РЕАЛИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВА ДОЛЖНИКА С ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ В РАМКАХ ПРОЦЕДУРЫ БАНКРОТСТВА ИСКЛЮЧАЕТ ПРИМЕНЕНИЕ КАК ЗАКОНОДАТЕЛЬНО УСТАНОВЛЕННОГО, ТАК И ДОГОВОРНОГО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА АРЕНДАТОРА НА ВЫКУП ЭТОГО ИМУЩЕСТВА

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.04.2026 по делу А22-2684/2024
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Общество с ограниченной ответственностью «Возрождение» обратилось к ООО «Агро-Бизнес» с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельных участков, приобретённых последним на торгах в рамках процедуры банкротства. Участники долевой собственности на участки — Сарычев А.И. (признан банкротом) и Сарычева Н.И. — ранее заключили с истцом договор аренды земель, в котором предусмотрели его преимущественное право выкупа при продаже. После реализации участков через торги новым собственником стал ответчик. Истец заявил, что его преимущественное право нарушено, и потребовал прекратить право собственности у ответчика.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила иск. Суд исходил из того, что ООО «Возрождение» как сельхозорганизация, использовавшая землю по договору аренды, имело преимущественное право покупки. Поскольку это право не было учтено при продаже, суд признал основания для перевода прав покупателя на истца. Также суд принял во внимание внесение суммы выкупной стоимости на депозит.

Апелляционный суд оставил решение без изменения. Он поддержал выводы первой инстанции, указав, что реализация участков нарушила преимущественное право арендатора, предусмотренное законодательством о землях сельскохозяйственного назначения.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель жалобы (ООО «Агро-Бизнес»): общество не является участником долевой собственности и не обладает преимущественным правом; реализация проведена в рамках банкротства по специальным нормам; договор аренды не зарегистрирован; спор не подсуден арбитражному суду.

Оппонент (финансовый управляющий): предмет торгов — земельные участки, а не доли; продажа осуществлялась в порядке ст. 213.26 Закона о банкротстве; преимущество арендатора не предусмотрено; дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

🧭 Позиция кассации

Суды неправильно применили статью 250 ГК РФ и ст. 12 Закона № 101-ФЗ, поскольку число участников долевой собственности составляло два лица — менее пяти, при которых действуют особенности оборота земель. У арендатора отсутствует законное преимущественное право на приобретение земельного участка при продаже доли должника в рамках банкротства. Продажа на торгах в соответствии со ст. 213.26 Закона № 127-ФЗ исключает применение правила о преимущественном праве покупки. Договорная оговорка о праве выкупа не порождает такого права в судебной защите.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление, отказал в удовлетворении иска, обязал аннулировать записи о переходе права собственности на участки в пользу ООО «Возрождение» и восстановить их в отношении ООО «Агро-Бизнес».

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Северо_Кавказского_округа