Лучше звоните Войлукову

Вчера во втором кассационном суде окончательно завершили дело с изъятием «бесхозного» особняка на болотной площади у наших доверителей. Говорить что мы долго шли к этой победе и для того, чтобы она состоялась была проделана огромная работа - особо не буду, скорее акцентирую внимание на другом.

Раннее упоминал этот спор, но повторюсь в части, суть спора была в том, что принадлежащий нам на праве собственности объект не использовался, находился в аварийном состояние и фактически создавал угрозу гражданам.

Изюминка в том, что в таком состояние мы купили объект с торгов у города и в планах было его отреставрировать и использовать под офисно-ритейловый центр.

Но …. Пока мы получали все необходимые согласования, ордера ОАТИ и прочее, город посчитал что мы окончательно забросили объект и вышел в суд с его изъятием (без компенсации на секундочку).

Отдельная история, которая как по мне тянет на Нику (кинематографическая премия) это доводы Истца о том, что мы представляем угрозу, так как и сосулька упасть может и кирпич отвалиться на прохожих. Пояснений о том, почему именно в наш период пользования такое может случиться, хотя объект стоял более 3 лет в нейтральном статусе и готовился к торгам (сосульки явно никто не сбивал) в дело не поступило.

Выводы делать не буду, очевидно

В деле по манго/авокадо сегодня поставили точку подписи.

С Коллегами из VIK LEGAL смогли найти компромисс в деле и буквально накануне заседания в 9-ке согласовали проект мирового соглашения ( согласие пришло аж из Перу). Со своей стороны сделали все как полагается и даже больше: направили в кад.арбитр, приехали пораньше сдали в канцелярию и мечтали выйти из процесса вовремя (воспользоваться наконец-то священным правом пройти без очереди по мировому).

Но у судей на этот счет были свои планы, вся коллегия с председательствующим - оказалась на больничном.

Вышли вовремя.

Как же вселяет надежду заголовки новостей, радостно рапортующие о новых законодательных инициативах, от которых станет проще. Но вся эйфория длится настолько не долго (ровно до прочтения текста закона/законопроекта), что возникает вопрос: а были ли эндорфины вообще?

Начнем с заголовка:

Правительство расширило перечень оснований строительства и реконструкции без РНС.

А теперь к сути:
Принято Постановление Правительства РФ от 09.09.2026 №1149 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2020 г. №1816».

Этим Постановлением действительно расширен список случаев, когда можно строить или реконструировать без получения разрешения на строительство, но перечень очень своеобразный и относится он к случаям когда произошло разрушение здания, вследствие:

- Военных действий.
- Совершения акта незаконного вмешательства с применением обычных средств поражения (в т.ч. террористические акты).
- Диверсии.

И это при том условии, что здание должно быть технически не сложным, не уникальным и не представляющим опасность.

Вот так.

Для остальных случаев по согласованию реконструкции в сентябре будет пересмотр подходов к НПМ И ВПМ.

«Просто покажите договор и платежку». В судебном процессе нет слова -«просто»

Практика по защите имущества в обособленных спорах в банкротстве плавно и незаметно стала ещё одним из основных направлений нашей деятельности по отстаиванию интересов наших доверителей. Если в начале года мы в основном занимались защитой сделок с коммерческой недвижимостью и транспортными средствами, то сейчас всё чаще приходится разбирать ситуации и выстраивать стратегии уже относительно обычных хозяйственных сделок между юридическими лицами: поставок, аренды, оказания услуг, расчётов и других операций, которые ежедневно совершаются в рамках нормальной деятельности бизнеса.

На первый взгляд такие дела кажутся простыми и тут кроется основная ошибка. Когда компании или клиенту присылается Заявление КУ об оспаривание, конечно первым делом все пытаются связаться с конкурсным и/или его помощником и понять что к чему. В ответ слышат - стабильно все одно и тоже, не переживайте предоставьте минимально документы и суд нам откажет. ЭТО НЕПРАВДА!

