На первый взгляд, изменения точечные и могут остаться незамеченными теми, кто не использует Водный кодекс в своей работе. Однако на практике их значение для рынка недвижимости, девелоперов и собственников земельных участков оказалось настолько существенным, что Минстрой уже заявил о необходимости корректирующих изменений.
Давайте разберёмся, что это за зоны -затопления и подтопления?
Затопление происходит из-за осадков или разлива водоёмов - это внешнее воздействие вод, связанное с паводками, наводнениями, разливами рек и озёр. Подтопление, в свою очередь, возникает из-за поднятия уровня грунтовых вод, то есть носит внутренний, подземный характер. Разница важна для понимания того, какие меры инженерной защиты требуются в каждом конкретном случае.
Суть изменений закона в том, что он устанавливает ПОЛНЫЙ ЗАПРЕТ на строительство в этих зонах. Если раньше запрет можно было компенсировать гидротехническими сооружениями - и при подтверждении их эффективности, в том числе судебной экспертизой, объект могли сохранить, то теперь инженерное сооружение само по себе не даёт права на строительство.
До 4 августа 2026 года суды придерживались подхода, согласно которому нахождение участка в зоне затопления или подтопления было допустимо при наличии мер инженерной защиты. При этом защитные сооружения могли быть возведены уже в процессе строительства. Также учитывался момент установления зоны: если участок был приобретён до внесения сведений о ней в ЕГРН, это могло стать основанием для отказа администрации в требованиях о сносе или запрете строительства.
После вступления в силу Федерального закона № 301-ФЗ ситуация изменилась кардинально. Теперь сам факт нахождения участка в такой зоне является препятствием для капитального строительства.
А чтобы был понятен масштаб запрета -перейдём к статистике.
По состоянию на 2026 год в России насчитывается 9 631 зона затопления и подтопления, из которых 9 001 зона (93,5% от планового значения) внесена в ЕГРН.
По данным Минстроя, под запрет попало 74 млн квадратных метров строительной площади, из которых 65 млн квадратных метров составляет строящееся жильё.
В судах уже появляются первые «ласточки»: на прошлой неделе первое дело было отправлено на пересмотр в первую инстанцию из кассации.
Полный обзор на проблему ЗДЕСЬ.