Лучше звоните Войлукову

🔥🔥🔥Только что Кассация оставила в силе решение по делу А40-205492/25 где мы оспаривали сделку между ДГИ и АО ЦУГИ, по передаче нашего помещения в их собственность 🔥🔥🔥🔥

«Блочная амнистия» - интересный механизм, но есть нюанс, и не один.

За последние несколько месяцев нашей команде пришло более 7 запросов на легализацию домов блокированной застройки. Но как показал детальный разбор -  не все можно решить в упрощённой процедуре, да и практика судебная сильно неоднозначна.

Основное понятие о блокированной застройке наконец то вводит ФЗ  от 30 декабря 2021 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (так называемая «блочная амнистия»). Статья 1 Градостроительного кодекса РФ была дополнена пунктом 40, в котором дано определение дома блокированной застройки: это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

В декабре 2025 года Президиум ВС Российской Федерации утвердил Обзор судебной практики № 4, в котором содержатся разъяснения по целому ряду актуальных вопросов земельных отношений и градостроительства. Одним из ключевых разъяснений стала позиция, касающаяся раздела жилых домов, которые по документам числятся индивидуальными, но фактически представляют собой многоквартирные объекты, состоящие из нескольких изолированных блоков.

Важным клином в блочную амнистию стало дело, рассмотренное Верховным Судом, касается правомерности строительства домов блокированной застройки на земельных участках, предназначенных для садоводства (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 октября 2025 года № 305-ЭС24-12116 по делу № А41-72208/2022). Важно что ВС  указал, что упрощённый порядок строительства, действующий для жилых и садовых домов, не распространяется на дома блокированной застройки. Для их возведения требуется получение разрешения на строительство, соответствие вида разрешенного использования участка и соблюдение градостроительных регламентов.

Таким образом очень большой пласт домов имеющих признаки блочной застройки в настоящее время зависли в очередной правовой неопределённости, ведь фактически придётся не только вносить изменения в ПЗЗ, но и согласовывать заново проектную документацию в усложненном порядке.  

Даже построенные в 1960-70х  годах дом блокированной застройки  не дают полную гарантию упрощённого согласования или положительной судебной работы. 

Первая половина дня сегодня состояла из калейдоскопа заседаний в судах общей юрисдикции, и если первое в Симоновском суде прошло достаточно спокойно и размерено, по спору апартаментов, а вот последнее, в Тушинском, было очень даже эмоционально.

Я всегда придерживаюсь позиции состязательности и справедливости, разумности и хладнокровности. За годы практики судебная система научила реагировать на многие вызовы и до конца стоять на позиции своего доверителя. Но как быть когда в процессе творится настоящая подстава:

Суть дела проста -обычное ДТП, машина оформлена на супругу в момент. Виновник ДТП - супруг, который еще и оформляет бракоразводный процесс. По итогу приносит позицию по 1079 ГК и говорит - взыскивайте с супруги. Одинокая мать, на которую машина была формально оформлена, не то чтобы осталась у разбитого корыта, так еще и требование «супругом перенаправлено» к ней.

Она без профессионального представителя, не понимая вообще куда она попала, вместо позиции- искренние слезы. Судья всячески пытается вытащить дело в направление супруга, но … отсутствие проф представителя сказывается.

Уже бывший «Супруг» до последнего обещает «урегулировать спор» но в последние моменты просто исчезает с блокирование номеров.

Ну честно - ай я яй. С другой стороны это к сожалению сплошь и рядом. И выводы, которые можно сделать из этой истории приходят очень поздно.

Мне одному кажется, что в начале года судьи прошли мощный курс по градостроительству?🤔

Почему такое решение?

Наверно самый частый вопрос, который задают доверители юристам в нынешнем году. Связано это в первую очередь с глобальными изменениями правил рассмотрения споров, появлениям новых критериев и нюансов.

Практически каждый месяц появляются новые!!! ред флаги для суда. И речь сейчас уже даже не про альтернативные решения, а про решения с реальной угрозой сноса.

Смотрите: поставлена точка в вопросах блокированной застройки и «блочной амнистии», водоохранных зонах, определены условия нахождения в ЗОУИТ. В догонку в августе вступили изменения, внесенные в 301-ФЗ в водный кодекс, которые прямо запрещают строительство ОКС в зонах подтопления/затопления.

