АПРИномика

🏠 Начинаем день инвестора АПРИ!

Дорогие подписчики, я сейчас в аэропорту. Большой командой вылетаем в Екатеринбург, а дальше — в Челябинск на два насыщенных дня.

Многие меня отговаривали от этой поездки: говорили, что сейчас не лучшее время, что стоит переждать непростой период и немного уйти в тишину, но нам нечего скрывать.

Мы открыто покажем наши объекты, расскажем о планах компании и ответим на все вопросы — в том числе самые каверзные.

Я уверен, что рыночная конъюнктура рано или поздно изменится. И я надеюсь, что скорее рано, чем поздно. Тогда у наших инвесторов будет возможность заработать не только на купонном доходе, но и на дивидендах.

А сейчас пожелайте нам мягкой посадки. Мы полетели! ✈️

🏠 Дюрация: почему выпуски одного эмитента ведут себя по-разному 👇🏻

Вчера объяснил, почему 2Р14 двигается сильнее остальных бумаг. Вопросы остались — разберу механику. Она универсальная, пригодится вам на любом эмитенте.

🔘Цена и доходность

График выплат по облигации зафиксирован заранее. Купоны и номинал не зависят от того, что происходит в стакане.

Отсюда простая арифметика. Купон и номинал вы получите одни и те же независимо от того, почём купили бумагу. Купили дешевле — те же деньги пришлись на меньшую сумму вложений, и доходность к погашению получилась выше.

Поэтому цена и доходность всегда двигаются навстречу друг другу. Это свойство самого инструмента, одинаковое для ОФЗ, корпоративных бумаг и наших выпусков.

🔘Дюрация

Дюрация — средневзвешенный срок возврата вложенных денег. Чем она больше, тем сильнее цена реагирует на изменение требуемой доходности.

Сравним наши выпуски. Доходность выросла на 1 п.п. — одинаково по обеим бумагам.

2Р3. Оферта 29 сентября, до неё две недели. Держатель знает: в эту дату он предъявит бумагу по номиналу. Цена сдвинется на доли процента — оферта работает якорем.

2Р14. Погашение в 2031 году, оферты в выпуске нет. Выйти по номиналу нельзя, только продать в стакан. Та же переоценка двигает цену на несколько процентов.

Разница в реакции — десятки раз. Один эмитент, одна отчётность, одно кредитное качество.

Эта же арифметика точно так же работает на ОФЗ.

🔘Что не меняется, когда меняется цена

График выплат.

По 2Р3 ставка 13–16 купонов раскрыта 7 сентября — 24% годовых до сентября 2027-го. Тело долга возвращается четырьмя равными частями в течение года, а не одним платежом в конце.

Оферта 29 сентября будет исполнена в полном объёме.

🏠 Все параметры наших выпусков раскрыты на сайте для инвесторов. Считайте сами.

Не является инвестиционной рекомендацией.

🏠 Про вчерашний и сегодняшний день в наших облигациях

Друзья, вижу ваши вопросы и не буду делать вид, что их нет. Разберу по порядку, с цифрами.

🔘Что произошло на рынке

За последние дни компания не публиковала ни одного существенного факта. Купоны платятся в срок — последний по 2Р3 прошёл 15 сентября. Раскрытий о неисполнении обязательств нет и не было. Рейтинг НКР подтверждён 3 августа на уровне BBB-.ru со стабильным прогнозом, одновременно подтверждены рейтинги выпусков 2Р3 и 2Р4.

То есть кредитный портфель за эти дни не изменился ни на рубль, а цена поменялась. Наша оценка — движение носит спекулятивный характер и усилено тонкой ликвидностью: в наших выпусках небольшая глубина стакана, и заявка среднего размера двигает котировку на проценты. Кто конкретно продавал, я не знаю и гадать не буду — у эмитента нет доступа к реестру сделок, а рассуждать о «крупном держателе» без данных я не стану.

Отдельно про 14-й выпуск, по которому больше всего вопросов. Сначала о том, что пишут в чатах: «самый тяжёлый купон» — это неправда. Ставка по 2Р14 составляет 24,75% годовых, и это середина нашего портфеля. Весь наш облигационный портфель сегодня укладывается в коридор 22–25,5%.

