проект в ОАЭ — Артём Батукаев

Мне 31. Получил невероятное количество очень персональных и важных слов 🙏

Иногда просто не верится в то, что меня окружает столько мудрых, талантливых и успешных людей. И что существенную их часть я могу назвать друзьями
Благодарю всех! 💕

Честно говоря, в прошлом году долго не мог свыкнуться с мыслью, что мне уже 30+.. но сейчас с каждым годом мне все больше тут нравится!

Нравится внутреннее состояние, умение рассуждать/дискутировать, цели, которые перед собой ставлю и постепенно реализую. Нахожусь в лучшей для себя форме, хорошо питаюсь и почти не имею вредных привычек

Мне нравится, количество и масштаб проектов, которые запланированы на этот год.

В общем, все нравится)
С каждым годом все больше)

Прилетел в Ереван, гуляю по улицам и отвечаю на сообщения сидя на солнечных верандах.

Готовлюсь отметить ДР по традиции в горах

Вспоминаю каким я был, когда был здесь в последний раз 4 года назад. Как изменился, в чем остался прежним. Приятно возвращаться в такие места и анализировать себя

Кем я был? Наверное, урбанистом или консультантом

Кто я сейчас? Хороший вопрос. Как сказал друг И. «Да какой ты уже урбанист? Ты предприниматель!».

Видимо так, ты это то куда направлена твоя энергия в момент.

Загадываю чтобы в новом году было больше ролей к предпринимательской: друг, муж, отец, девелопер.. При этом всегда оставаться живым человеком

🇦🇪 Flow теперь заходит и в ОАЭ

Интересная новость, которая подтверждает сразу несколько прогнозов, которые я давал в этом канале.

Два года назад я писал, что Flow Адама Ньюмана (того самого, из WeWork) вышел в Саудовскую Аравию и забрал больше 1000 квартир в управление. Теперь стало понятно, что это был первый шаг в регион GCC.

На прошлой неделе компания получила лицензию в DIFC и объявила о выходе в ОАЭ.

Заходят масштабно и правильно:

🤩 Команда в ОАЭ уже 16 человек. Цель — 40–50 человек до конца года.
🤩В Аль Кузе к декабрю открывают центр — и не шоурум для клиентов, а глобальный центр компетенций по проектированию и девелопменту. То есть Дубай для них не рынок сбыта, а точка, откуда проектируется продукт как минимум на весь регион GCC (будет любопытно посетить).
🤩Первые объекты в Дубае и Абу-Даби — первый квартал 2027 года.

➡️ Сначала структура и центр проектирования, потом проекты. Так действует компания, которая собирается задавать стандарт продукта в BTR. Мы изучали продуктовые стандарты WeWork (прошлый проект Ньюмана) — уровень проработки впечатляет.

💡 Что это значит для рынка
Flow — это оператор: бренд, управление, продукт, софт для арендаторов.

Зарабатывает не на продаже офф-плана, а на заполняемости и доходности актива в горизонте 10+ лет. Партнёрится с девелоперами и собственниками, а не конкурирует с ними.

Здесь подтверждаются сразу два тренда, о которых я писал раньше:

1⃣ Первое — рост сегмента коливингов. Рынок BTR в ОАЭ перестаёт быть экзотикой, и приход игрока такого калибра — это подтверждение ниши.

2⃣ Второе — редевелопмент. Покупка готовых объектов за последние полгода выросла более чем на 50%.

Flow так и зашёл в Саудовскую Аравию: не строил с нуля, а купил готовый портфель и переупаковал его в свой продукт. Кэш пошел в существующий жилой фонд, который можно проапгрейдить и поднять по доходности.

💡Что с этим делать девелоперу и собственнику
➡️ Появляется альтернативный выход из проекта. Не только продажа по юнитам а диалог с оператором о продаже здания целиком— ещё на стадии концепции.
➡️ Если у вас в руках готовое здание с падающей загрузкой — это теперь не проблемный актив, а товар. Спрос на него формируется прямо сейчас.