Именно здесь доверители часто недооценивают серьёзность ситуации. У нас были клиенты, которые приобретали дорогостоящую недвижимость или транспорт, добросовестно рассчитывались с контрагентами, получали имущество и пользовались им. А спустя время, после банкротства продавца или иного контрагента, получали требование признать сделку недействительной. В этот момент вопрос уже не в том, насколько хорошо сохранились документы, а в том, как сформировать стратегию защиты сделки, нужны не только накладные и чеки, но и подтверждение обстоятельств, фактов свершения и прочее.

И самое важное: принести в суд одну платёжку и сказать «мы действительно заплатили» - недостаточно. Конкурсный управляющий будет разбирать сделку значительно глубже: зачем она совершалась, соответствовала ли её цена рынку, каким образом исполнялись обязательства, куда двигались деньги, действительно ли передавался товар или имущество, использовался ли приобретённый актив, были ли у сторон нормальные хозяйственные отношения. Иногда приходится поднимать переписку, бухгалтерские документы, движение денежных средств и имущества, восстанавливать всю историю взаимоотношений сторон. В отдельных спорах возникают вопросы о достоверности документов, заявления о фальсификации, необходимость экспертиз. Поэтому формальное подтверждение сделки далеко не всегда означает, что вы действительно готовы к судебному спору.

Мы взываем к тому, что такие дела требуют полноценной стратегии защиты ещё до первого серьёзного заседания. (Которое по воле судеб может стать и последним).Надо не просто собрать документы, а восстановить перед судом реальную экономическую картину сделки и заранее разобрать те аргументы, которые может использовать конкурсный управляющий. Потому что когда на кону коммерческая недвижимость, транспорт или значительная сумма денег, цена ошибки становится слишком высокой. И здесь уже недостаточно позиции «у нас всё есть в документах». Нужно быть готовым доказать, почему эта сделка была реальной, экономически обоснованной и фактически исполненной.

Фууух. Предупредил. Пошел готовить позицию

Реформа судебной системы не ограничилась возвращением «руководящей» роли Пленумов ВС РФ при рассмотрение дел.

Уже несколько дней в новостях, а следовательно, и в юридическом сообществе, говорят об активном внедрении ИИ в обеспечение деятельности судов. В планах до 2030 года подключить к системе более 95% судебных учреждений и процессов.

Обещают пока, что конечное решение будет приниматься ИИ судьей, а вот нейросеть полноценно заменит помощника: будет принимать и распределять по подсудности иски, организовывать записи заседаний с пометками для судьи важных вопросов, транскрибировать записи, готовить и направлять простые документы, проверять правоприменительную практику и создавать проекты процессуальных документов (решения?🤔).

Звучит очень неплохо, много процессуальной рутины канет в небытие, документы будут направляться быстрее участникам процесса (например экспертам), повестки будут автоматизированы, подсудность проверена. Разгрузит ли это судей в дальнейшем для принятия взвешенных решений - не факт. Нужно ли будет формально проверять за ИИ, если оно станет частью судебной системы и фактически за ее работоспособность будет отвечать ИТ отдел? Вопросики …

Столкнемся ли мы с тем, что однажды судья впервые подпишет полностью сгенерированное нейронкой судебное решение (и это понравится)? И как понять какая часть в Решение от судьи, а какая от нейронки? Переходим ли мы постепенно к модели судебного правосудия Китая?

Множество этих вопросов на данный момент останутся без ответа, но мысль одна - судится становится сложнее и дороже, а следовательно пора делать упор на досудебное урегулирование.

Вот и пошли первые отголоски вступившего в силу Федерального закона от 04.08.2026 № 301-ФЗ, который вносит изменения в статьи Водного кодекса и ряд федеральных законов.

На первый взгляд, изменения точечные и могут остаться незамеченными теми, кто не использует Водный кодекс в своей работе. Однако на практике их значение для рынка недвижимости, девелоперов и собственников земельных участков оказалось настолько существенным, что Минстрой уже заявил о необходимости корректирующих изменений.

Давайте разберёмся, что это за зоны -затопления и подтопления?

Затопление происходит из-за осадков или разлива водоёмов - это внешнее воздействие вод, связанное с паводками, наводнениями, разливами рек и озёр. Подтопление, в свою очередь, возникает из-за поднятия уровня грунтовых вод, то есть носит внутренний, подземный характер. Разница важна для понимания того, какие меры инженерной защиты требуются в каждом конкретном случае.

