🚨Смольный сдается Минстрою: почему в Петербурге сжимается рынок новостроек

Мне удалось разгадать загадку Стасишина, произнесенную в интервью РБК (в моем видео можно пересмотреть). Стасишин говорил об одном крупном городе, где власти сознательно придерживают вывод нового строящегося жилья из-за чего цены на недвижимость в этом городе растут.

Так вот, правительство Санкт-Петербурга обратилось в Минстрой с просьбой пересмотреть и снизить план ввода жилья. По соглашению город должен сдать 2,6 млн кв. м, но к концу лета едва перешагнул отметку в 870 тысяч квадратов. Отставание от графика — катастрофический 1 млн кв. метров. Чиновники просят снизить планку, признавая: строить в прежних объемах Петербург больше не может.
Если убрать дипломатический сироп, перед нами — официальное признание системного тупика на первичном рынке города. Давайте разберем, почему это произошло и как реальность ударит по кошелькам покупателей.

Почему стройка в СПб встала на тормоз?

Застройщики физически не могут запускать массовые проекты в черте города по причинам:

Инфраструктурная петля. Город больше не согласовывает проекты без «социалки». Хочешь строить ЖК — возводи за свой счет школу, детсад, поликлинику и передавай на баланс города. Со слов застройщиков затраты на социальную инфраструктуру теперь «сжирают» до 15–20% бюджета любого проекта.

Дефицит земли. Свободных пятен внутри КАД практически не осталось. Девелоперы вынуждены уходить в редевелопмент «серого пояса» (бывших промзон). Но такие проекты по умолчанию сложные, долгие и автоматически относятся к дорогому бизнес- и элитному классу. Как итог — за год предложение в массовом комфорт-сегменте в черте города просело более чем на треть.

Главная причина. Нет продаж, значит нет денег на запуски новых проектов. Застройщики разучились работать в рыночных условиях.

Три вывода «без сиропа» для тех, кто планирует покупку жилья в СПб:

«Дешевых» новостроек в черте города не будет. Речь не о росте цен по желанию застройщика, а об уходе в более высокий класс. Строить эконом в Питере неинтересно. Будут строить не ниже бизнес-класса. Оставшийся массовый сегмент окончательно вытесняется в Ленобласть (Мурино, Кудрово, Янино, Новоселье и т.п.), где за счет Семейной ипотеки и более дешевой земли объемы строящегося жилья, наоборот, выросли. И я об этом тоже писал. Ленобласти лидер по не распроданность новостроя. Если вам нужна квартира именно в границах СПб — готовьтесь к тому, что цена входного билета станет высокой.

Застройщики будут экономить на качестве. Чтобы хоть как-то удержать маржу в условиях жесткого дефицита кэша и высокой ключевой ставки, девелоперы начнут экономить на всем, где это не запрещено экспертизой: отделочные материалы, благоустройство дворов, лифты, толщина межквартирных стен. На приемке квартиры теперь нужно быть втрое внимательнее.

Вторичка в будущем реально оттянуть спрос с недостроя. Когда объемы ввода жилья в городе падают, а разрыв в цене между новостройками и готовыми домами доходит до абсурдных 30%, фокус смещается. Зачем переплачивать за котлован с риском задержки сдачи, если в соседнем уже сданном доме можно взять готовую квартиру с ключами значительно дешевле?
Однако, сейчас активного перетока во вторичку нет, вчера писал, что продажи втрички в августе в Питере упали почти на 10%.

Резюме: Дефицит предложения новостроя в Петербурге — это долгосрочный тренд, подтвержденный на уровне Смольного. Но, перед тем, как излечиться рынок новостроек в Петербурге должно хорошо тряхнуть, чтобы выбить всю эту льготноипотечную дурь.