Однако важно, что продукт под аренду проектируется иначе. Это особенные участки (с небольшим FAR чтобы влезли паркинги), это иная нарезка квартир, иная доля аменитис в общей площади.

Будет любопытно наблюдать за Flow, а еще любопытнее повзаимодействовать ☺️

@artembatukaev

Пять ошибок нового парка на Пальме

Часто хожу по парку Al Ittihad Park на Пальме, который сейчас решили реконструировать. Оставим в стороне то в какой досаде те, кто живут рядом..

Обратил внимание на рендеры будущего парка. И тут мой внутренний урбанист не смог промолчать — катастрофа.

Уровень проектирования — региональный парк в городском поселении нулевых, а не один из флагманских парков Дубая.

Побуду сегодня вашим Варламовым, и разберем ошибки на примере рендеров, которые сфоткал:

1⃣ Зонирование из 1980-х
Детская отдельно, воркаут отдельно, корт и беговая дорожка отдельно. Оборудование детской площадки только на возраст 2–7. Нет ничего для подростков 12–18. Родителям негде сесть в тени.
→ Как надо: добавить сценарий для подростков и «тихий» сценарий(скейт/паркур, гамаки, столы), создать буфер между беговой дорожкой и детской

2⃣ Пальмы вместо теневых деревьев
Я уже писал о том, что пальма — одно из самых бесполезных деревьев для жары (она даёт тень шириной со свой ствол). Удивительно, что такие ошибки повторяются в 2026 году. Из настоящих теневых деревьев только остатки того, что сохранили с прошлого парка.
→ Как надо: теневые деревья вместо пальм и части изгородей

3⃣ Игнорирование эстакады как естественной тени
Над участком эстакада монорельса — это готовая бесплатная тень, один из немногих классных ресурсов для проектирования на площадке. Однако вся детская зона вынесена из-под пролёта на открытое солнце.
→ Как надо: перенести больше игровых пространств под пролёт эстакады, открытые участки отдать транзиту и озеленению

5⃣ Тёмные цвета и отсутствие тени
Тёмная EPDM-резина и искусственный газон на солнце в Дубае дают +50°C на поверхности. 6 месяцев в году площадка физически непригодна с 9:00 до 18:00.
→ Как надо: использовать шейд-структуры + светлые покрытия (светлый EPDM, песок, дерево) во всех зонах

5️⃣Нет ни одного якоря (хотя бы воды)
Взрослому человеку делать здесь практически нечего, очень мало сценариев
→ Как надо: добавить небольших аттракторов, питьевых фонтанчиков, мб кофе-пойнт, общественный туалет

P.S. в комментариях оставлю еще и пример коммуникации на заборе — звучит как издевательство)

#урбанистика

@artembatukaev

🤩 Как защитить доходность активов от аренды при любом внешнем фоне в ОАЭ?

В последние месяцы к нам активнее стали обращаться инвесторы и фэмили-офисы за аналитикой и рекомендациями «что делать с юнитами». Это, как правило, портфели недвижимости от $10 до $50 млн долл.

Мы внимательно смотрим рынок аренды — это база для любого buy-hold-sell решения. Заполняемость и ставки просели: геополитика наложилась на летний спад.

На просевшем рынке разница между хорошей и средней управляющией компанией превращается в разницу между 3% и 7% годовых. Экспертиза в управлении сейчас важнее самого актива.

Ключевой риск в такие периоды — затяжной простой. Мелкие агентства первыми паникуют, демпингуют и оставляют квартиры незаполненными.

Целевой ROI 7–8% чистыми в турбулентность держат, как правило, системные игроки. Из тех, за кем слежу в ОАЭ — Colife. Выручка их собственников на 20–25% выше среднерыночной даже в низкий сезон.

💡 За счёт чего:

✨Экспертиза на разных рынках. Компания уже прошла несколько циклов на различных рынках— есть готовые сценарии на все случаи жизни.

✨Фонд более 500 объектов. Масштаб, на котором работает математика: трафик эффективнее, гость перекидывается внутри пула, загрузка усредняется по портфелю.

