ЗПИФ АВИУМ

🔹 Что будет с фондом после ввода БЦ АВИУМ?

Ввод БЦ АВИУМ в эксплуатацию во втором квартале 2028 года переводит ЗПИФ АВИУМ на новый этап: от девелопмента к аренде.

После ввода помещения передаются арендаторам, начинается их ремонт и адаптация под конкретные задачи будущих резидентов. В финансовой модели на этот период заложено шесть месяцев арендных каникул. .

⭐️ Как будут сданы офисные площади?
В составе фонда — 6 521 м² офисной недвижимости на пяти смежных этажах.
Базовый сценарий — сдача единого офисного блока одному якорному арендатору. Для крупных компаний предложение цельного блока такого размера ограничено, поэтому этот вариант заложен в модель как приоритетный.

При изменении рыночной ситуации площади можно разделить:
👉 поэтажно — примерно по 1 300 м²;
👉 на более компактные блоки — примерно от 100 до 660 м².

Выбор сценария будет зависеть от спроса, ставок аренды, сроков поиска арендаторов и затрат на подготовку помещений к заселению.

CORE.XP как стратегический партнер фонда сопровождает работу с арендаторами и выбор арендной стратегии с учетом ситуации на рынке.

⚡️Что происходит с доходностью?
Главная переменная арендной модели — ставка, по которой будут сданы помещения. Поэтому в финансовой модели предусмотрены три сценария: консервативный, реалистичный и оптимистичный.

На 2029 год прогнозная ставка аренды составляет от 49 до 70 тыс. ₽ за м² в год без НДС в зависимости от сценария.

После завершения арендных каникул - фонд переходит к ежемесячным выплатам арендного дохода пайщикам фонда, создавая стабильный и регулярный денежный поток инвесторам.

Что находится вокруг БЦ АВИУМ — и может ли окружение влиять на будущий спрос на офис?

У офисной недвижимости есть то, что не всегда видно на рендерах и в технических характеристиках. Среда вокруг здания.

Как далеко идти до метро? Что находится рядом? Где сотрудники могут пообедать, заняться спортом или провести время после работы? Как развивается сам район, и какая деловая среда формируется вокруг?

Для БЦ АВИУМ мы посмотрели на локацию сразу в трех масштабах:

👉 в ближайшие 10 минут — МЦК Зорге, метро, жилые районы, сервисы, спорт и парки;
👉 в более широком окружении — развитие Ленинградского делового коридора и концентрацию офисной недвижимости;
👉 в масштабе Большого Сити — одного из крупнейших деловых кластеров Москвы.

А еще разобрали, какую среду формирует сам бизнес-центр: коммерческую инфраструктуру, кафе и рестораны, фитнес, coworking, пешеходный бульвар и ландшафтное пространство. В результате составили карту объектов вокруг бизнес-центра и ответили на важный вопрос:

Из чего складывается привлекательность офисной локации — сегодня и через несколько лет, когда БЦ АВИУМ выйдет на рынок?

Читайте новую статью на VC.ru

🔹 Почему цена пая на бирже может отличаться?

У одного и того же пая можно увидеть две разные цифры: расчетную стоимость и биржевую цену. Они формируются по разным принципам.

👉 Расчетная стоимость определяется исходя из стоимости чистых активов фонда в расчете на один пай.

👉 Биржевая цена формируется непосредственно на торгах — под влиянием спроса и предложения.

Для фондов недвижимости, паи которых продаются через биржевой стакан, можно выделить два этапа.

⭐️ 1. Привлечение капитала в фонд

На этом этапе управляющая компания периодически осуществляет дополнительный выпуск паев по расчетной стоимости.

Выпущенные паи находятся у якорного инвестора или инициатора проекта. Он размещает их на продажу в биржевом стакане по цене, близкой к расчетной. Пока весь запланированный объем капитала не привлечен, именно якорный пайщик остается основным продавцом паев в стакане и определяет цену их размещения.

Сейчас ЗПИФ АВИУМ находится именно на этом этапе: паи для привлечения капитала размещаются в биржевом стакане на ежедневной основе.

