирования после перехода прав.

Налоговая подала заявления о банкротстве сразу нескольких «дочек» Seven Suns (суммы — от 2,78 до 60,7 млн рублей). Это усложняет любые сделки и согласования.

🤫Комендантский час

Это информация на прямую не связана с рынком недвижимости, но может быть интересна подписчикам.

На сайте администрации Кингисеппского района есть официальная публикация:

Пограничное управление по г.СПб и Ленинградской области информирует, что с 16 по 26 сентября 2026 года на территориях приграничных Сланцевского и Кингисеппского районов будут проводиться мероприятия, направленные на профилактику правонарушений в пограничной и миграционной сферах, а также в области охраны водных биоресурсов.

В целях надежной охраны Государственной границы Российской Федерации, сохранения жизни и здоровья граждан, на основании п. 10 ч. 2 ст. 30 Закона Российской Федерации oт 1 апреля 1993 г. № 4730-1 «О Государственной границе Российской Федерации», в указанный период запрещено:

- нахождение лиц на береговой полосе и маломерных судов (плавательных средств) на воде на участке реки Нарва от р. Б. Черемуха до р. Криуша;
- охота и передвижение с огнестрельным оружием в пределах пограничной зоны в Сланцевском районе и в пяти километровой полосе местности вдоль государственной границы в Кингисеппском районе;
- нахождение и передвижение лиц и транспортных средств в темное время суток вне населенных пунктов в пяти километровой полосе местности вдоль государственной границы в Кингисеппском и Сланцевском районах.

Есть подписчики из этих районов? Поделитесь, что там у вас?

🚨Смольный сдается Минстрою: почему в Петербурге сжимается рынок новостроек

Мне удалось разгадать загадку Стасишина, произнесенную в интервью РБК (в моем видео можно пересмотреть). Стасишин говорил об одном крупном городе, где власти сознательно придерживают вывод нового строящегося жилья из-за чего цены на недвижимость в этом городе растут.

Так вот, правительство Санкт-Петербурга обратилось в Минстрой с просьбой пересмотреть и снизить план ввода жилья. По соглашению город должен сдать 2,6 млн кв. м, но к концу лета едва перешагнул отметку в 870 тысяч квадратов. Отставание от графика — катастрофический 1 млн кв. метров. Чиновники просят снизить планку, признавая: строить в прежних объемах Петербург больше не может.
Если убрать дипломатический сироп, перед нами — официальное признание системного тупика на первичном рынке города. Давайте разберем, почему это произошло и как реальность ударит по кошелькам покупателей.

Почему стройка в СПб встала на тормоз?

Застройщики физически не могут запускать массовые проекты в черте города по причинам:

Инфраструктурная петля. Город больше не согласовывает проекты без «социалки». Хочешь строить ЖК — возводи за свой счет школу, детсад, поликлинику и передавай на баланс города. Со слов застройщиков затраты на социальную инфраструктуру теперь «сжирают» до 15–20% бюджета любого проекта.

Дефицит земли. Свободных пятен внутри КАД практически не осталось. Девелоперы вынуждены уходить в редевелопмент «серого пояса» (бывших промзон). Но такие проекты по умолчанию сложные, долгие и автоматически относятся к дорогому бизнес- и элитному классу. Как итог — за год предложение в массовом комфорт-сегменте в черте города просело более чем на треть.

Главная причина. Нет продаж, значит нет денег на запуски новых проектов. Застройщики разучились работать в рыночных условиях.

Три вывода «без сиропа» для тех, кто планирует покупку жилья в СПб:

«Дешевых» новостроек в черте города не будет. Речь не о росте цен по желанию застройщика, а об уходе в более высокий класс. Строить эконом в Питере неинтересно. Будут строить не ниже бизнес-класса. Оставшийся массовый сегмент окончательно вытесняется в Ленобласть (Мурино, Кудрово, Янино, Новоселье и т.п.), где за счет Семейной ипотеки и более дешевой земли объемы строящегося жилья, наоборот, выросли. И я об этом тоже писал. Ленобласти лидер по не распроданность новостроя. Если вам нужна квартира именно в границах СПб — готовьтесь к тому, что цена входного билета станет высокой.

Застройщики будут экономить на качестве. Чтобы хоть как-то удержать маржу в условиях жесткого дефицита кэша и высокой ключевой ставки, девелоперы начнут экономить на всем, где это не запрещено экспертизой: отделочные материалы, благоустройство дворов, лифты, толщина межквартирных стен. На приемке квартиры теперь нужно быть втрое внимательнее.

Вторичка в будущем реально оттянуть спрос с недостроя. Когда объемы ввода жилья в городе падают, а разрыв в цене между новостройками и готовыми домами доходит до абсурдных 30%, фокус смещается. Зачем переплачивать за котлован с риском задержки сдачи, если в соседнем уже сданном доме можно взять готовую квартиру с ключами значительно дешевле?
Однако, сейчас активного перетока во вторичку нет, вчера писал, что продажи втрички в августе в Питере упали почти на 10%.

