Рынок Казани вырос по сделкам и… одновременно подешевел.

Февраль снова оказался неудобным для тех, кто любит простые прогнозы. Первый квартал должен был быть тихим, а рынок Казани вместо этого перевалил за тысячу сделок, плюс 10% к январю. При этом в цене метр в среднем снизился на 10,4%. Подумал, что это не слабость рынка, а такая попытка его договориться с покупателем.

Главным двигателем февраля стал комфорт-класс, который вырос примерно на 31% по сделкам, тогда как бизнес просел на 25%, а премиум - на 7%. Механика роста в комфорте понятна: скидки, рассрочки, специальные условия. Бизнес и премиум на это не пошли; экспозиция и цены в этих сегментах остались примерно на уровне прошлого месяца, сам рынок, судя по всему, ждёт нового импульса ближе к концу марта.

Но здесь важно не промахнуться с выводом. Снижение средней цены по Казани заметно связано с несколькими конкретными историями: ПИК в «ЖК Сиберово» дал почти 400 сделок со средней ценой около 187 тыс. за метр против 240 тыс. в декабре-январе, GloraX на Урицкого упал с 255 до 214 тыс. Это точечная перенастройка спроса, а не общий сигнал о том, что «жди, будет ещё дешевле». Тем более что даже в феврале в комфорт-сегменте были и локальные повышения: у «Уникума на Проспекте», «Авторов на Годовикова», «Фриссона».

Казань и Санкт-Петербург

Посмотрели с ребятами (Дима, спасибо🤝) на сравнение Казани и Петербурга, и получилось интересно. Казань нередко сравнивают с Петербургом по статусу и амбициям, но если смотреть на профиль рынка недвижимости, это два принципиально разных города.

Во-первых, по однушкам средняя цена метра в Казани - около 311 тыс. рублей, тогда как в Петербурге - 270 тыс. По трёшкам разрыв ещё заметнее: Казань - 242 тыс., Петербург - 322 тыс. То есть в зависимости от типологии Казань где-то уже дороже Петербурга, а где-то уступает, картина неоднородная.

Во-вторых, структура экспозиции в двух городах совершенно разная: в Петербурге почти половину свободных лотов занимают студии и однушки, тогда как в Казани почти половина предложения - двухкомнатные квартиры, и это единственный город в сравнении с такой долей двушек.

В-третьих, Петербург принимает около 10 млн туристов в год, Казань - 5 млн, при этом прирост населения у нас чуть выше: около 0,31% против 0,27% у Петербурга.

Из всего этого складывается довольно чёткий вывод: Петербург - рынок с выраженной туристической и инвестиционной логикой, где студии и малогабаритное жильё покупают в том числе под сдачу. Казань - рынок, в котором по-прежнему доминирует сценарий покупки для жизни, для семьи, для себя. Разные города с разной природой спроса, и сравнивать их в лоб не всегда корректно.

И последнее, что стоит держать в голове. Казань занимает первое место в антирейтинге доступности и по однушкам, и по двушкам среди городов-миллионников. При средней зарплате в 95 000 рублей человеку нужно 4,4 года, чтобы накопить на первоначальный взнос по однушке, откладывая всю зарплату. Это неприятный факт, но он честно объясняет, почему спрос при всей своей устойчивости становится всё более избирательным.

Февраль показал не то, что рынок Казани падает, а то, что он взрослеет. Покупатель стал осторожнее, девелопер - гибче, но сделки идут 😎

Вопрос

Вы бы сейчас покупали или подождали?

Расширяю пространство - часть размышлений теперь и в MAX