Одним словом надо делать глубокий град анализ земельного участка, рассматривать историю ПЗЗ, учитывать время разработки и утверждения ЗОУИТ, даже публикаций и прочего. Все это складывает малую часть нынешней работы над проектом.

А теперь представьте, как приходится «вертеться ужом» с проектами, на которых была подготовлена справка и дорожная карта , на основе которых они были взяты в работу в 2024/2025 годах.

Кстати, пока мы набираем нужное количество 👍 под предыдущим постом (не жалейте - дело того стоит, все таки 5 лет процессов, есть что рассказать).

Хочется поговорить про ту самую кассационную инстанцию, многие коллеги слышали, а кто-то еще нет про замыслы упразднить этот вид судов, а их функцию передать ВС РФ.

Все это конечно на уровне слухов и домыслов, хотя многие пытаются сейчас уже (не войдя в эту реку) строить будущие стратегические планы. Общая тенденция понятна, за короткий срок идем к прецедентному праву единообразию практики.

Но я бы еще с Апелляцией что-то сделал, раз уж такие реформы намечаются.

Очень большое заблуждение считать что кассация - техническая инстанция, и если уже решение устоялось в первой и апелляционной инстанции, то можно не переживать. Я бы сказал, что все совсем наоборот, кассация думает, читает, смотрит, глубоко готовится к заседанию и задает каверзные вопросы. Потом уходит в совещательную минут на 20 и ты остаешься один в ожидание …. ведь могут отправить на пересмотр.

Сегодня мы, с коллегами, окончательно отстояли интересы наших доверителей в споре о самовольной постройке.

История началась в 2022 году в виде одного выигранного процесса и продолжилась в новом производстве. Сложно и неоднозначно, много интересных фактов, а главное отсутствие применимых сроков исковой давности.

В рамках поста всего не передать, делаем подкаст? Если да то хотя бы 20👍 и я расскажу все подробно.

Сегодня приступили к написанию отзыва на кассационную жалобу Департамента городского имущества по одному из дел, связанных с самовольной постройкой. И вот что нас очень смутило и даже немного напрягло: в материалах дела жалоба лежит на 15-ти листах (мы знакомились), а вот на руки мы получили на 13-ти листах. Чудеса!

Оказывается и тут надо проверять внимательно!

Решили прогнать оба скана через ИИ, чтобы максимально близко сравнить документы. На что тот выдал результат:

На страницах 3, 6, 8 и 9 файла КЖ_13л.pdf текст отображается кракозябрами (в виде символов типа €‚ƒ„... или Ñîãëàñíî)

Поняв в очередной раз, что можно спать спокойно и восстания машин не будет, пока ИИ борется с кракозябрами, принялись по старинке сравнивать документы вручную.

Где что потерялось отпишу позже в комментариях

Коллеги, скажите честно, неужели только мне одному хочется после получасового процесса по самострою, назначенного на самое утро - побежать в ближайшую кофейню и заказать там поллитра американо?

Утро сегодня началось не с кофе, а со звонка инспектора ГИН. В рамках поручения от ДГИ, ему нужно было срочно выйти на объект с целью комплексной проверки  нарушений.

Ключевое слово – срочно, на доводы о том, что есть судебные процессы, что собственники не находятся в России (между прочим реально сезон отпусков), сотрудник даже слушать не стал - когда горят сроки у всего теряется здравый смысл.

Важным аргументом стало то, что в случае недопуска – инспектор пообещал, что ГЗК мы врядли пройдём (ну это конечно из области фантастики, но рисковать не стали). Такой аргумент заставит изменить свои планы на день.

Договорились встретиться на объекте через час.

Осмотр занял не более 20 минут, допуск был осуществлён практически во все помещения. И в конце раздался наверно главный вопрос дня: «а апартаменты у вас тут есть?».

Немая сцена.

«Спустя 3 года судебных тяжб, судебной экспертизы, 7 выходов совместных с ГИН и ДГИ, в том числе в рамках суда, инспекция все ещё грезит найти у нас – апартаменты, которых нет.»