⭐️ 2. Вторичные торги

Когда целевой объем капитала привлечен, паи начинают обращаться между инвесторами. В этом случае цена формируется уже непосредственно на рынке — соотношением спроса и предложения со стороны покупателей и продавцов.

В ЗПИФ АВИУМ дополнительно работает маркетмейкер: он обеспечивает ликвидность торгов и поддерживает возможность совершения сделок.

⚡️Что происходит с ценой ЗПИФ АВИУМ сейчас?

Пока фонд находится на этапе привлечения капитала, инвестор покупает паи у якорного пайщика по цене, близкой к расчетной стоимости.

В дальнейшем цена размещения будет изменяться по мере роста строительной готовности БЦ АВИУМ и результатов переоценки стоимости его активов.

Получается, что расчетная стоимость отражает стоимость пая исходя из активов фонда, а биржевая цена — условия, на которых пай можно купить или продать на рынке.

🔹 ЗПИФ недвижимости растут. Как понять, какой фонд действительно заслуживает внимания?

За 2025 год индекс фондов недвижимости на Московской бирже вырос на 43,5%. Объем активов розничных ЗПИФ увеличился с 617 млрд рублей в марте 2025 года до 1,04 трлн рублей в июне 2026-го.

Но за активной динамикой рынка есть более важный вопрос: как понять, какой фонд действительно заслуживает внимания?

На прямом эфире Cbonds мы подробно разобрали:

👉чем ЗПИФ отличается от прямой покупки офиса;
👉какие стратегии используют фонды — аренда, девелопмент и их сочетание;
👉почему офисы стали крупнейшим сегментом по объему инвестиций в недвижимость;
👉что будет с рынком на фоне рекордного объема нового строительства;
👉почему при выборе фонда важно смотреть не только на доходность, но и на актив, локацию, застройщика, управляющую компанию и структуру финансирования.

Это был первый подобный эфир, на котором мы рассказали о ЗПИФ АВИУМ уже после допуска паёв к торгам на Московской бирже.

На примере ЗПИФ АВИУМ показали, как инвестиционная модель работает на практике: от приобретения офисной недвижимости на стадии строительства до последующего перехода к арендному потоку.

Получился разговор не только про ЗПИФ АВИУМ, а о том, как профессионально оценивать инвестиции в недвижимость через ЗПИФ — и на что смотреть до принятия инвестиционного решения.

⭐️ Смотреть запись эфира

🔹 Как сдавать крупный офис: три стратегии для одного актива

Что делать с крупным офисным блоком, если рынку нужны помещения разного размера? Один и тот же актив можно предложить рынку по-разному — в зависимости от актуального спроса. Для офисных площадей фонда АВИУМ предполагаются три сценария:

👉 сдать всю площадь целиком — 6 521 м² одному крупному арендатору;
👉 сдавать поэтажно — блоками около 1 300 м²;
👉 разделить на небольшие лоты — примерно от 100–300 м².

У каждого варианта своя экономика, свои преимущества и недостатки. Поэтому для офисного актива важен выбор формата, в котором эта площадь выходит на рынок. Разбираемся в деталях арендных стратегий в нашем новом материале.
 
«Как сдавать крупный офис: три стратегии для одного актива»

⚡️Почему управляющая компания выбрала именно этот актив?

И что происходит с инвестициями фонда, пока бизнес-центр еще строится?

Андрей Ощепков, инвестиционный директор УК Тетис Кэпитал, отвечает на вопросы инвесторов о ЗПИФ АВИУМ:

👉 почему офисы класса А сегодня интересны управляющей компании;
👉 как локация и цена приобретения влияют на инвестиционную историю;
👉 как будет проходить переоценка объекта и меняться стоимость пая;
👉 какие риски есть на этапе строительства и как фонд их снижает.

Коротко и по существу — о том, как профессиональный управляющий оценивает актив, доходность и риски фонда.

Смотрите интервью и регистрируйтесь на прямой эфир 9 сентября 2026 г. с 16:30 до 18:00 (мск) по ссылке

⚡️Приглашаем на прямой эфир «ЗПИФ АВИУМ — новый стандарт инвестиций в офисную недвижимость»

9 сентября встретимся онлайн с генеральным директором УК ТЕТИС Кэпитал Александром Воронковым.

