⚡️КС РФ: собственники участков, права которых ограничены зонами охраны ОКН, не могут быть исключены из сферы действия правил о компенсации независимо от даты введения ограничений

Постановление Конституционного Суда РФ от 01.12.2025 № 42-П

Михаил Малинов приобрёл участок под ИЖС в Московской области, однако в 2015 году регион установил границы зон охраны объекта культурного наследия усадьбы «Спасское-Прохорово». В этих зонах строительство запрещено, и участок потерял возможность использования по назначению. После получения отказа в выкупе участка, заявитель обратился в суд, но суды указали: поскольку зона охраны была установлена до 4 августа 2018 года, положения о компенсации (введённые ФЗ № 342-ФЗ) на его случай не распространяются.

Конституционный Суд признал такой подход ошибочным.

Суд отметил, что охрана объектов культурного наследия — важнейшая публичная задача, однако ограничения прав собственников допустимы лишь при соблюдении баланса частного и публичного интереса и наличии ясных правовых механизмов компенсации.

Изменения 2018 года (введение ст. 57.1 и обновление ст. 107 ЗК РФ) не создавали принципиально новой системы защиты прав собственников. Эти нормы уточняли и упорядочивали уже существующие механизмы возмещения убытков, предусмотренные ст. 57 ЗК РФ, действовавшей и в 2015 году. Поэтому собственники участков, права которых ограничены зонами охраны ОКН, установленными до 4 августа 2018 года, не могут быть исключены из сферы действия правил о компенсации.

Освобождение публичных органов от обязанности возместить убытки собственнику лишь по формальному критерию даты установления зоны охраны противоречило бы принципам равенства, справедливости и правовой определённости. Никаких существенных различий между ограничениями, установленными до и после 2018 года, законодатель не проводил.

Оспариваемая норма признана соответствующей Конституции РФ в том понимании, что она не отменяет обязанности публичного образования компенсировать собственнику утрату возможности использовать участок по назначению, в том числе путём выкупа участка и расположенных на нём не самовольных построек.

Дело Михаила Малинова подлежит пересмотру.