Суть изменений закона в том, что он устанавливает ПОЛНЫЙ ЗАПРЕТ на строительство в этих зонах. Если раньше запрет можно было компенсировать гидротехническими сооружениями - и при подтверждении их эффективности, в том числе судебной экспертизой, объект могли сохранить, то теперь инженерное сооружение само по себе не даёт права на строительство.

До 4 августа 2026 года суды придерживались подхода, согласно которому нахождение участка в зоне затопления или подтопления было допустимо при наличии мер инженерной защиты. При этом защитные сооружения могли быть возведены уже в процессе строительства. Также учитывался момент установления зоны: если участок был приобретён до внесения сведений о ней в ЕГРН, это могло стать основанием для отказа администрации в требованиях о сносе или запрете строительства.

После вступления в силу Федерального закона № 301-ФЗ ситуация изменилась кардинально. Теперь сам факт нахождения участка в такой зоне является препятствием для капитального строительства.

А чтобы был понятен масштаб запрета -перейдём к статистике.

По состоянию на 2026 год в России насчитывается 9 631 зона затопления и подтопления, из которых 9 001 зона (93,5% от планового значения) внесена в ЕГРН.

По данным Минстроя, под запрет попало 74 млн квадратных метров строительной площади, из которых 65 млн квадратных метров составляет строящееся жильё.

В судах уже появляются первые «ласточки»: на прошлой неделе первое дело было отправлено на пересмотр в первую инстанцию из кассации.

Полный обзор на проблему ЗДЕСЬ.

Я не веду какой-то отдельной статистики, но иногда факты и цифры сами складываются в тенденции.

Объясню, часто обращаются доверители за простой и очень востребованной нынче услугой - уточнение границ земельного участка. На проверку кажется сложного особо ничего нет сделать межевой план может любой кадастровый инженер, по ценам услуг тоже есть выбор.

На поверку же оказывается все намного сложнее, как снежный ком всплывают «болячки»: ВРИ, ЗОУИТ, УДС, охранные зоны и далее по списку. О многих даже не подозревают собственники, которые годами спокойно владеют и распоряжаются своим имуществом.

Проблема проявляется именно тогда, когда возникает конкретная задача: построить, реконструировать, разделить, объединить, изменить использование, уточнить границы или просто понять перспективы участка.

Я считаю, что гораздо разумнее узнать о потенциальных проблемах заранее, а не тогда, когда они уже начинают мешать реализации ваших планов.

И именно поэтому мы решили провести для наших подписчиков небольшой, но полезный розыгрыш.

🎁 Разыгрываем 3 сертификата на полноценный градостроительный анализ земельного участка.

Что это даёт?

Вы сможете заранее получить представление о том, какие ограничения и особенности есть у участка, какие «подводные камни» могут возникнуть и на что стоит обратить внимание при дальнейшем владении и использовании земли.

Причём сертификат можно получить как для себя, так и для своего клиента.

Условия участия максимально простые:

- Быть подписчиком.
- Написать в комментариях к этому посту любое число от 1 и далее.

Дальше всё просто: после завершения приёма комментариев мы случайным образом выберем три числа.

Я уверен такой анализ может пригодится как вам так и вашим клиентам.

Пишите своё уникальное число в комментариях. От 1 и далее. Удачи! 🍀

Реакция Нижегородского арбитражного суда на позицию вышестоящих судов и на пленум ВС РФ, после вступления в силу руководящей роли - потрясающая.

Мне прямо заявили, что практику делают здесь и сейчас, а не вот ВС РФ и Кассации. Так что я был быстро пресечен при попытке сослаться на позицию, не успев договорить в след полетело невообразимые истории о том, что можно назначить экспертизу в отсутствие в деле образцов, тех. документации и прочего.

Зачем? Эксперт сам запросит если нужно будет, а может и не нужно будет.

Согласен, в деле не нужен протокол отбора проб - лишнее, ведь речь всего лишь о безопастности пищевой продукции.

В такой позиции суда относительно ВС и кассаций ( между прочим московского округа), радует одно, что в меня кирпич не запустили вслед)) И да согласен, пост эмоционален))

Вопрос к коллегам, кто говорил о том, что теперь суды не будут вылезать из Пленумов?