Подробно разберем инструменты инвестиций в недвижимость, поговорим об актуальных вызовах рынка и обсудим почему ЗПИФ АВИУМ может стать новым стандартом инвестиций. 

Спикер — Александр Воронков, генеральный директор УК ТЕТИС Кэпитал

👉более 25 лет опыта в инвестициях
👉эксперт в создании и управлении активами ЗПИФ
👉расскажет о гибридной стратегии фонда, актуальных параметрах и деталях для частных инвесторов

Ждем вас 9 сентября в 16:30
Онлайн: прямой эфир + вопросы-ответы

Присоединяйтесь! 

Регистрация доступна по ссылке

🔹 Канал ЗПИФ АВИУМ занял первое место в рейтинге компаний vc.ru в категории «Недвижимость».

За месяц на площадке мы выпустили три больших материала:

👉«Куда инвестировали в России последние 20 лет и какие активы действительно создали капитал» — читать

👉«БЦ АВИУМ: как создается современный бизнес-центр, который является ключевым активом фонда» — читать

👉«Как формируется доходность инвестора в ЗПИФ АВИУМ. Подробный разбор финансовой модели фонда» — читать

Эти материалы объединяет одна идея: смотреть на недвижимость не только как на квадратные метры, а как на инвестиционный актив — через рынок, цифры, локацию и экономику объекта.

В сентябре продолжим в том же направлении: больше аналитики рынка офисной недвижимости, инвестиционных трендов и реальных историй изнутри проекта.

Спасибо, что читаете, задаете вопросы и остаетесь с нами. Продолжаем разбираться вместе.

🔹 Офисы снова в фокусе инвесторов

За первое полугодие 2026 года в недвижимость в России инвестировали 403,7 млрд рублей. При этом рынок меняется не только по объему вложений - меняется сама структура спроса.

Доля инвестиций в коммерческую недвижимость с инвестиционными целями выросла с 53% до 81% за год.

⚡️ Что стоит за этим изменением?
Почему инвесторы все чаще выбирают офисы как отдельные лоты и какие сегменты недвижимости сегодня привлекают капитал?

⭐️ Читать статью на vc.ru

🔹 Более 20 инвесторов, пятничний вечер и разговор без лишней формальности

В этот раз инвестиционный тур ЗПИФ АВИУМ получился особенным. Более 20 участников — это самый востребованный тур за всё время. Начали с общения с командой и обсуждения самых важных вопросов от инвесторов, а затем отправились на строительную площадку, чтобы увидеть проект своими глазами. А после — шампанское, солнечная терраса и отличная дискуссия уже в атмосфере пятничного вечера.

⚡️ Собрали несколько моментов тура в видео — смотрите, как это было.

🔹 ЗПИФ АВИУМ — партнер конференции CORE.Офисы

3 сентября в Москве пройдет CORE.Офисы — конференция о том, как меняется офисный рынок, куда движется спрос и какие инвестиционные модели становятся актуальными.

В программе — тема, особенно близкая нам на практике:

«Инвестиции в офисы блоками и через фонды недвижимости: как правильно считать экономику, риски и время».

💬Спикер от проекта — Александр Воронков, генеральный директор УК «ТЕТИС Кэпитал».

Александр обладает широкой экспертизой и более чем 25-летним опытом работы в инвестициях в различных сегментах, является экспертом в области создания и управления активами ЗПИФ.

Поговорим с профессионалами рынка о том, как сравнивать разные способы инвестирования в офисы — не только по потенциальной доходности, но и по объему капитала, срокам, рискам и степени вовлеченности инвестора. Александр поделится практическим опытом создания фонда офисной недвижимости и расскажет, почему для проекта была выбрана именно структура ЗПИФ.

📍 3 сентября, Москва, Согласие Hall
🗓️ Начало конференции — 9:30

В программе — три тематических сессии, две инвестиционные гостиные, аналитика и прогнозы офисного рынка, инвестиционные кейсы и дискуссии с профессионалами отрасли. Участие для инвесторов и арендаторов — бесплатное, по предварительной регистрации.