✨Управление под ключ — от ремонта до заселения и операционки. Когда весь цикл внутри одной команды, сроки сокращаются, а простои минимизируются.

Мы рекомендуем инвесторам пересобирать управление юнитами сейчас — пока рынок охладился, а не когда развернётся и окажется, что весь рост съела неэффективность.

Для подписчиков моего канала у Colife действуют специальные условия. Оставляю ссылку — проконсультируют и бесплатно рассчитают потенциал вашего юнита.

#рекомендация

Был сегодня на мероприятии у @probrokerae. Обсуждали, какими должны быть успешные проекты

Как же мне понравилась фраза Юрия Титова (Юра, извини за вольный пересказ):

Два года продавал инвесторам ROI. Мне надоело продавать цифры. Продавать проекты с хорошей концепцией — гораздо интереснее и проще.

Это очень четко сформулировало суть. Проект может завоевать сердца брокеров (а вместе с ними и покупателей), только если история убедительна, а триада продукт + бренд + маркетинг едина

Очень радует такое слышать, в который раз убеждаюсь, что рынок изменился и создание успешных проектов теперь сложная, но очень увлекательная работа

Как не расплескать продукт по пути, сохранить его цельным и убедительным. Связать его с брендингом, далее с маркетингом и скриптами отдела продаж.

При этом важно keep it simple stupid — говорил мой руководитель, когда мы готовили слайды для больших нефтегазовых клиентов в EY. Такой же принцип и здесь, делать сложное простым, но убедительным и уникальным.

[less is more]

@artembatukaev

🤩Как отличить скам в Дубае

В Дубае, как и на любом рынке, где много денег — очень много скама. За годы на рынке уже сформировал личный чек-лист (🚩 рэд флаги, которые вызывают подозрение).

Делюсь некоторыми пунктами — пригодится и девелоперам и инвесторам, которые только заходят в рынок.

Один-два ❌️ не страшно, 4-6— беги 🏃‍♂️

❌️Нет визиток
Мелочь, но показательная

❌️Не может прислать портфолио или хотя бы резюме встречи
Попросите — и сразу увидите, кто перед вами. Я всегда прошу прислать договоренности (как правило даже такая «задача» для скамера сложновата)

❌️Пустой LinkedIn или нет сайта
(либо сайт не обновлялся несколько лет)

❌️Неймдропинг, бренд-дропинг— без комментариев 😀

❌️Пропозал собранный в Клоде + отсутствие брендинга. Важно, в использовании Клода плохого ничего нет, конечно (сами любим). Но тем кто хоть что-то создал крайне важна своя айдентика и лого

❌️Встреча в лобби отеля

❌️Ссылка на близкое знакомство с шейхом на первой же встрече (здесь же про уникальные секретные возможности/связи, которых нет ни у кого)

@artembatukaev

Как дела у бизнеса в Дубае? Новости из мира девелоперов

Поговорила с нашим клиентом Артёмом Батукаевым, основателем консалтинговой компании Bina. Команда Артёма ведёт девелоперов в ОАЭ от подбора земли до ценообразования и маркетинга. Мы поговорили про ситуацию для бизнеса в текущих реалиях, о том, как получать скидки на землю и недвижимость и на что смотреть, если выбирать квартиру для жизни в Дубае. Ниже сокращённая текстовая версия, выше полная аудиоверсия⬆️

Н: Как изменился спрос с марта 2026?
А: Сначала был шок, сейчас лучше, чем казалось. Продажи просели процентов на 50 от января. Но рынок и так шёл к оверсаплаю — это мы видели ещё в декабре по аналитике. В надутый шарик резко воткнули иглу. И пришло время эффективности: растущий рынок прощал все ошибки, теперь — нет.

Н: С какими проблемами к вам приходят клиенты?
А: Ключевое — они сделали продукт, который не подходит рынку. Ошиблись в квартирографии, заложили кучу студий и двушек, которые никто не хочет покупать и снимать в конкретном районе. Или проект перестал сходиться по экономике. Или их просто никто на рынке не знает — а значит, нет продаж. Раньше мы помогали новичкам заходить, теперь чаще вытаскиваем тех, кто зашёл сам и “влип”.