В заседание случилась настоящая процессуальная ирония:

судьи, как и мы, устали от столь долгого рассмотрения спора (почему это происходит я неоднократно писал), и перешли к художественным аллегориям, сравнивая сентябрь с пожелтевшими листьями, а упущенную возможность по загрузке документов в систему Кад с ушедшим летним теплом. Судья буквально заговорила стихами.

Заседание получилось живое, между тем шел уже 2,5 год рассмотрения спора в 9ке, назначен перерыв (видимо нужно вдохновение).

загрузить в комментариях кусочек аудио?

Начиная новую рабочую (судебную) неделю, последовавшую непосредственно за вступлением в силу Федерального конституционного закона от 04.08.2026 № 3-ФКЗ «О внесении изменений в статью 19 Федерального конституционного закона „О судебной системе Российской Федерации“», которым на законодательном уровне закреплена руководящая роль высших судебных актов, хочется задуматься о глобальных переменах в судебном делопроизводстве.

Ощущение что вот вот все будет по-другому, как нам и сулят те самые изменения.

Но нет …

Не прошло и 12 дней с момента подписания договора купли-продажи, как в адрес наших доверителей поступила претензия от Департамента городского имущества.

Суть претензии - расторжение договора купли-продажи из-за непредоставления подтверждения оплаты гос пошлины.

И причина здесь заслуживает отдельного внимания.

Хочу напомнить всем своим подписчикам: недостаточно просто оплатить установленную пошлину. В некоторых случаях необходимо еще и надлежащим образом уведомить Департамент городского имущества о том, что оплата произведена, направив соответствующие подтверждающие документы.

И вот здесь начинается самое интересное.

В одном ведомстве вам говорят: «Ничего приносить не нужно, мы всё видим по УИН». В другом - искренне недоумевают, зачем вы вообще принесли платежное поручение, ведь информацию об оплате они и так видят в системе.

Но, как показывает практика, иногда именно отсутствие своевременно направленного подтверждения об оплате - при том, что сама пошлина фактически оплачена, - может поставить под угрозу судьбу целого договора.

Единообразия в этом вопросе, к сожалению, пока нет. А цена подобной бюрократической нестыковки может оказаться слишком высокой.

Сейчас активно разбираемся с ситуацией, изучаем основания претензии и готовим необходимые документы.

Думаю, что справимся.

Многих, в том числе и меня, сейчас мучает вопрос:

как применять в процессах о самовольных постройках срок исковой давности, если суды неохотно идут на дополнительные экспертизы после устранения угрозы?

Мыслей много, в посте не поместить, почитайте статью.

Гостевые дома = самострой?

Вернёмся к теме гостевых домов. Она пришла ко мне во сне, а наяву оказалась куда более острой. В 2025–2026 годах владельцы таких объектов на землях ИЖС реально оказались между молотом и наковальней. Суды раскололись на два лагеря, а Верховный суд пытается как-то спасти ситуацию.

Критериев, по которым гостевой дом могут признать нарушением землепользования, предостаточно. Местные власти часто пытаются свести всё к одному: приравнять такое строение к гостинице. Бывало, что даже проживание персонала или приезд друзей трактовали как оказание гостиничных услуг (я знаю как минимум десяток таких дел в Московском регионе). А в более крупных историях - как в Абрау-Дюрсо или Анапе - цена вопроса дошла до сноса.

ВС РФ в определении № 81-КГ25-2-К8 чётко разъяснил: гостевой дом нельзя ставить в один ряд с гостиницей. Краткосрочная аренда без ежедневной уборки и питания - это не гостиничные услуги, а законный наём. А значит, само по себе это нарушением не является.

Но суды на местах всё равно часто применяют формальный подход: как только вы сдаёте комнаты туристам или работникам -это уже коммерция, а значит, использование не по целевому назначению. А отсюда прямой путь к признанию объекта самостроем.

Против этого позиция ВС, которая звучит иначе: если постройка безопасна и не нарушает права соседей, то нарушение можно считать незначительным, а снос - крайней мерой (см. определение № 18-КГ24-370-К4).

