Сдаешь квартиру? Будь готов к вопросам от налоговой!

В СМИ разошлась новость о том, что ФНС якобы взялась за московских арендодателей, которые сдают квартиры и не платят налоги: будут искать объявления, анализировать переводы, опрашивать соседей и выяснять происхождение денег.

В целом такие возможности у налоговой действительно есть, но некоторые заголовки звучат громче, чем сама правовая реальность.

Начнём с того, что никакого «налога на переводы на карту» у нас не существует. Сам по себе регулярный перевод денег от одного человека другому ещё не означает, что собственник получает доход от аренды.

Другое дело, если у налоговой уже есть информация о том, что квартира фактически сдаётся. Тогда она вправе собирать доказательства: анализировать общедоступные объявления, запрашивать документы и пояснения, получать в предусмотренных законом случаях сведения из банков, а также вызывать свидетелей. Теоретически таким свидетелем может быть арендатор, сосед, консьерж или другой человек, которому известны обстоятельства сдачи квартиры. Такие полномочия предусмотрены, в частности, статьями 31, 86, 90 и 93.1 НК РФ.

Но важный момент: одно объявление на сайте или слова соседа сами по себе ещё не устанавливают размер полученного дохода. Налоговому органу необходимо подтвердить фактические обстоятельства: сдавалась ли квартира, в какой период, кому и какую сумму действительно получил собственник.

С банковскими переводами тоже не всё так, как иногда пишут. Налоговая не «видит все карты каждого человека онлайн». Для получения информации по счетам физических лиц Налоговый кодекс предусматривает определённые основания и процедуру. То есть перевод на карту может стать одним из доказательств, но автоматически арендным доходом он от этого не становится.

Если человек сдаёт квартиру и хочет вообще не переживать из-за подобных проверок, для многих собственников самый простой вариант — легализовать доход через налог на профессиональный доход, то есть оформить самозанятость. При сдаче жилого помещения физическому лицу налог составляет 4%, организации или индивидуальному предпринимателю — 6%. При этом действует установленный законом годовой лимит дохода.

Есть, правда, существенное ограничение: режим самозанятого применяется именно к сдаче жилых помещений. Сдавать таким образом офис, магазин, склад или другую нежилую недвижимость нельзя.

Если же собственник остаётся обычным физическим лицом, доход от аренды необходимо декларировать и уплачивать НДФЛ по действующим ставкам.

Я бы точно не советовал искать «серые» способы вроде переводов на карту родственника, дробления платежей, наличных без документов или указания в договоре одной суммы при фактическом получении другой. Такие схемы не делают доход законным и при споре могут, наоборот, создать для налоговой дополнительные доказательства сокрытия реальных обстоятельств.

Если неуплату налога установят, придётся заплатить сам налог и пени. В предусмотренных законом случаях возможен и штраф по статье 122 НК РФ — обычно 20% от неуплаченной суммы, а при доказанном умысле — 40%. Если была обязанность подать декларацию и она не подана вовремя, возможна и отдельная ответственность по статье 119 НК РФ.

Поэтому если квартира уже какое-то время сдаётся без оформления, разумнее не ждать, пока налоговая сама заинтересуется ситуацией, а оценить прошлые периоды и привести всё в соответствие с законом.

А если только собираетесь сдавать жильё, самый спокойный вариант выглядит довольно просто: письменный договор, понятные платежи и правильно выбранный налоговый режим.

И главное, что стоит запомнить: регулярный перевод на карту сам по себе ещё ничего не доказывает. Но если к нему добавятся объявление о сдаче квартиры, договор, переписка с жильцом, показания арендатора и другие подтверждения, доказательственная картина для налоговой уже будет совсем иной.