Постановление АС Московского округа от 30.04.2026 по делу А40-280612/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]
📖 Фабула дела
ООО «Анастасия» — арендатор нежилого помещения в Москве и субъект малого предпринимательства — обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости площадью 143,6 кв. м.
Департамент направил проект договора по цене 30 056 000 руб., определённой на основании оценки. Общество представило протокол разногласий, предложив цену 12 292 000 руб. и изменив ряд условий договора. Департамент отклонил разногласия, после чего спор был передан в суд.
Стороны не согласовали условия по цене, рассрочке, залогу, электронной закладной, страхованию, обязанностям по оснащению помещения и другим пунктам. Суд первой инстанции удовлетворил требования частично, назначив промежуточную цену на основе судебной экспертизы и изменив некоторые положения договора.
🏛 Решения нижестоящих судов
Первая инстанция удовлетворила иск частично: установила стоимость объекта в размере 20 929 000 руб. на основании судебной экспертизы, включила условия о рассрочке и порядке платежей, исключила ряд пунктов (включая обязательства по земельному участку и пожарной безопасности), но оставила большинство условий в редакции департамента, включая положения о залоге и штрафах.
Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав выводы о достоверности судебной экспертизы и правомерности исключения отдельных условий как не относящихся к предмету сделки. При этом он признал необходимым равенство ответственности сторон за уклонение от регистрации перехода права и скорректировал пункт 5.3.
🗣 Позиции сторон
Заявитель жалобы (департамент): цена должна определяться на основании его оценки, поскольку он как собственник вправе устанавливать стоимость муниципального имущества в соответствии с законом об оценочной деятельности; судебная экспертиза была излишней, так как доказательств недостоверности его оценки не представлено; условия договора, предложенные департаментом, соответствуют типовой форме и не могут быть изменены в одностороннем порядке.
Оппонент (ООО «Анастасия»): суды формально отклонили доводы общества, не проверив их на соответствие закону; включение в договор обязательства по электронной закладной, страхованию и пожарной безопасности нарушает баланс интересов и противоречит императивным нормам; общество вправе оспаривать не только цену, но и иные условия договора в рамках судебного урегулирования разногласий.
🧭 Позиция кассации
Суд кассационной инстанции установил, что нижестоящие суды допустили существенную ошибку, ограничив право истца на оспаривание только цены и рассрочки, тогда как по смыслу статей 445–446 ГК РФ и Закона № 159-ФЗ все разногласия по условиям договора подлежат судебному урегулированию. Подход судов противоречит статье 1 ГК РФ и статье 46 Конституции РФ, поскольку ограничивает судебную защиту. Также суды не проверили доводы сторон по существу, в частности — о навязывании электронной закладной, страховании и обязанностях по пожарной безопасности, не учтя, что эти условия нарушают императивные нормы. Кассационный суд указал, что типовая форма договора не имеет силы императивного правила, а условия должны оцениваться на соответствие закону при новом рассмотрении.
📌 Итог
Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
ТГ-канал «Третья инстанция»
#АС_Московского_округа