Резюме: Дефицит предложения новостроя в Петербурге — это долгосрочный тренд, подтвержденный на уровне Смольного. Но, перед тем, как излечиться рынок новостроек в Петербурге должно хорошо тряхнуть, чтобы выбить всю эту льготноипотечную дурь.

⚠️ Человейник — завтра, школа — через 12 лет

В Владивостоке утвердили проект квартала по КРТ в Снеговой Пади и назвали его «Первый. Снеговая Падь». Блин! Как всех застройщиков прёт на слово "Первый" 😁.

Строить будут много и высоко: 17 домов высотой до 28 этажей.

Но есть нюанс. Первую высотку сдадут уже в 2029 году. А вот всё, что делает жизнь комфортной, приедет с большим опозданием:

— 🧒 Детский сад №1 — 2035 год;
— 🧒 Детский сад №2 — 2037 год;
— 🏫 Школа на 1550 мест — 2032–2036;
— 🅿️ Паркинги — 2037–2038;
— 🌳 Парк на сопке — 2038 год.

Получается, что первые жильцы заедут в новые квартиры, но еще почти десятилетие будут возить детей в садики и школы в другие районы, а гулять — на стройплощадке.

Власти договор с застройщиком подписали еще в 2024-м. Это первый договор КРТ в Приморье по инициативе правообладателя. Жителям Снеговой Пади на обсуждениях высказаться не дали.

Если в ваш город посетил КРТ - пишите в комментариях, как оно вам?

❄️Заполярье по муринским ценам

Провёл перекличку с риэлтором из Северодвинска. Ипотека 2% творит чудеса, цены уже выше, чем в Архангельске и почти, как в Мурино.

Смотрите новое видео

https://youtu.be/IAT1F4VnNLI?si=2VFpP7JOQ8mCKg-Z

https://rutube.ru/video/6f9f9cbe16f9fffd57e72f940654810a/?r=a

https://vk.ru/wall-226877624_6341

📊Что случилось?

Росреестр Петербурга наконец-то опубликовал данные за август 2026 года. Они оказались даже холоднее моих ожиданий, а я предполагал основываясь на внешнее наблюдение по активности покупателей, что август покажет результаты не лучше июня и июля.

Оказалось хуже

Количество сделок на вторичке в августе 2026 составило 8176 сделок купли-продажи, что на 9,8% меньше, чем в июле (9063).

Да, можно сказать, что август - месяц отпусков, но, если взглянуть на данные по регистрации сделок летом с 2019 года , то мы увидим, что здесь нет однозначного утверждения - "август время отпусков". С 2020 по 2023 включительно в августе совершалось больше сделок, чем в июне и июле. В 2019 и в период 2024-2026 в августе мы видим снижение сделок.

Что могло привести к снижению сделок в августе 2026 года?

Один из главных факторов на мой взгляд - снижение количества предложений и одновременно фантастическое увеличение хотелок некоторыми продавцами, особенно в эконом сегменте вторички. К примеру, в середине июля смотрели с покупателями 1ккв в хрущевке на пр.Науки, в сейчас она стоит уже за 7,3 млн, а есть еще более отмороженные продавцы, которые пытаются продавать свое хрущевское однокомнатное добро по 7,8 млн.

Да, если сравнивать данные за январь-август 2026 с 2024 и 2025, то мы увидим рост на 8,6%, но, всё же это на 14,5% ниже нормальных значений, до событий 2022 года.

Ипотека тоже минус

Росреестр показал, что в августе произошло и снижение выданных ипотек (здесь все ипотеки и льготный и "рыночные").

В новостройках стабильность

В августе зарегистрировано 3377 ДДУ, что практически сопоставимо с июлем - 3383 ДДУ. Сравнить с данными за предыдущие 7 лет можете на графике.

По сумме сделок с новостройками все еще хуже, это видно по графику. В 2026 снижение составило 4,4%, а в сравнении с до 2022 годом падение составило примерно 48%.

Выборы прошли, ждём обещанного Стасишиным решения от президента по семейной ипотеке.

✏️Якуты плачут, застройщики бегут. Правда о Владивостоке

Не смог удержаться от публикации такого эмоционального письма одного из подписчиков. Думаю всем будет интересно

Пишу Вам из Владивостока. Родился и прожил здесь 64 года. Посмотрел вашу передачу с Владимиром Каплинским — и не могу остаться равнодушным. Он спокойно говорит, что цены на квартиры и аренду у нас как в Питере. Это правда. И это только верхушка айсберга.

