И я сделала свой честный расчет - все так, подтвержаю 😎 только добавлю еще ОФЗ
Как правило, капитал не кладут в одну корзину. Мы рассматриваем разные варианты и ищем оптимальную диверсификацию портфеля. Ниже - разбор трёх популярных инструментов для долгосрочной стратегии.
Важно: я не говорю, что какой‑то инструмент однозначно лучше или хуже. Всё зависит от целей и задач конкретного инвестора. Просто посмотрим на цифры и прикинем, какой профит даёт каждый вариант.
Условия:
• Сумма: 35 млн руб.
• Денежные потоки: купоны, аренда, проценты реинвест под текущую ставку вклада
• Ставки вклада, умеренный сценарий: 13 → 5% к десятому году
• ОФЗ: 1 год 13.9%, 5 лет 15.4%, 10 лет 16%, купоны в конце года
• Аренда: 320 тыс в мес, индексация 5%, рост объекта 5% в год
• Налоги учтены
Расчеты во вложении 👆
Выводы:
1. Аренда и ОФЗ сопоставимы на долгосрок, немного выигрывает аренда:
1 год: аренда 5.18 vs 4.87 млн руб ОФЗ.
5 лет: аренда 31.49 vs 31.18 млн руб ОФЗ.
10 лет: аренда 76.19 vs 71.84 млн руб ОФЗ.
2. Вклад безнадёжно проигрывает на горизонте 5-10 лет при любом сценарии.
3. Ликвидность объекта решает. При росте стоимости объекта 5% в год аренда и ОФЗ идут рядом. При росте 6%+ аренда уверенно побеждает.
4. Риски. ОФЗ можно продать в любой день по рыночной цене. Аренда - это недвижимость: продажа занимает время. Долгосрочный договор на 5-10 лет - это плюс к стабильности и цене.
😊 Мой практический итог: аренда и длинные ОФЗ - два сопоставимых инструмента. Вместо выбора "или‑или" разумнее диверсифицировать: часть в ОФЗ - ликвидность, часть в аренду - так вы балансируете
Из не очевидного, что хотелось бы отметить в арендном бизнесе:
• реинвестирование арендных платежей позволяет наращивать доходность
• долгосрочный договор аренды с федеральным арендатором на 5-10 лет позволяет непрерывно получать доход, без простоев капитала на реинвестирование
• при раскрутке выручки арендатора растет и доход, если в договоре аренды зафиксирован %% от товарооборота. А значит, и растет стоимость ГАБа
Буду рада увидеть ваши мысли по этому поводу - куда вы вкладываетесь, почему и что для вас важно. Пишите в комментариях
👇👇👇