Постановление АС Московского округа от 04.05.2026 по делу А40-303473/2022
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
Федеральное государственное унитарное предприятие Государственный научно-исследовательский институт гражданской авиации (ФГУП ГосНИИ ГА) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик „Волоколамское шоссе 24“» с иском об обязании направить подписанный акт о реализации инвестиционного проекта и передать помещения.
Стороны заключили договор от 24 января 2003 г. № 01-10/77, по которому застройщик обязался передать институту 21,8 % от общей площади объекта без учета помещений общего пользования, технических и вспомогательных помещений, а также долю в праве собственности на общее имущество.
По дополнительному соглашению от 23 мая 2009 г. минимальная площадь для передачи увеличена до 7 220,2 кв. м. Объект введен в эксплуатацию 29 июля 2022 г., его фактическая площадь превысила изначально запланированную.
Стороны не достигли согласия по распределению площадей: институт требует 8 564,17 кв. м, исходя из 21,8 % от фактической общей площади, а застройщик предлагает меньший объем.
Дело объединено с встречным иском застройщика об обязании подписать акт распределения.
🏛 Решения нижестоящих судов
Первая инстанция отказала ФГУП ГосНИИ ГА в удовлетворении иска. Суд посчитал, что институт вправе получить либо 21,8 % от распределяемых площадей (5 548,2 кв. м), либо не менее 7 220,2 кв. м — по гарантии, установленной допсоглашением. При этом суд учел, что спорные площади включают помещения общего пользования, которые не подлежат распределению.
Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал вывод о том, что требование передачи 8 564,17 кв. м противоречит договору, поскольку эта площадь рассчитана с включением нераспределяемых помещений, что приведет к двойному учету. Экспертное заключение истца признано недопустимым доказательством.
🗣 Позиции сторон
Заявитель жалобы (ФГУП ГосНИИ ГА, Росимущество, прокуратура):
— Доля института установлена как 21,8 % от общей площади объекта, которая увеличилась; следовательно, должна увеличиться и причитающаяся площадь.
— Условие о минимальной площади 7 220,2 кв. м носит гарантийный, а не ограничительный характер.
— Необходимо провести судебную экспертизу для установления функционального назначения спорных площадей.
Оппонент (ООО «СЗ „Волоколамское шоссе 24“»):
— Площадь, подлежащая передаче, ограничена 7 220,2 кв. м, а расчет 8 564,17 кв. м включает нераспределяемые помещения.
— Помещения общего пользования не зарегистрированы в ЕГРН и не могут быть выделены.
— Вопросы толкования договора не требуют специальных познаний, экспертиза не нужна.
🧭 Позиция кассации
Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды нарушили нормы процессуального и материального права. Они не исследовали технические и проектные документы, не проверили, являются ли дополнительно возведенные площади помещениями общего пользования по смыслу ст. 290 ГК РФ и ЖК РФ.
Буквальное толкование договора не может игнорировать цель сделки и системную взаимосвязь условий. Положение о минимальной площади не исключает увеличения доли при росте общей площади.
Суд первой инстанции неправомерно отказал в проведении экспертизы, хотя стороны внесли средства, а вопросы требовали специальных познаний. Это нарушило обязанность суда обеспечить всестороннее исследование доказательств (ст. 71, 170 АПК РФ).
📌 Итог
Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
ТГ-канал «Третья инстанция»
#АС_Московского_округа