«Движение». Часть 2. Настоящее

Один человек, которого я очень уважаю, как-то рассказывал мне про 2008 год. Ситуация тогда была настолько тяжёлой, что девелоперы приходили к нему и просили просто забрать земельные участки. Не выгодно купить, не войти партнёром, а именно забрать, потому что ещё вчерашний актив внезапно превращался в обязательство, с которым никто не понимал, что делать.

В 2008 году я учился на втором курсе. Когда услышал эту историю уже намного позже, то конечно, поверил, но где-то внутри всё равно отнёс её к разряду отраслевых легенд. Казалось, что это была какая-то историческая аномалия, которая однажды случилась, закончилась и вряд ли может повториться в сопоставимом масштабе.

После этого «Движения» я пожалуй, впервые не только умом, но и внутренне понял, как мог выглядеть тот разговор.

В прошлой части я остановился на открытии форума, когда в огромном зале запустился обратный отсчёт и заиграл «Реквием по мечте». Прохор Шаляпин тогда пошутил, что ожидал после такой музыки увидеть что-то ещё более драматичное, например ключевую ставку.

Зал особо не смеялся, но шутка попала довольно точно.

Я не хочу делать из этого пост в жанре «всё пропало». Сам форум был организован на очень высоком уровне, вокруг было много сильных людей, хороших выступлений, встреч, идей, и вернулся я с нормальной рабочей энергией. Но поскольку этот канал для меня в том числе остаётся дневником, хочется зафиксировать ощущение настоящего таким, каким оно было.

По моему внутреннему ощущению, отрасль сейчас переживает самый тяжёлый период за всё время моей карьеры.

Причём сильнее всего это чувствовалось не в больших презентациях и не в цифрах на экране, а в кулуарах. В спокойных разговорах людей, которые продолжают строить, держат команды, вкладывают деньги, ищут решения и внешне вообще не производят впечатления тех, кто собирается сдаваться.

Наверное, именно это спокойствие и создавало самое сильное напряжение. Один из моих хороших товарищей, отличный профессионал нашего цеха, с улыбкой сказал мне: «Моя задача - упасть последним. Пошли работать». И кажется, точнее настроение «Движения» 2026 уже не сформулировать: никто не строит иллюзий относительно рынка, но и сдаваться заранее никто не собирается.

В одном из разговоров кто-то спросил собеседника: «Свет в конце тоннеля видишь?» И вместо привычного бодрого ответа началась довольно трезвая инвентаризация того, сколько уже вложено в землю, какие проекты сейчас некуда выводить, где, возможно, даже хорошо, что разрешения пока идут медленнее, и сколько капитала съедает ожидание.

Проблема в том, что понятную внешнюю точку опоры сейчас найти действительно трудно. Резкого снижения ставки никто всерьёз не ждёт, а даже если она начнёт снижаться, до ипотеки и реального покупательского спроса этот эффект дойдёт не мгновенно. Снижение налоговой или социальной нагрузки тоже пока сложно представить, а большинство мер поддержки работают точечно и не меняют общую картину для всей отрасли.

На одной из встреч застройщик вслух задал, казалось бы, довольно простой вопрос: откуда вообще взялась уверенность, что стране ежегодно нужны все 120 миллионов квадратных метров жилья? Если сопоставить эту цель с количеством домохозяйств, демографией, покупательской способностью и объёмом уже существующего фонда, то вопрос «сколько строить?» внезапно становится гораздо сложнее привычной гонки за новым рекордом.

И это ведь не разговор о том, что строить больше не нужно. Скорее о том, что сама отрасль подошла к моменту, когда количество уже нельзя обсуждать отдельно от качества спроса, судьбы старого фонда и реальной потребности городов.

Но самый точный разговор о текущем состоянии рынка случился на пленарной сессии молодых девелоперов.

Один из участников произнёс знакомую формулу о том, что кризис - это время возможностей. Я и сам раньше так говорил и даже писал об этом. В этой фразе есть энергия, она хорошо собирает людей и помогает не впадать в уныние.

Но другой участник довольно резко возразил, что этот нарратив уже не работает так легко.