⚫️ Одна из самых опасных схем — недобросовестный девелопер, который привлекает деньги инвесторов в заведомо проблемный проект. Находится земля, рисуется красивая концепция, делается яркая презентация с эффектным просчётом окупаемости за несколько месяцев — и на этом собирают деньги.
За картинкой часто скрывается юридическая нечистота земли: аренда вместо собственности, охранные зоны, ограничения по ВРИ, из-за которых строить заявленное нельзя. В итоге проект либо не стартует, либо стройку останавливают, либо через суд признают самостроем и сносят — инвесторы теряют деньги.
⚫️ Второй момент — нечестные финмодели: доходность считают исходя из круглогодичной сдачи по максимальной ставке, хотя корректный расчёт — загрузка около 45% в год. В сравнение подставляют объекты совсем другого класса, чтобы обосновать завышенную цену.
⚫️ Также в курортных регионах вроде Сочи распространена продажа муниципальной или спорной земли лицами, выдающими себя за чиновников или уполномоченных посредников, по цене «ниже рынка».
⚫️ Ещё одна частая схема — двойные продажи на этапе котлована в коттеджных посёлках: застройщик без разрешительной документации собирает предоплаты с нескольких покупателей на один и тот же объект. Также встречаются самозахваты в горной местности и продажа участков в охранных зонах нацпарка без права строительства.
‼️Совет: перед покупкой всегда проверять категорию земли, ВРИ, обременения в ЕГРН и разрешительную документацию застройщика.

1 схема — двойная продажа. Единственная реальная защита от такого сценария — свежая выписка из ЕГРН, полученная непосредственно в день сделки, а не за неделю до неё.

2 схема — продажа чужого участка. Чтобы избежать этого, важно проверять паспорт продавца при личной встрече и обязательно сверять фотографию.

3 схема — махинации с маткапиталом. Продавец просит указать в договоре завышенную цену, чтобы покупатель помог обналичить бюджетные средства. В итоге налоговая инспекция начисляет налог на необоснованный доход, а сама сделка признаётся недействительной.

4 схема — подвал и чердак. В объявлении указано «дом 150 квадратных метров», но в документах значится только 50, а остальное — самовольные пристройки. После покупки суд обязывает снести незаконные постройки за свой счёт.

5 схема — фиктивная аренда с правом выкупа. Собственник сдаёт дом в аренду с обещанием засчитать платежи как часть стоимости. Затем продаёт объект другому лицу, а арендатор теряет и деньги, и жильё, поскольку договор не был зарегистрирован в Росреестре.

Чтобы защитить себя от этих рисков, никогда не передавайте наличные без расписки, заказывайте независимую экспертизу документов и требуйте полную выписку о всех обременениях. И помните, если цена слишком хороша, чтобы быть правдой, скорее всего, это ловушка.