Рынок Москвы сжимается и дорожает. Это новая нормальность

За полугодие в Москве продано на 27% меньше метров, чем год назад, а денежный объём рынка сократился только на 13%. Разницу обеспечили рост цен и смещение продаж в более дорогие сегменты. Рынок не просто просел - изменилась его конструкция.

Сильнее всего это проявилось в комфорте: минус 40% в проданных метрах и ни одного нового проекта внутри МКАД за полугодие. Сильно просел спрос, растет себестоимость, а также появилась конкуренция коммерческим девелоперам со стороны Фонда реновации. Комфорт внутри МКАД перестал воспроизводиться: спрос на него сохраняется, но создать под него экономически жизнеспособный проект всё сложнее. Покупатель перемещается в Новую Москву и Московскую область.

На этом фоне главным рыночным сегментом внутри МКАД стал бизнес-класс: на него пришлось 59% проданных метров и 60% ипотечных сделок. Потеряв 17% физических продаж, за счёт роста цены он сохранил почти весь денежный объём - снижение составило лишь 3%. Со средним чеком около 34 млн рублей бизнес-класс стал массовым сегментом Москвы по объёму продаж.

Это главный структурный сдвиг рынка: внутри МКАД практически перестаёт строиться жильё для среднего покупателя.

Цены при этом растут по разным причинам. Комфорт прибавил 26%, но значительная часть роста объясняется вымыванием доступных лотов. Бизнес-класс вырос на 18% - здесь динамику в большей степени поддерживает устойчивый спрос. Премиум прибавил 8% год к году, но относительно среднего уровня всего 2025 года практически не изменился. Ценовой импульс верхнего сегмента ослабевает именно тогда, когда туда направляется почти всё новое предложение.

При общем сокращении запусков на 43% их структура стала предельно односторонней. Из 776 тыс. м², выведенных за полугодие, 95% пришлось на премиум и делюкс. На бизнес и комфорт вместе - около 40 тыс. м². Покупатель голосует за бизнес-класс, а девелоперы выводят премиум, доля которого в сделках осталась на прежнем уровне - 11%. По итогам года ожидается около 1,6 млн м² новых запусков - минимум за пять лет.

Если это расхождение сохранится, к 2027–2028 годам рынок может прийти к редкому состоянию: дефициту и навесу одновременно. Дефицит сформируется в качественном бизнес-классе в сильных локациях. Навес - в премиуме, где множество проектов будут конкурировать за одного и того же покупателя.

Однако навес не сделает избыточным весь премиальный сегмент - он приведёт к его расслоению. Когда 95% стартов выходят под одной вывеской, сама вывеска перестаёт что-либо означать. Проекты, в которых премиальны только цена и рекламный буклет, встанут в очередь за покупателем. Настоящий премиальный продукт - редкая локация, качественная архитектура, продуманные планировки, среда и сервис - останется штучным товаром, а общий навес лишь подчеркнёт его дефицит.

#аналитика_мнения