Цифровая пятница: гасить досрочно нельзя копить, ч.2

Это решение кейса о выборе между досрочным погашением ипотеки и сбережением на накопительном счете, о котором я писал раньше.

Посмотреть его условия и варианты ответов от наших подписчиков можно тут.

Итак, мое решение:

📍Важно отметить, что любой ответ на любой финансовый кейс без дополнительных вопросов будет некорректным. Все ситуации, даже одинаковые на вид, отличаются от человека к человеку.

Поэтому, если вы обратились за советом (и тем более консультацией) и сразу получаете ответ на ваш вопрос – призадумайтесь. Конечно, может ваш случай действительно настолько прост, но, вероятно, здесь что-то не так с советчиком: недостаток квалификации или заинтересованность.

📍Первое уточнение уже есть в условиях кейса – текущий платеж по ипотеке комфортен для клиента. В ином случае надо было бы однозначно поработать над досрочным погашением (хотя бы частичным).

📍Второе уточнение касается цели отложенных денег: для чего они клиенту? Если у них есть конкретная жизненная цель, то гасить ими ипотеку может быть не разумно.

📍Если деньги лежат «просто так», то важно узнать о том, как у клиента обстоят дела с финансовой подушкой (ФП)? Если ФП есть или собирается в плановом режиме, то у нас есть «зеленый» свет на дальнейшие размышления.

Почему, как правило, сначала важно собрать достаточную ФП и только потом досрочно гасить кредиты, можно почитать вот здесь.

📍Простое сравнение ставок по ипотеке и по накопительному счету (НС) не даст нам полноценного ответа (даже если бы они значительно отличались!).

▪️Во-первых, начисление по НС ежемесячное, там работает сложный процент (при условии, что клиент их не снимает - и это тоже надо у него уточнить). Поэтому номинальные 8% годовых по НС превращаются в эффективные 8,30% годовых.

▪️Во-вторых, реальная эффективная ставка по ипотеке тоже будет отличаться от номинальной. Из графика или из кредитного калькулятора можно взять сумму итоговой переплаты, а затем рассчитать эффективную ставку (в нашем случае ок. 4,6% годовых).

📍И вот вроде бы уже можно делать вывод: оставлять деньги на НС выгоднее.

Если постоянно капитализировать %%, то к концу ипотеки сумма на НС перекроет переплату (в нашем случае разница почти в 800 т.р.). Пусть это будет сценарий 1.

Кстати, альтернативный сценарий с полным досрочным погашением можно разделить на два.

▪️Сценарий 2: погасить за счет средств с НС и всё, конец истории.

▪️Сценарий 3: погасить ипотеку досрочно и затем продолжать платить по прежнему графику, но уже самому себе – в качестве взносов на НС.

В этом случае итоговая выгода вырастет еще почти на 100 т.р. Но важно будет учитывать психологический профиль клиента, ведь ипотека – это обязательство, а взносы на НС добровольные.

Однако в сценариях 1-3 пока не учитывается возможное изменение ставки по НС на горизонте погашения ипотеки (78 месяцев) – а ведь это многое меняет!

📍Нужно отразить чувствительность итогового результата к изменению ставки: как он будет меняться, если средняя ставка по НС будет больше или меньше текущей?

Расчеты покажут, что при снижении ставки выгода сценария 1 по сравнению со сценарием 2 будет постепенно уменьшаться и достигнет нуля где-то на уровне 4,5-5%. А при росте ставки будет уменьшаться выгода сценария 3 по сравнению со сценарием 2.

➡️Вывод:

▪️Учитывая текущие среднесрочные ожидания Банка России по ключевой ставке, можно выделить для неё коридор в 7-9% на 1-2 года. Она влияет на ставки по НС, поэтому в течение этого времени, разумнее сохранить ипотеку и продолжать сберегать средства на НС.

▪️А если (или когда) ставка по НС опустится ниже 6% годовых, стоит задуматься о том, чтобы погасить ипотеку досрочно (при снижении до 5% или ниже – это станет обязательно).

▪️При этом лучше затем продолжать откладывать на НС сумму ипотечного платежа каждый месяц (при условии, что это не будет оказывать сильного влияния на актуальные жизненные цели).

#цифры #кейсы #банки

Как вам такой подход к решению?
Насколько он совпадает с вашим видением?
Насколько он подошел бы вам, если был именно вашим кейсом?