Кассация: переход МКД с ИТП на прямые договоры по отоплению невозможен без оценки эксплуатации теплового пункта управляющей организацией (Постановление АС МО от 24 июня 2026 года по делу № А40-114554/24).
📝
Что произошло. Управляющая организация ООО «СИТИ 24» (истец) и ПАО «МОЭК» (ответчик) не смогли согласовать дополнительное соглашение к договору теплоснабжения в части исключения тепловых нагрузок по услуге «вентиляция» (в автостоянке, МОП, нежилой части) после перехода собственников помещений МКД на прямые расчёты с ресурсоснабжающей организацией. Истец просил суд урегулировать разногласия в своей редакции, ответчик — в своей.
В чём ошибка. Суд первой инстанции удовлетворил иск, признав вентиляцию составной частью коммунальной услуги «отопление» и допустив прямые договоры в доме с ИТП. Апелляция, напротив, урегулировала разногласия в редакции ответчика, указав, что вентиляция не входит в отопление и управляющая организация обязана учитывать соответствующую нагрузку. Обе инстанции не дали правовой оценки ключевому доводу ответчика: в МКД имеется ИТП, который эксплуатируется самим истцом, а значит, ресурсоснабжающая организация поставляет тепловую энергию для производства коммунальных услуг, а не оказывает услугу «отопление» напрямую собственникам.
Позиция кассации. По смыслу п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ, пп. 4 и 54 Правил № 354 коммунальная услуга по отоплению в МКД, оборудованном ИТП, может предоставляться только исполнителем, эксплуатирующим этот тепловой пункт. Преобразование ресурса в ИТП исключает возможность заключения собственниками прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией по отоплению. Судебные акты должны быть мотивированы (ч. 4 ст. 15, пп. 2, 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ): не получив оценки доводы ответчика о принадлежности ИТП и его эксплуатации ООО «СИТИ 24», нижестоящие суды не установили существенные для дела обстоятельства — вид системы отопления, наличие и режим работы ИТП, правовую возможность перехода на прямые договоры.
Для практики. При повторном рассмотрении судам надлежит исследовать документацию на ИТП, установить, кто фактически эксплуатирует тепловой пункт, и оценить допустимость прямых договоров именно по услуге «отопление» при централизованном преобразовании ресурса. Истцу-управляющей организации стоит заранее доказывать, что ИТП находится в её эксплуатации и тепловая энергия поставляется именно для производства коммунальных услуг; ответчику — настаивать на проверке этих обстоятельств, а не на формальном наличии решения общего собрания собственников. Без такой оценки ни одна из редакций дополнительного соглашения не может быть признана законной.
Судебная практика всех остальных округов