Долг в обмен на капитал - способ разблокировать 20+ млн м² в Москве

Сегодня на форуме CRE «Инвестиционная стратегия – 2026» обсуждали, как банкам и девелоперам взаимодействовать при высокой ставке.

Я затронул тему, с которой мы в 2211 работаем каждый день.
За последний год мы посмотрели более 240 площадок в Москве.
Офферы отправили только по 9.
Причина простая - экономика не сходится.

Типовая история такой площадки:
Площадка куплена в 2023 году на пике. План - выйти в продажи через год. Сроки затянулись. Два года висит бридж, проценты капитализируются. Летом 2025 собственник решает продавать.
Изначально проект давал ~143 тыс. руб./м² прибыли.
К моменту продажи - меньше 15 тыс.
Ещё полгода подготовки, и экономика уходит в минус.
За три года накопилось 1,1 млрд руб. процентов.

С таким долгом проект не проходит LLCR.
Его нельзя купить с банком.
Его нельзя реализовать.
Он просто зависает, проценты продолжают капать и актив еще больше теряет привлекательность.

А таких площадок десятки. Только через нас прошло не менее 20 млн м² потенциального строительства (для сравнения - весь объем жилой недвижимости в Москве - 300 млн м2).

Разблокировка таких площадок - вопрос в первую очередь структуры долга.

Если конвертировать накопленные проценты в долю в капитале - экономика начинает жить. LLCR становится проходным. Банк получает доход вместо мёртвого и проблемного актива. Проект выходит в стройку и продажи.

В США так делали во время кризиса 2008 го.
В Китае в 2021-2024.

Это рабочий инструмент.
Вопрос в том, сможет ли рынок найти формат, при котором такая схема станет применимой и сбалансированной для всех сторон.
Если решение будет найдено, десятки площадок получат шанс выйти в стройку, сократится финансовая составляющая в себестоимости.

Это напрямую влияет на итоговую цену жилья.

Также прикрепляем презентацию, с которой выступал на форуме

#аналитика_мнения