Жить здесь вообще невозможно. Работы нет. Климат — один из худших в стране: влажность 100% практически круглый год. Зимой ветра до 35 м/с (при 40 м/с человека просто сдувает), плюс морозы до -35. К нам за японскими автомобилями приезжают якуты — и зимой плачут, как дети. Весны нет. Половина лета — морось, туманы, дожди. Лета очень мало, и опять холод. Какая покупка «под отдых на море»? Лето — миг. Денег у людей физически нет, от слова совсем. Авторынок убили — людей лишили последнего заработка.

При большевиках, как и во всём СССР, на каждой речке и крупном озере был свой флот. У нас было море морских организаций: ДВМП, ВРХФ, ТУРНИФ и ещё десятки. Они насчитывали тысячи судов. Поэтому мы здесь и жили: в каждой семье был моряк, и не один. Они кормили семью, ходили в загранрейсы. Что потом случилось — вы знаете. Лишили моряков работы — я сам из них. Они организовались и открыли авторынок, не беря кредитов и не прося у государства ни копейки. И его уничтожают.

Сейчас денег у народа опять нет. Какие квартиры? Они выросли под курс доллара +200%. Стоят не просто дома, а много домов. Кто их купит? Инфляция душит, квадратный метр растёт. Застройщиков куча — хватают землю наперегонки, думают, что под Дальневосточную ипотеку люди наберут квартир. Но это фатальная ошибка. Самолёт уже всё понял: бросает недострой, снимает краны, убирает рабочих.

Людей здесь катастрофически мало, и уезжают последние — в Краснодарский край, Калининград, к вам в Питер и в Москву. А у кого есть деньги — за границу. Магадан уже стал ПГТ вместо города. Владивосток и Находку ждёт та же участь. Риэлторов не слушайте — они выполняют заказ застройщиков. Если расскажут хоть немного правды, на рынке начнётся паника.

Кстати, от нас до Японии 36 часов на судне и 2 часа на самолёте. Там 35 лет кризис на рынке недвижимости, цены падают. А машины с пробегом — одни из лучших в мире, если не самые лучшие. Но возить их нельзя: государство накрутило кучу расходов. Иногда доходит до смешного: машина в Японии стоит 40 тыс. рублей, а к нам заходит за 600 тысяч.

У нас проходит саммит. Раньше бывал Юрий Пронько и удивлялся: в местных газетах были статьи «Чемодан, вокзал и куда угодно». Им хорошо возмущаться — их привезли на лучших машинах. Вы не поверите: от вас «Мерседесы» и автобусы едут своим ходом несколько дней на наш саммит, а потом обратно. Вот показуха! Селят в лучших гостиницах, кормят красной икрой и крабами. Конечно, так жить можно. А мы живём тяжело и сурово.

Ещё Муравьёв-Амурский, первый губернатор наших мест, писал Николаю II: «Государь, место гиблое, жить невозможно». Когда с Северного Кавказа привозили новобранцев в царскую армию, они здесь гнили заживо. Здесь по-хорошему квартиры надо раздавать. И то кто с мозгами — жить не будет.

Тоже купил квартиру в Краснодаре. Здесь у меня много дел незавершённых. 10 дней назад назначили пенсию — 19 800. Мы им страну построили, они её приватизировали, а нам 19 800. Раздели на евро — и плачь. Ещё говорят, что СССР обанкротился при миллионе предприятий и 100% занятости. Боюсь спросить: то, что сейчас, намного устойчиво?

Что касается Краснодара. Туда ехали так: продавали квартиру на Дальнем Востоке, к примеру 50 кв. м. У нас до 2014 года они стоили 5 500 000. А в Краснодаре 60 кв. м — 2 300 000. Берёшь две квартиры: в одной живёшь, вторую сдаёшь. Это когда губернатором был местный Ткачёв. Его забрали в Москву и быстро исправили цены с московским размахом. Сейчас вторичку так не продашь: льготные ипотеки не действуют. Переезд отменяется. А местным эти квартиры по таким ценам не нужны. Там люди экономные, не безбашенные — поэтому столько нераспроданных квартир.

Кстати, сейчас семья для молодого человека — это что-то: квартира 10 миллионов + ремонт + мебель + свадьба + ребёнок. Простой человек за всю жизнь зарабатывает 21 миллион. Информация для размышления.

Если хотите, чтобы я подробнее рассказал про цены на продукты и прочие прелести жизни во Владивостоке — звоните.

❓Ответ на сегодняшний опрос.

Продавец комнаты в общежитии "квартирного типа" отправил 65 уведомлений в простой письменной форме потратив на это 26224 рубля.

Не смотря на то, что на этаже комнаты разбиты по блокам (квартирам), где в каждом блоке есть санузел и иногда кухня, квартирой считается весь этаж, соответственно и такое количество сособственников.
В рекламе продавцы указывают, что комната в 2-3 комнатной квартире 🙂
Планировку этого чуда можно посмотреть в приложенном файле.