Добавила масла в огонь и новый Федеральный закон № 127-ФЗ (эксперимент с 2025 года). Он позволяет легализовать гостевой дом, если тот:

· стоит на землях ИЖС, садоводства или ЛПХ;
· не является самостроем;
· внесён в специальный реестр.

Но есть нюанс: эксперимент действует только в ограниченном числе регионов.

В итоге мы имеем правовую коллизию, которая на практике выливается в формальные сносы. Остаётся либо ждать окончания эксперимента, либо полноценных разъяснений Пленума ВС. А пока - отбиваться всеми доступными способами, доказывая свою правоту.

Сегодня, когда по всей стране проходит замечательный праздник День знаний, когда толпы маленьких первоклашек с радостью идут на школьные линейки, а за ними гордо шагают, уже познавшие школу ребята, когда родители со слезами на глазах (у кого то слезы умиления, у кого то слезы нового учебного года) отправляют своих любимых мальчишек и девчонок за школьную парту, «вечные студенты» - юристы понимают, что с окончанием школы  и института, познания мира, его законов и основ -  не закачивается.

Поэтому для нас, практикующих юристов, в  отличие от школьников и студентов,  1 сентября – не начало учебного года, а его закономерное продолжение. 

В этот день, хочу пожелать всем учащимся и их родителям: терпения, усидчивости и стремления к познаниям, а заодно напомнить -   до июня всего лишь 273 дня).

С праздником ! 

Сколько лет подряд судьи любили назначить нам на утро 1-ого сентября максимально ключевые заседания. Многие годы умоляли судей не ставить на эту дату процессы, и вот наконец нас кто-то где-то услышал… одним словом завтра идем спокойно на линейки (если пустят, хоть посмотрим как оно).

Кстати по статистике заседаний на завтра, в московском арбитраже, их на 40% меньше чем в любой другой вторники начинаются они позже.

Все готовы к сентябрю?

Сегодня приснился необычный сон: ко мне в гости на несколько дней приехали друзья. Это стало известно Госинспекции по недвижимости, которая со словами «Неположено.ИЖС» выписала мне крупный штраф за нарушение землепользования.

Конечно это был всего лишь сон. Но насколько он реален и воплотим в жизнь?

Сначала может показаться, что такое является результатом профдеформации или просто напряженностью или переработкой.

А может быть это последствие ознакомления с делами, связанными с гостевыми домиками, которых становится все больше и больше в судах общей юрисдикции, особенно в Щербинском районном.

С парой таких кейсов к нам обратились за помощью, поэтому считаю что есть смысл поговорить о них более подробно в формате ДЗЕН.

Интересно?

Забавная история произошла сегодня в МГС на наших глазах. Один из представителей буквально парализовал работу одного из составов и части АХО суда тем, что застрял в лифте данного учреждения.

И пока его оттуда доставали всем миром, судьи принимали решение начинать ли судебное заседание (в коридоре ведь очередь) или ждать.

Как бы внешне не была комична ситуация, даже такая «уважительная» причина отсутствия в СЗ, не всегда останавливает правосудие.

Дорогие друзья, неделю назад в кассации мы завершили очередное дело по самострою, как и обещал выкладываю подкаст о самых интересных нюансах дела.

00:01 Приветствие
00:58 значимость обратной связи подписчиков
01:44 Предыстория возникновения права на здание
03:29 Появление первых проблем при СМР
06:26 Первый иск в 2022 году, необычные требования
08:04 Неожиданный способ рассмотрения спора
09:30 Термины, которые вводят в заблуждение суд
11:15 Выводы эксперта по первому заключению
12:05 Разница в расчетах высоты здания, как и почему?
14:17 Решение первого суда
15:25 Новый иск, еще одни странные требования
18:40 Повторная или дополнительная экспертиза
20:00 Новые вопросы для судебной экспертизы
21:15 Выводы эксперта, что подтвердилось?
23:10 Значимость преюдиции и формулировки судебного решения
25:47 Что говорит Апелляция?
26:33 Окончание спора
27:00 Выжимка фактов из процессов, разный ландшафт
28:20 Назойливое третье лицо
30:15 Насколько была важна преюдиция
32:15 Выводы экспертиз, насколько они сыграли свою роль
33:33 Благодарность подписчикам