ДОГОВОР, ФОРМАЛЬНО ИМЕНУЕМЫЙ АРЕНДОЙ, ПОДЛЕЖИТ ПЕРЕКВАЛИФИКАЦИИ ПРИ НАЛИЧИИ УСЛОВИЙ, СВИДЕТЕЛЬСТВУЮЩИХ О НАПРАВЛЕННОСТИ ВОЛИ СТОРОН НА КУПЛЮ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С РАССРОЧКОЙ ПЛАТЕЖА

Постановление АС Центрального округа от 27.04.2026 по делу А35-10884/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

ООО "ЭлитСтрой ДТВ" обратилось к ООО СЗ "ЛЕОН Недвижимость" с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.09.2023 в размере 2 443 499 руб. 88 коп.

Ответчик подал встречный иск о признании этого договора недействительным, указав, что арендодатель заверил об отсутствии обременений, но участок на момент заключения сделки был арестован, что делает невозможным реализацию права выкупа.

Стороны заключили договор аренды на 11 месяцев с правом последующего выкупа за 6 500 000 руб., при этом арендная плата равнялась выкупной стоимости и подлежала зачету при покупке.

Дело прошло рассмотрение в суде первой инстанции и апелляции, после чего ответчик подал кассационную жалобу.

🏛 Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск о взыскании задолженности в полном объеме и отказала во встречном иске. Суд исходил из того, что арест не препятствовал использованию участка, а срок исковой давности по требованию о недействительности сделки истек.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, поддержав выводы о наличии арендных правоотношений и отсутствии оснований для признания сделки недействительной.

🗣 Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО СЗ "ЛЕОН Недвижимость"): договор является ничтожным, поскольку заключен с нарушением санкционного законодательства и содержит заведомо ложные заверения об отсутствии обременений; сделка фактически представляет собой куплю-продажу с рассрочкой, а не аренду.

Оппонент (ООО "ЭлитСтрой ДТВ"): возражал против удовлетворения жалобы, настаивал на действительности договора аренды и правомерности взыскания задолженности.

🧭 Позиция кассации

Нижестоящие суды ошиблись, преждевременно квалифицировав правоотношения как арендные, не установив реальные цели сторон при заключении сделки. Условия договора — равенство арендной и выкупной платы, зачет платежей, короткий срок аренды, обязанность арендатора нести бремя содержания участка — свидетельствуют о возможной правовой конструкции купли-продажи с рассрочкой.

Суд кассации указал, что при наличии недостоверных заверений об отсутствии обременений вопрос о добросовестности сторон и исчислении срока исковой давности должен быть исследован заново. Также требуется проверить, знал ли арендатор о ложности заверений.

Довод о нарушении санкционного законодательства не рассматривался, поскольку не заявлялся в нижестоящих судах.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение первой инстанции и постановление апелляции полностью и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Центрального_округа