🔖Откровение от застройщика, развеивающее миф о том, что с увеличением инфляции платеж по ипотеке становится дармовым.

В интервью на радио "Спутник" вице-президент по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова сказала:

Россияне нередко сталкиваются с высокой ипотечной нагрузкой, поскольку оценивают ипотеку только по текущему доходу, не беря в учет инфляцию и то, что спустя какое-то время на фоне растущих трат на другие потребности ежемесячный платеж будет становиться им все тягостнее.

💥Ручное управление резинкой от трусов на рынке недостроя со стороны Министроя по ряду неназванных ЖК в России говорит о том, что бесконтрольные льготные ипотеки за 6 лет из существования развратили банки и застройщиков.

Чиновники боялись банкротства застройщиков, снижения темпов рекордных строек и, как следствие, дефицита предложения и увеличение стоимости жилья.

В итоге жильё стало дороже, рынок затоварен, бюджет не выдерживает этой помощи "локомотиву и мультипликатору экономики" и застройщики всё равно в предбанкротном состоянии.

Короче, стало только хуже.

На следующей неделе в качестве эксперта конкурса "Доверие потребителя" начинаю объезды стройплощадок в Петербурге и Ленобласти. Это будет 47 объектов. Работы на целый месяц.

Буду пытать застройщиков и писать отчёты и снимать оперативные видео, чтобы держать вас в курсе событий.

✈️Сбер вводит в Саломёте внешнее управление?

Кучно пошли новости по рынку недостроя, смотрите подробности в новом видео 👇

https://youtu.be/EFeJbRhev4I?si=L_ZhhCAV794mns4U

https://rutube.ru/video/59d6e13f7bf0b9a8c3a09783628d20c4/?r=a

https://vk.ru/wall-226877624_6312

📉Саломёт хорошо идёт!

Держатели облигаций этого застройщика точно поймали какой-то инсайд? Или там очередной "казахский партнёр" наметился?

📈Затоваривание недостроем растёт

Самый большой прирост затоваривания за 2-й квартал 2026 зафиксирован:

в Ленинградской области — на 8,5 тыс. квартир;
в Краснодарском крае — на 6 тыс. квартир;
в Свердловской области — на 3,7 тыс. квартир;
в Крыму — на 2,2 тыс. квартир;
в Пензенской области — на 2 тыс. квартир.

Замечу, что лучший результат в стране по продажам новостроек зафиксирован именно в Ленинградской области. Писал об этом тут.

Получается, что не смотря на рекорды продаж в ЛО затоваренность недостроем всё равно растёт. И в затоваривании ЛО тоже лидер. Вот такой парадокс.

Завтра, в четверг, в новом видео расскажу об этом.

🔴С 1 января 2027 года налог на землю в Петербурге может вырасти — причём у некоторых участков кадастровая стоимость выросла в 30+ раз. Ставку не повышали. Просто переоценили землю. Кому придёт большой счёт?

Смольный подготовил проект новой кадастровой оценки земли Петербурга. Совокупная стоимость выросла на 1,3 трлн рублей — с 4,51 до 5,81 трлн (+28,7%). Но среднее скрывает масштаб: некоторые участки подорожали в десятки раз. К примеру:
- Участок под ЖК Imperial Club на Масляном канале — с 98,8 млн до 3,12 млрд рублей (рост на 3 056%).
- Участок под ЖК «ЛСР. Большая Охта» — с 86 млн до 2,18 млрд.
- Школа в Пригородном — с 9,8 млн до 332 млн (рост в 34 раза).

- Новая кадастровая стоимость начнёт работать для расчёта налогов с 1 января 2027 года.
- Земельный налог в Петербурге уже вырос в 3,1 раза за 7 лет: с 5,8 млрд в 2019–2020 до 17,8 млрд рублей в плане на 2026 год.
- Ставка налога не меняется — рост идёт исключительно за счёт базы. Это скрытое повышение налогов через переоценку.
- Для физлиц есть ограничитель: налог не может вырасти более чем на 10% к прошлому году. Для бизнеса такого ограничения нет.
- С 2026 года Петербург перевёл на кадастровую стоимость и расчёт арендной платы за государственные земли без торгов.

👀Кому нужны квартиры в Находке?

В обещанной перекличке с дальневосточным риэлтором обсудили ситуацию на рынке недвижимости Владивостока и Находки.

Оказывается с начала года количество предложений квартир выросло, а цены - нет. А ещё оказывается жители Якутии покупают тут недвижимость, как дачу. Об этом и многом другом смотрите в новом видео по ссылкам

https://youtu.be/onIULK2Oxcg?si=XS4c5DmcsYqVCw-h

https://rutube.ru/video/11ae51e71c08145f730bbd5d223c8dc7/?r=a

https://vk.ru/wall-226877624_6268