👉 Изучить программу и зарегистрироваться на CORE.Офисы

Количество мест ограничено, регистрация проходит с подтверждением организатора.

🔹 Офисы разного размера: чего хотят инвесторы и арендаторы 

👉Что происходит на рынке офисной недвижимости, если сравнить, какие площади покупают инвесторы и какие нужны бизнесу? По данным CORE.XP за последние пять лет, 54% покупателей офисов — корпоративные клиенты, приобретающие помещения для собственных нужд. Еще 46% — инвесторы, которые планируют в дальнейшем сдавать офис в аренду или перепродавать его.

При этом средний размер сделки корпоративного покупателя — около 1 100 м², инвестора — 230 м². Средний размер арендной сделки — 721 м². Получается, инвестиционный лот в среднем почти в 5 раз меньше, чем площадь, которую покупает компания для себя, и более чем в 3 раза меньше средней арендной сделки.

⭐️Почему возникает этот разрыв? 

Инвестор покупает небольшой офис, рассчитывая найти арендатора, а среднему корпоративному пользователю чаще требуется значительно большая площадь. Поэтому для рынка важен не только общий объем офисов, но и соответствие формата предложения структуре спроса. Эта тенденция уже отражается в сделках: в 1П 2026 года доля покупок офисов блоками и этажами выросла с 15% до 41% всех инвестиций в офисную недвижимость.

👉В результате при оценке офисного актива важно учитывать не только количество квадратных метров, но и их размер, формат и локацию — и то, насколько они соответствуют реальному спросу арендаторов.

Данные: CORE.XP. Продолжаем следить за изменениями рынка и делиться ключевыми выводами.

🔹 Живые впечатления вместо слайдов

Вчера мы провели первый инвестиционный тур ЗПИФ АВИУМ для действующих и потенциальных инвесторов.

Начали в офисе НЕОМЕТРИЯ: познакомились с командой проекта, обсудили устройство фонда и инвестиционную стратегию, а затем отправились на строительную площадку бизнес-центра АВИУМ.

👉И вот здесь многое становится гораздо понятнее. Когда видишь будущий объект своими глазами, гораздо проще представить, что именно стоит за цифрами в инвестиционной модели: где будет расположен актив фонда, как продвигается строительство, какие решения принимаются сейчас и каким будет бизнес-центр после завершения проекта.

⚡️А после экскурсии — самое ценное: открытый разговор с командой и ответы на вопросы инвесторов о фонде, объекте, стратегии и рисках. Для нас инвестиционный тур — это возможность сделать инвестиционную историю максимально прозрачной: не только рассказывать об активе, но и показывать его в реальности.

Спасибо всем, кто приехал, задавал вопросы и делился своими впечатлениями.💬

⭐️Присоединяйтесь к нашему сообществу инвесторов!

🔹 Уже на следующей неделе — первый инвестиционный тур для инвесторов ЗПИФ АВИУМ

25 августа впервые проведем экскурсию по базовому активу фонда именно для инвесторов.

👉Проведем презентацию в офисе застройщика, а также поедем на строительную площадку БЦ АВИУМ, своими глазами увидим, как сегодня развивается проект, и узнаем, что происходит с объектом на этом этапе.
👉Встретимся с руководителем строительного подразделения — можно будет из первых уст узнать о ходе работ, задать вопросы и заглянуть за кулисы создания будущего бизнес-центра.

Это возможность не просто прочитать о базовом активе фонда, а увидеть его своими глазами и лучше понять, во что именно инвестирует ЗПИФ АВИУМ.

⚡️Количество мест ограничено.

⭐️ Зарегистрироваться на инвестиционный тур

🔹 Куда инвестировали в России последние 20 лет — и какие активы действительно создавали капитал?

За два десятилетия российский рынок пережил кризисы, девальвации, пандемию и резкие изменения ставок. Но как разные классы активов прошли этот путь?
Мы сравнили акции, облигации, золото, депозиты и разные сегменты недвижимости и посмотрели не только на номинальную, но и на реальную доходность — с учетом инфляции.

Результат интересный: среди лидеров оказались склады класса А, золото и офисная недвижимость.

