Постановление АС Московского округа от 08.05.2026 по делу А40-211278/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
Общество с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство Звягина В.В.» обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 307 кв. м, которое арендуется обществом как субъект малого предпринимательства.
Стороны не согласовали цену выкупаемого имущества: департамент предложил цену 54 769 000 руб. по отчету оценки, истец настаивал на цене 16 190 833 руб. Также спор возник о зачете в счет цены стоимости улучшений помещения.
Истец ссылался на право преимущественной покупки по Закону № 159-ФЗ, а также на обязательный зачет неотделимых улучшений, произведенных с согласия собственника.
Спор был передан в суд после невозможности урегулирования разногласий в досудебном порядке.
🏛 Решения нижестоящих судов
Первая инстанция удовлетворила иск частично, установив цену объекта в размере 41 282 647 руб. без НДС — по результатам судебной экспертизы. Стоимость неотделимых улучшений в размере 9 221 738 руб. с НДС была зачтена в счет оплаты. Пункты 3.1 и 3.4 договора изложены в редакции истца.
Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав выводы первой инстанции о правомерности зачета улучшений и применении экспертизы для определения рыночной стоимости.
🗣 Позиции сторон
Заявитель жалобы (Департамент): суды нарушили нормы материального и процессуального права, поскольку не проверили, были ли работы действительно неотделимыми улучшениями; отсутствовало согласие департамента на их проведение в целях зачета; включение в договор залога условий о страховке соответствует закону.
Оппонент (ООО «Крестьянское хозяйство Звягина В.В.»): истец реализует право на преимущественный выкуп по Закону № 159-ФЗ; улучшения выполнены с согласия департамента; зачет предусмотрен частью 6 статьи 5 указанного закона независимо от дополнительного соглашения.
🧭 Позиция кассации
Нижестоящие суды допустили существенные нарушения норм материального права, не исследовав характер выполненных работ на предмет их отнесения к неотделимым улучшениям и не проверив наличие согласия собственника именно на такие улучшения. Установление факта неотделимых улучшений требует анализа изменений качественных характеристик объекта, а не только наличия затрат. Экспертное заключение использовано без должной критики, включив в улучшения работы, характерные для текущего ремонта. При новом рассмотрении необходимо проверить все обстоятельства, связанные с согласием, характером работ и их стоимостью.
📌 Итог
Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
ТГ-канал «Третья инстанция»
#АС_Московского_округа