Ну что сказать, взаимно посмеялись, на этом и разошлись.
Мораль вышесказанного надеюсь очевидна.

Сегодня большая часть юридического сообщества следила за заседанием Верховного суда, которое продлилось более 7 часов (многие доверители до сих пор думают что заседания начинаются вовремя и идут по 10 минут).

Скажем честно, этот процесс - максимально глубокий экскурс в авторское право, который можно получить не будучи в нем специалистом.

Вопросы сторонам тоже заслуживают отдельной колонки. Истцы реально изучающие голубей и подсолнухи, достучались до моего сердца и напомнили мне о том, как скучно порой изучать кирпичи и знаки аварийных выходов.

В делах о самострое есть один из щекотливых моментов, над которым часто приходится ломать голову, на пустом месте. Ни для кого не секрет, что для судей судебная строительная экспертиза (хотя согласно нормам ГПК и АПК так быть не должно) заведомо является самым важным доказательством - в которой есть ответы на все вопросы председательствующего.

И один из таких вопросов - это вопрос площадей, не только возникших, но и существующих. Я видел много разных подходов к измерению фактической площади здания, то по внешнем стенам ( в соответствии с приказом Росреестра), то комбинированные замеры одного-двух помещений + камерально из БТИ, а то камерально по неактуальным техпланам.

Для собственника и юриста, это часто бывает огромным и неприятным сюрпризом. Приходится работать с неточными площадями, и это очень чревато в том случае, когда фактически вы просите сохранить постройку в реконструированном виде и признать право собственности …. на неточную площадь.

Суд же тоже не всегда разбирается в методах измерения площадей экспертами и цифру принимают за идеал. Кадастровым инженерам приходится просто подгонять под, других вариантов нет. Хотя есть еще варианты, когда они отпишут техплан по фактическим замерам ( например как это делает ТБТИ) и тогда у юриста начинаются танцы с бубнами.

А ведь такая история через несколько лет опять может привести к вопросам в сторону собственника.

С ДНЕМ СТРОИТЕЛЯ!

Для меня этот праздник всегда был особенным. Не только из-за моей нынешней работы, а больше из-за генетической памяти. Половина моей семьи стояла у чертежных досок и у бетонных плит. С детства это был единственный профессиональный праздник, который мы отмечали с родными.

Мой дед - инженер с большой буквы. Он доказал, что строительство - это высшая математика в камне. Крупные объекты, сложнейшие задачи - все это решалось не техникой, а интеллектом и волей. Именно он показал насколько потрясающе быть созидателем, руками и мыслью.

Сегодня мы часто говорим о технологиях, но забываем, что за каждым мостом и зданием стоит человек. Настоящий инженер и строитель - это тот, у кого то самое созидание в крови. Это дар видеть красоту там, где пока только пустырь.

Поэтому я хочу искренне поздравить всех причастных инженеров, строителей, экспертов и всех тех, кто напрямую связан с этой профессией! Пусть ваши проекты всегда сдаются вовремя, а дома, которые вы строите, хранят тепло и истории многих поколений. И как я детстве всегда желал своим близким - наикрепчайшего здоровья и твердости в руках.

УРА!!!

Мне кажется, что если юрист, возвращаясь из отпуска, хочет заняться новым направлением - защитой прав при оказание туристических услуг- то что-то у него пошло не так на отдыхе.

Я же отлично отдохнув, хоть и всего неделю, остаюсь в самострое и коммерческой недвижимости.

Еще один невероятный поворот в судебном заседание- теперь уже в Симоновском суде. Собрались в заседание по вопросу повторного выезда эксперта, а закончилось отложением с целью объединения дел. Город подал еще один иск уже по незавершенному строительству.

ДГИ большие молодцы, рассказывать суду истории о том, как сейчас город преображает все с помощью «альтернативных решений» более чем достойная тактика и действует на судей как мед на пчел. Председательствующие с уповением слушают эти красивые тезисы повестки, а в их глазах читаются идеальные решения.

Конечно, все замечательно в таких судебных актах: и соблюдение градостроительного кодекса, и польза городу, и мягкий выход для судов. Но пока все это утопически - город, конечно, внес изменения в 819-пп, 234-пп. А вот изменения в 1019-ПП все очень ждут и по факту их нет.