Почему тогда 2Р14 двигается сильнее остальных? Потому что он самый длинный: погашение 08.03.2031, амортизация начинается только с 39-го купона, put-оферта в выпуске не предусмотрена. Выйти по номиналу нельзя — только продать в стакан. При росте требуемой доходности длинная бумага переоценивается кратно сильнее короткой. Это арифметика дюрации, а не сигнал о кредитном качестве. Добавьте к этому, что 2Р14 — наш крупнейший выпуск на 5 млрд руб., и держателей в нём соответственно больше всех.

🔘Финансовое положение

Отчётность за 1П2026 прошла обзорную проверку и опубликована — смотрите сами.

Выручка 12,01 млрд (+29,5%). EBITDA LTM 11,54 млрд (+67,9%), рентабельность 41,6%. Чистый долг/EBITDA 4,2х против 4,5х годом ранее. Краткосрочные кредиты сократились с 25,5 до 16,6 млрд, доля долгосрочного долга в корпоративном портфеле — около 70%. Риск рефинансирования на ближайший год мы снижали весь год и снизили.

Не буду делать вид, что всё безоблачно. Чистая прибыль под давлением: 120,7 млн за полугодие. Причина прозрачна — проценты по проектному финансированию на инвестиционной стадии, которые мы платим до того, как раскроются эскроу. Это цена роста портфеля при ключевой ставке 14%, и она нормализуется по мере ввода объектов.

🔘Продажи

Идут по плану. Законтрактовано 72,6 тыс. кв. м на 11,1 млрд руб. против 49,0 тыс. кв. м на 7,19 млрд годом ранее: +48% в метрах, +54% в деньгах. Драйверы — «Апри Притяжение», вторая очередь «Апри Привилегия» и Остров Русский.

🔘Оферта и купоны

По выпуску 2Р3 дата приобретения — 29 сентября 2026 года. Объём в обращении 750 млн руб., амортизация по выпуску начинается с 13-го купона, то есть в декабре, поэтому к дате оферты бумаги учитываются по полному номиналу. Ставка 9–12 купонов раскрыта 7 сентября — 24% годовых, без изменения.

Оферта будет исполнена в полном объёме в дату оферты, независимо от того, сколько бумаг будет предъявлено. Денежные средства Группы на отчётную дату — 975,2 млн руб.

Дальше по графику. Активы по договорам, погашение которых ожидается в течение двенадцати месяцев после отчётной даты, — 16,9 млрд руб. Основная часть ввода домов приходится на второе полугодие, за вводом идёт раскрытие эскроу и погашение проектного долга.

🔘Про маркетмейкера

Этот вопрос, пожалуй, задают чаще всего. Да, в наших выпусках есть маркетмейкер. Но также есть и важная оговорка, которую я обязан сделать.

Маркетмейкер поддерживает ликвидность — то есть возможность купить и продать с адекватным спредом. Он не поддерживает цену и не может этого делать: удержание котировки на заданном уровне — это манипулирование рынком по 224-ФЗ. Если кто-то обещает вам эмитента, который «держит цену» — обходите стороной. Мы будем работать над глубиной стакана, а цену определяет рынок.

💼 Мы открыто делимся информацией. Вся отчётность, раскрытия и параметры выпусков — на нашем сайте для инвесторов.

🏠 Ипотека дорожает, рынок строительства меняется. Что будет дальше?

Позавчера был на интервью для канала «Царьград».

Обсудили:

🔘Консолидацию рынка девелопмента: крупные игроки поглощают мелких, баланс на рынке станет понятен к 2027–2028 году
🔘Почему банки дают рыночную ипотеку под 11,9% и как это связано с ожиданиями по снижению ключевой ставки
🔘Ужесточение семейной ипотеки с 1 октября и как это отразится на продажах застройщиков
🔘Стратегию Апри: наращивание земельного банка, с продажей доли спец застройщика партнерам и выход в новые регионы
🔘Кавминводы, Ленобласть, остров Русский, Ростов
🔘Диверсификацию бизнеса: парки развлечений, апарт-отели, малоэтажное строительство
🔘На какие показатели смотреть инвестору при анализе застройщиков и почему нельзя полагаться на один мультипликатор
🔘Риски каскадных дефолтов в отрасли к 2028 году
🔘Планы компании до 2028–2030 года

Многие просили поделиться видео - прикрепляю его здесь.

Обязательно смотрите и задавайте свои вопросы в комментариях👇🏻

🏠 АПРИ продолжает расширять портфель проектов

Приветствую, друзья!