Например, 1 млн рублей, вложенный в офисы класса А, по расчетам исследования увеличил бы свою реальную покупательную способность примерно до 4,25 млн рублей за 20 лет.

Но еще интереснее другое: за счет чего формируется этот результат? И почему у разных активов совершенно разная механика создания стоимости?
👉Разбираемся в новой статье — с цифрами и расчетами.

Читать статью

АВИУМ: динамика строительства

Бизнес-центр АВИУМ продолжает меняться и расти на глазах каждый месяц.

Показываем, как идут работы на строительной площадке нашего нового бизнес-центра.

📊Почему цена пая фонда АВИУМ выросла до 965 ₽?

После запуска торгов 1 июля цена одного пая ЗПИФ АВИУМ составляла 850 ₽. 10 июля цена предложения выросла до 965 ₽ — на 13,5% выше.

🔈Что произошло?

В июле завершился ключевой этап - формирование фонда активами: фонд приобрел заявленные коммерческие площади в БЦ АВИУМ общей стоимостью в 2,5 млрд руб. — 6,5 тыс. кв. м офисных площадей (5 этажей) и 30 парковочных мест. 

Как объясняет Андрей Ощепков, инвестиционный директор УК «ТЭТИС Капитал»:

«В июле в состав Фонда вошли офисные площади в БЦ АВИУМ. После регистрации договоров долевого участия объекты были включены в активы Фонда по рыночной стоимости, подтвержденной независимым оценщиком. Это привело к росту стоимости чистых активов Фонда и расчетной стоимости инвестиционного пая».

Таким образом, изменение с 850 до 965 ₽ связано прежде всего с формированием портфеля фонда и отражением приобретенных активов, а не с ростом рыночной стоимости недвижимости.

⚡️Важно, что 965 ₽ — это отправная точка финансовой модели АВИУМ: потенциальная доходность фонда рассчитывается именно относительно этой стоимости пая и стоимости недвижимости в составе фонда.

🗓️Что дальше?

Переоценка стоимости ДДУ будет проводиться ежеквартально. По мере роста строительной готовности проекта и изменения его стоимости - это будет отражаться на биржевой цене паев, по которой паи поступают в продажу.

А о том, на базе чего происходит переоценка активов фонда, когда она отражается в стоимости пая и как это влияет на биржевую цену XAVIUM - расскажем в одном из следующих постов.

Как выглядит инвестиционный актив до того, как он станет готовым бизнес-центром?

⚡️ 25 августа приглашаем действующих и потенциальных инвесторов на инвестиционный тур в БЦ АВИУМ.

Это возможность увидеть проект своими глазами, познакомиться с командой и задать вопросы о фонде напрямую — от устройства инвестиционной модели до будущего актива.

В программе:
👉 знакомство с командой и презентация фонда АВИУМ;
👉 трансфер и экскурсия на строительной площадке;
👉 ответы на вопросы инвесторов и подробный разбор фонда.

ЗПИФ АВИУМ — фонд офисной недвижимости, в состав активов которого входят видовые этажи бизнес-центра АВИУМ. Паи фонда торгуются на Московской бирже.

📍 Москва, ул. Лесная, 7, стр. А, БЦ «Белые сады», 11 этаж, офис НЕОМЕТРИЯ.
25 августа | 10:00

Участие бесплатное, но количество мест ограничено.

⭐️ Хотите увидеть АВИУМ до ввода в эксплуатацию и лично познакомиться с теми, кто создает этот актив?

Зарегистрироваться на инвестиционный тур → Ссылка на регистрацию

🔹 Что делает современный бизнес-центр действительно ценным активом?

Сегодня компании выбирают офис уже не только по цене и адресу. Важны архитектура, транспортная доступность, инфраструктура, инженерия и среда, в которой сотрудники проводят большую часть дня.

👉Именно поэтому БЦ АВИУМ — это не просто офисные площади.

В новой статье подробно разбираем, как создается бизнес-центр класса А: от локации и архитектурной концепции до общественных пространств, сервисов, инженерных решений и гибких офисных планировок.

⚡️И главное — почему все эти характеристики важны не только для будущих арендаторов, но и для долгосрочной ценности актива фонда.

🔈Читайте подробный разбор БЦ АВИУМ