Поэтому, пока их нет, все эти рассказы про полезность «альтернативных решений» некая ловушка для судов, завлекающая с таким же эффектом как сирены моряков.

Обожаю суды общей юрисдикции, сколько не готовься к судебному заседанию, никогда не предугадаешь, что на нем произойдет. Вот например, сегодня,в процессе, в троицком районном суде в рамках назначенного на прошлой недели перерыва, оказалось что потеряли дело.

Как говорится никогда такого не было и вот опять.

Сегодня в рамках дела № А40-79017/26-82-653 где с нас пытаются взыскать за безучетное потребление э/э, произошло любопытное процессуальное действо.

Истец пытается взыскать 1,6 млн рублей, опираясь на Акт проверки приборов учета от 14.11.2025. Но главная интрига сегодня развернулась вокруг доказательств допуска к этим приборам.

В ходе заседания мы заявили ходатайство об исключении Акта проверки из доказательств. Руководствовались тем, что доступ в помещение, где стоят счетчики, закрыт на навесной замок, и свободного входа нет. Ключи есть только у собственника.

Сетевая организация (ПАО «Россети-МР») не уведомила собственника о проверке за 5 дней, как того требует п. 166 Основных положений № 442.

Как тогда сотрудники попали внутрь? Мы считаем - незаконно. На наших фотоматериалах видно, что доступ есть только при физическом присутствии владельца, которого не было. Договор предусматривает доступ только в рабочее время в присутствии Потребителя, а не право взламывать замки.

Мы настаивали на том что раз нет надлежащего уведомления и свободного доступа Акт получен с нарушением закона (ч. 3 ст. 64 АПК РФ) и должен быть исключен.

Истцы же утверждают, что очень даже было открыто, а навесной замок и вовсе ждал их прихода. В заседание приобщили видео с регистратора. Посмотрели, к качеству видео, как и к происходящему на нем очень много вопросов. Экспертиза?

Всегда ловил себя на мысли, что надо записывать контакты правильно в записную книгу телефона, возможно даже немного официально (тем более учитывая профессию).

Полгода назад учить записывать правильно стал Телеграмм, ведь при пересылке сообщений все могут случайно увидеть как вы записали своего собеседника. А может и что-то посерьезнее случиться, например как у меня вчера в заседание Троицкого районного суда города Москвы.

Пришлось показывать одно из доказательств судье с личного мобильного телефона, в момент изучения документа судья вскрикнула : - «вам тут Пупсик пишет» - и с искренним смехом отдала аппарат обратно.

С утра подали ходатайство на аудиопротокол 😂 такое надо иметь в коллекции.

Сегодня в Симоновском районном суде города Москвы будем расхлебывать последствия «недопуска» судебного эксперта на объект. Вместо «с хлебом и солью», его приход просто проигнорировали.

Почему так произошло? Все просто и в то же время не очень. Первые повестки о приходе эксперта, по нашему же ходатайству о дополнительной экспертизе, мы получили в марте 2026 года, за 2 дня!! до назначенной даты экспертизы. Учитывая что в деле около 25 ответчиков-собственников, собрать такой «кворум» за двое суток - задача со звездочкой ( тем более мы с коллегой-адвокатом представляем интересы только 11 собственников). Поняв что миссия невыполнима, в адрес эксперта и суда оперативно было направлено ходатайство о назначение другой даты с оповещением заранее. Тем не менее эксперт все же вышел и часть помещений посмотрел.

Рассмотрев наше ходатайство о назначении иной даты, суд понял что без его регулирования мы никак не договоримся и взял функцию оповещения о новой дате на себя.

В итоге эксперт выходит в начале июня, и его не то чтобы встречают, скажем так в тот день все собственники занимались своими бытовыми и рабочими делами, пока эксперт стоял у закрытой калитки.

Что в итоге, в суд направлено Заключение о невозможности попасть, а мы конечно просто восхищены обезоружены такой ситуацией и сейчас на пути в Симоновский, разбираться в тонких материях своевременного и правильного оповещения и просить прийти постоять у калитки еще раз.

Напомню ставя 🔥 тем самым вы желаете нам удачи в этом непростом вопросе)