Ранее мы уже говорили о стратегии выхода АПРИ в новые регионы и диверсификации проектного портфеля. Сегодня хочу поделиться динамикой по уже начатой работе.

АПРИ продолжает двигаться сразу по нескольким направлениям:

📍Ленинградская область — получили разрешение на строительство 11 корпусов проекта «АПРИ Нева» в Петергофе.
📍Екатеринбург — ввели в эксплуатацию ещё 2 корпуса проекта «ТвояПривилегия».

При этом география АПРИ продолжает расширяться.

Сегодня проекты компании представлены в 6 регионах России: Челябинской области, Екатеринбурге, Ленинградской области, на Дальнем Востоке, в Ставропольском крае и Ростовской области.

Для меня важно, что мы не просто заявляем о планах по выходу в новые регионы, а постепенно переходим к конкретным результатам: получаем разрешения на строительство, запускаем продажи и вводим готовые объекты.

Дальше - больше!

Буду продолжать делиться с вами новостями по каждому из регионов🤝

🏠 Недвижимость - это инвестиция не для того, чтобы разбогатеть. Или всё-таки для этого?

Есть убеждение, которое я слышу постоянно:

«Недвижимость всегда растёт в цене»

Вот только на этом убеждении можно очень дорого ошибиться.

В новом выпуске подкаста разбираю, в какой момент инвестору вообще стоит смотреть в сторону недвижимости и почему здесь важна не столько сумма капитала, сколько его задача.

🎙 Слушайте и делитесь обратной связью! Я все читаю!

🏆Взяли четыре награды IR-премии MOEX «Рынок выбирает»

Поздравляем клиентов «Альянс Территория» х «Инфомост» с победой и признанием инвестиционного сообщества

«Лучшая IR-коммуникация»

🥇ДОМ.РФ (компании с капитализацией более 200 млрд рублей)

🥇Озон Фармацевтика (компании с капитализацией 40 – 200 млрд рублей)

«Лучший топ-менеджер для инвесторов компании»

🥇Максим Грицкевич, ДОМ.РФ (компании с капитализацией более 200 млрд рублей)

«Выбор розничного инвестора»

🥈Дмитрий Коваленко, Озон Фармацевтика (компании с капитализацией 40 – 200 млрд рублей)

В дневной части IR-ФОРУМА Мосбиржи выступили Дмитрий Манаков, управляющий партнер Инфомост, и Игорь Файнман, IR-директор АПРИ.

На кейсе АПРИ показали, как изменения IR-функции масштабируют восприятие рынком бизнеса: с октября 2025 г. по август 2026 г. акции компании выросли на 29,8%, а капитализация — более чем на 30%

Что сделали в части коммуникаций:
🔘повысили инвестиционную прозрачность и сформировали понятную инвестисторию
🔘отчитывались по операционным и финансовым результатам ежеквартально
🔘расширили охваты среди различных типов инвесторов
🔘выстроили эффективную работу в цифровых каналах: сайт и соцсети АПРИ стали постоянной точкой доступа к эмитенту
🔘запустили системную работу с аналитиками, фондами и другими стейкхолдерами

За год АПРИ из локального застройщика трансформировалась в мультирегионального девелопера с понятной рынку финансовой моделью. Инвесторы сместили фокус с объема строительства на доходность бизнеса, структуру портфеля и эффективность использования капитала.

🏠 ПИК готовится уйти с биржи. Что важно знать акционерам?

Представьте: вы открываете новости и видите, что компания, акции которой лежат у вас в портфеле, собирается уйти с биржи.

Первая реакция вполне понятна: что теперь делать - продавать акции прямо сейчас или ждать выкупа?

Именно с этим вопросом сегодня столкнулись акционеры ПИКа.

Совет директоров компании поддержал делистинг. Окончательное решение акционеры должны принять 13 октября. Но параллельно уже запущена другая процедура - принудительный выкуп оставшихся акций.

Давайте спокойно разберёмся, что происходит и какие варианты есть у владельцев бумаг👇🏻

С чего всё началось?

В феврале АО «Недвижимые активы» направило обязательное предложение о покупке акций ПИКа по цене 473,15 рубля за бумагу.

Банк России признал его не соответствующим требованиям законодательства и выдал предписание.

В апреле появилось новое предложение - уже по 551,40 рубля за акцию. Совет директоров ПИКа рекомендовал акционерам принять его. Оферта действовала до 15 июня.