Н: Какой прогноз на новый сезон?
А: Рынок восстанавливается, но небыстро — к январским значениям вернёмся не раньше, чем через 1,5–2 года. Но даже урезанный, это по-прежнему рынок больше московского, и на нём можно действовать успешно, просто с новой стратегией. Скидок «минус 50% как в супермаркете» нет, но продавцы стали сговорчивее и сами возвращаются в переговоры.

Н: Есть лайфхаки по переговорам, особенно с “локалами”?
А: Всё решают человеческие отношения. Ужины, искренний интерес к семье и детям, подарки — хоть матрёшки. Это даёт тебе преимущество перед другими. 90% российских девелоперов это игнорируют, считая, что раз есть 10–20 миллионов, проекты сами пойдут к ним в руки.

Н: Что посоветуешь тем, кто выбирает недвижимость для себя или под инвестиции?
А: Как бывший урбанист советую смотреть через призму городского развития: изучать мастер-планы районов и качество жизни в самом здании. В Дубае есть 5 центров, вокруг которых всё крутится, у каждого своя специализация: Марина и Пальма — туристический, Даунтаун и Бизнес-Бэй — деловой, Дубай Силикон Оазис — инновационный (пока формируется), Дубай Сауф вокруг Expo и Дейра — исторический центр, откуда вообще начался Дубай. Дейра, кстати, мой любимый район, а её новый ватерфронт — это Dubai Islands.

Н: Самая страшная урбанистическая ошибка Дубая?
А: Шоссе Шейха Зайда прямо по центру города. Оно разрывает городскую ткань: из одной части в другую не добраться иначе как через переходы у метро. Исправить дорого, но реально — мы с архитекторами прорабатывали концепт: накрыть трассу пешеходным подиумом, связать две части воедино, сверху пустить трамвай, а машины оставить внизу, как в тоннеле.

Это короткая версия. Полное интервью — ещё про районы и джентрификацию, инициативу Dubai Walk, 40-километровый велотрек и любимые маршруты для прогулок по Дубаю — в аудиоверсии выше⬆️

Huis Sonneveld

Если вдруг вы окажетесь в Роттердаме, я очень советую сходить в Sonneveld House!
Это идеально сохранившийся дом 1933 года (что редкость для Роттердама, который почти весь разнесли в 1940-м).

Дом был построен для семьи Альбертуса Сонневелда — одного из директоров фабрики Van Nelle Factory (тоже невероятно красивое сооружение), на которой производились чай, кофе. И собственно архитекторы, Brinkman & Van der Vlugt, которые спроектировали фабрику — также отвечали за разработку проекта дома.

Этот дом считается одним из лучше всего сохранившихся частных домов эпохи нидерландского модернизма (Nieuwe Bouwen) и практически вся мебель в нем изготовлена компанией Gispen, это голландский аналог Баухауса.

Вот несколько интересных фактов:
1. это настоящий инновационный прорыв для того времени (напоминаю — 1933 год!)
— кнопка вызова прислуги была встроена прямо в обеденный стол;
— в доме была выстроена телефонная связь между комнатами;
— существовал небольшой лифт для подачи вещей между этажами;
— были подогреваемые полотенцесушители;

2. Почти половина мебели действительно принадлежала семье Сонневелд — около половины интерьера — оригиналы 1933 года. Остальное изготовлено по архивным чертежам, если оригиналы не сохранились.

3. Цвета восстановили буквально по слоям краски - специалисты исследовали стены под микроскопом и снимали поздние слои краски, чтобы восстановить первоначальную палитру 1933 года. Поэтому цвета в доме просто потрясающие!

Вообще, дом просто огромный, но особенно мне запали в душу цвета в ванных комнатах (особенно бирюзовый), огромные террасы во всех спальнях, и зеркало с туалетными столиком в спальне 💔 честно, вернулась бы еще несколько раз и особенно классно, что ты на отдельных стульях/диванах в интерьере можешь посидеть и представить, что ты действительно там живешь.

ps. остальные фото закину в комментарии