2025-й показал: рынок недвижимости больше не про скорость. Скорее, про взросление.

В ноябре рынок Казани будто выдохнул, и я тогда писал: это не провал, а пауза. Декабрь показал, что именно рынок прятал всё это время.

Декабрь стал лучшим месяцем года

1 602 сделки, и это +65% к ноябрю и рекорд по динамике за несколько лет. И вот парадокс: на этом фоне средневзвешенная цена квадрата даже чуть снизилась, примерно на 2%.

Это тот случай, когда рынок не умирает, а задерживается в банках и регламентах, а потом одномоментно догоняет сам себя. В ноябре мы видели паузу. В декабре получилась разгрузка накопленного. Спрос никуда не пропадал, он просто стоял "в очереди на одобрение".

Комфорт сделал кассу

Основной вклад в декабрьский рывок дал комфорт-класс: рост продаж примерно на 67% к ноябрю. Бизнес-класс тоже прибавил около 62%.
Премиум в такие месяцы обычно ведёт себя как человек с подушкой безопасности - смотрит на общую суету и спокойно пьёт кофе, не торопясь.

Четверть миллиона за квадрат уже не новость

В ноябре я писал: меньше сделок - выше средняя цена. Простая математика рынка. По итогам года картина оказалась тоньше: последние месяцы средняя цена в сделках почти не менялась, но по выборочным лотам у застройщиков цены подрастали.

Рынок учится повышать цену не всем подряд, а точечно - там, где продукт сильнее и где клиент не просто берёт первое попавшееся, а действительно выбирает.

География продаж не удивляет

Советский район - лидер по сделкам за год, более 4 000, потому что там и стройки больше всего (свыше 22 жилых комплексов). Приволжский - второй по объёму, более 3 300 сделок и около 18 проектов. Авиастроительный и Московский внизу по количеству сделок, но там же и конкуренция между застройщиками гораздо меньше.

География продаж - это не про то, где людям больше нравится жить. Это чаще про то, где стоит полка с товаром. Больше проектов - больше выбора - больше сделок.

Покупатель не беднее, он прагматичнее

В 2025 году студии и однушки заметно вытеснили двушки в структуре продаж. Доля студий выросла, доля двушек снизилась. Причина понятная: недоступность ипотечных программ при текущих ставках и лимитах одобрения.

Но это не только про то, что у людей стало меньше денег. Это про выбор между желаемым и возможным. Люди покупают то, что проходит по кредитной воронке. И вот парадокс, который я постоянно наблюдаю: в разговорах и запросах всё чаще звучит "хочу функциональность и нормальную планировку", но в реальных сделках побеждает то, что легче профинансировать.

Нераспроданность ввода - будущая волна на вторичку

Доля нераспроданных квартир в домах, которые сдали в 2025 году, оказалась выше, чем у ввода 2024-го: плюс примерно 8 процентных пунктов. Это может отразиться на вторичном рынке в ближайшее время.

Не катастрофа, конечно, но маркер: рынок перестал автоматически всасывать любой ввод. Раньше построили - продали почти сразу. Сейчас построили - и дальше работа с выбором покупателя не заканчивается.

2026-й выглядит годом отбора, а не перегрева

Если смотреть вперёд, следующий год не выглядит годом ажиотажа. Он выглядит годом отбора. Ипотечные правила по-прежнему будут задавать ритм; вероятна более осторожная первая половина года и постепенная стабилизация дальше.

Но главный сдвиг происходит не в ставках и программах. Главный сдвиг - в требованиях покупателя. Он всё чаще задаёт себе и девелоперу простой вопрос: "За что именно я плачу эти деньги?"

И ответ должен быть конкретным: за продуманные планировки, за сильную архитектуру, за сценарии комфортной жизни, за логику проекта, за честность продукта.

Рынок уже показал, что он не ломается от сложностей. Он становится строже и требовательнее. Выигрывают в нём не те, у кого больше проектов в портфеле, а те, у кого есть внятный продукт и ответственность за результат.

Вопрос

Как вы реагируете на резкие рыночные изменения? Торопитесь что-то сделать до новых изменений правил или, наоборот, ждете, когда рынок их переварит?

p.s. Как всегда, огромное спасибо Диме из "Авторов" за данные и цифры🤝

#СоздаюДевелопмент