После выкупа доля мажоритарного акционера продолжила расти. К июлю «Недвижимые активы» вместе со связанными лицами контролировали уже 98,0071% акций ПИКа. У остальных акционеров осталось менее 2%.

А когда один собственник контролирует более 95% акций, он получает право запустить процедуру принудительного выкупа оставшихся бумаг.

Летом мажоритарий уже предпринимал такую попытку, но 24 июля Банк России признал требование не соответствующим законодательству.

4 сентября «Недвижимые активы» направили новое требование - выкупить все оставшиеся акции по цене 551,40 рубля. Владельцев бумаг, попадающих под выкуп, определят по состоянию на 20 октября.

А 7 сентября совет директоров ПИКа поддержал делистинг и передал этот вопрос на голосование акционеров, назначенное на 13 октября.

Как на это отреагировал рынок?

7 сентября акции ПИКа снижались примерно на 4% - до 530 рублей. К вечеру цена восстановилась приблизительно до 542 рублей и оказалась недалеко от цены принудительного выкупа.

Разница выглядит небольшой. Но инвестору важно сравнить не только две цифры на экране.

Что делать владельцам акций?

По сути, сейчас есть два сценария:

— продать бумаги на бирже по рыночной цене, пока торги продолжаются;
— дождаться принудительного выкупа по 551,40 рубля за акцию.

При выборе стоит учитывать сроки получения денег, комиссии брокера, налоги и порядок проведения выкупа.

И обязательно следить за сообщениями ПИКа, регистратора и своего брокера. Именно там появятся точные условия и информация о том, потребуются ли от владельца акций какие-либо действия.

Здесь важно не путать две процедуры.

Делистинг - это уход акций с биржи. Принудительный выкуп - переход оставшихся акций к мажоритарному владельцу за установленную цену.

В случае ПИКа эти процессы идут одновременно, поэтому вопрос для акционера сейчас звучит не как «оставлять ли акции после делистинга», а гораздо конкретнее: продать их на рынке или дождаться выкупа?

Универсального ответа нет. Всё зависит от текущей рыночной цены, сроков, налогов и условий вашего брокера.

Главное - не действовать на эмоциях из-за громкой новости, а сначала разобраться в условиях.

Потому что инвестиции - это не угадайка. Это работа с фактами и рисками.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

🏠 Правильные люди в нужный момент могут сэкономить компании и деньги, и время…

Друзья, всем привет!

Сегодня выступал на IR Форуме Московской биржи.

Дал комментарий к выступлению Дмитрия Манакова на тему «Борьба за внимание и капитал», в котором поделился своим опытом работы в АПРИ.

Когда мы только начинали эту работу, мне передали список примерно из 20 инфлюенсеров. Из всех имён я знал только одного - Когана, и то, как говорится, по национальному признаку!))

Прошёл год. И могу сказать, что это решение позволило нам сэкономить немало денег и ресурсов. А главное - получить результат.

Это видно и по росту капитализации АПРИ, и по привлечённому капиталу на рынке облигаций, и по качеству коммуникаций с аудиторией.

Поэтому мой совет коллегам простой:

если у команды нет экспертизы в конкретном направлении, не стоит пытаться разобраться во всём самостоятельно. Лучше сразу привлечь профессионалов.

В нашем случае это помогло сэкономить и деньги, и ресурсы, а главное — быстрее получить нужный результат.

Спасибо Московской бирже и коллегам за интересную дискуссию 🤝

🏠 Сегодня обсудили с инвесторами итоги первого полугодия АПРИ

Друзья, приветствую!

Провели онлайн-встречу с инвесторами, аналитиками и представителями инвестиционного сообщества.

Обсудили результаты первого полугодия 2026 года и то, что сейчас особенно важно для компании и рынка.

Вместе с Еленой Бугровой рассказали о финансовых и операционных результатах по МСФО, а также ответили на вопросы участников.

Отдельно поговорили о нескольких важных для девелопмента темах:

📍 возможных изменениях условий семейной ипотеки с 1 октября и их влиянии на спрос;
📍 работе на рынках капитала и управлении долговой нагрузкой;
📍 текущем статусе проектов и принципах, которыми мы руководствуемся при выборе новых регионов;
📍 стратегии продаж и наших планах на второе полугодие.

Для меня такие встречи особенно ценны возможностью напрямую обсудить с инвесторами не только цифры, но и логику решений компании.

Спасибо всем, кто присоединился и задавал вопросы. Будем продолжать такие встречи регулярно!