Как мы научили ИИ фильтровать площадки

В 22/11 мы много внимания уделяем технологичности и регулярно ищем решения, способные заметно повысить эффективность работы. Недавно наткнулись на Acres Intelligence, чей ИИ-агент скринит участки по слоям зонирования, ограничений и рисков. И поняли, что похожий первичный фильтр можем собрать под московский рынок сами.

Задача была прикладная. Количество площадок в продаже в Москве растёт: поток предложений дошёл до 5-10 в неделю. При этом за прошедший год площадки с готовой градостроительной документацией подорожали примерно на 20%, а без неё практически не изменились в цене - рынок всё дороже оценивает снятую неопределённость. Значит, первичный фильтр должен работать быстро и опираться на градостроительный статус.

Всё начинается с качества исходных данных. От собственника или брокера обязательны цена, градостроительный статус, ТЭП и предмет сделки, кадастровые номера участков, адрес и сведения о продавце.

Дальше агент проводит три проверки, общие для любой площадки.
Сверяет ограничения по ГИСОГД. Проверка нужна и там, где ТЭП утверждены: зона могла появиться после выдачи решения.
Рассчитывает плату за изменение вида разрешённого использования по регулярно обновляемым нормативам и компенсацию СКБ. Обе суммы входят в стоимость входа наравне с ценой земли, поэтому считаются до переговоров.
Сверяет предлагаемую плотность с нормативной для территории
Дальше по градостроительному статусу расходятся два трека.

Трек первый: ТЭП нет

Покупая такую площадку, вы покупаете право попробовать снять неопределённость.
Первый вопрос здесь - обоснованность самой жилой функции: существующее назначение территории, окружение и характер соседней застройки, действующие документы планирования, логика развития этой части города. Вопрос не в том, сколько метров территория выдерживает, а в том, согласится ли город видеть здесь жильё. Риск отказа не снимается ни ценой, ни юридической техникой, поэтому при слабой обоснованности площадка отсекается независимо от цены.

Затем цена сравнивается с бенчмарками - сопоставимыми участками с утверждёнными ТЭП. Площадка без параметров должна стоить в полтора-два раза дешевле. Этот разрыв и есть цена риска: годы согласований, стоимость денег в течение этих лет и вероятность не получить нужные параметры вовсе.

Трек второй: ТЭП есть

Здесь возникает соблазн считать вопрос закрытым, хотя утверждённые параметры задают не гарантию, а положение на шкале определённости.
Возраст решения: старые ТЭП сами по себе несут риск, за прошедшие годы менялись приоритеты и планы города, окружение. Решение, выданное при одних вводных, может не пережить встречу с сегодняшними.
Стадия согласований: пока проект не прошёл второе рассмотрение ГЗК, параметры остаются уязвимыми, и мы возвращаемся к проверке из первого трека. До этой стадии градостроительная обоснованность остаётся главным предиктором исхода.
Цена: считаем совокупную стоимость входа - площадка, изменение ВРИ, компенсация СКБ, обязательства по инфраструктурному договору. Сумма должна укладываться в 20-25% прогнозной выручки. Порог жёсткий, потому что за ним начинается арифметика, которую не исправить ни продуктом, ни качеством реализации.

Здесь и проходит основная линия отказов. По нашей оценке, за пять лет совокупная доля стоимости входа в выручке московских проектов выросла примерно с 19% до 33%. Продавцы ориентируются на цены, сложившейся при другой ключевой ставке и другом прогнозе, а проект считается по сегодняшней.

Оба трека мы смотрим с поправкой на время: не каким район стал сегодня, а каким он будет к выходу проекта. И сразу проверяем главное - позволяет ли площадка собрать продукт с собственной причиной его выбрать. Потенциал площадки определяется не возможностью построить жильё, а возможностью получить за него премию.

Если площадка проходит первичный фильтр и разрыв с продавцом выглядит преодолимым, начинается настоящий инвестиционный анализ. До него доходят единицы.

День, потраченный на правильный отказ, дешевле нескольких лет, потраченных на неправильную площадку.