АРЕНДАТОР НЕ ВПРАВЕ ССЫЛАТЬСЯ НА ОШИБОЧНОЕ ПОДПИСАНИЕ АКТА ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ДЛЯ ОПРОВЕРЖЕНИЯ ПРЕЗУМПЦИИ ПЕРЕДАЧИ ОБЪЕКТА, ЕСЛИ УКАЗАННОЕ ИМ ЛИЦО ФАКТИЧЕСКИ ПРОДОЛЖИЛО ПОЛЬЗОВАТЬСЯ АРЕНДОВАННЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Постановление АС Московского округа от 21.04.2026 по делу А40-1553/2025
[карточка дела] ——— [судебный акт]

📖 Фабула дела

Индивидуальный предприниматель Тер-Мартиросян А.З. обратился к индивидуальному предпринимателю Штейнгардту А.А. с иском о взыскании 460 000 руб., уплаченных по договору аренды от 10.10.2024, мотивируя тем, что квартира не была фактически передана.

ИП Штейнгардт А.А. подал встречный иск о взыскании 1 100 000 руб. задолженности по арендной плате за период декабрь 2024 года – май 2025 года, указывая на использование помещения.

Стороны заключили договор аренды квартиры № 28А по адресу: Москва, Подсосенский переулок, дом 22, для проживания лица А.В. Горлановой, которая ранее использовала это жилье по договору между ИП Штейнгардтом А.А. и ООО «НТСС».

Договор с ООО «НТСС» был расторгнут 10.10.2024, одновременно с заключением нового договора с ИП Тер-Мартиросяном А.З.

Спор возник из вопроса, имело ли место фактическое исполнение обязательств по новому договору, несмотря на споры вокруг даты подписания акта приема-передачи от 01.12.2024.

🏛️ Решения нижестоящих судов

Первая инстанция удовлетворила первоначальный иск о возврате 460 000 руб. и отказала во встречном иске. Суд исходил из того, что акт приема-передачи от 01.12.2024 подписан ошибочно — при заключении договора 10.10.2024, а не в указанную дату, следовательно, факт передачи объекта не подтверждён.

Апелляционный суд оставил решение без изменения, согласившись с выводами первой инстанции о непредоставлении имущества и отсутствии оснований для удержания залога или начисления арендной платы.

🗣️ Позиции сторон

Заявитель кассационной жалобы — ИП Штейнгардт А.А. — указал, что суды неправильно оценили доказательства, игнорировав фактическое использование квартиры лицом, допущенным ИП Тер-Мартиросяном А.З., и презумпцию передачи имущества при наличии подписанного акта. Также заявлено о недобросовестности поведения ответчика, который сам инициировал перезаключение договора и продолжал использовать помещение.

Оппонент — ИП Тер-Мартиросян А.З. — настаивал на законности решений, указывая, что акт подписан ошибочно, как приложение к договору, а фактической передачи не произошло. Утверждал, что не извлекал выгоды из договора и не пользовался квартирой.

🧭 Позиция кассации

Суд округа установил, что нижестоящие суды нарушили нормы материального и процессуального права, не исследовав существенные обстоятельства: факт фактического использования квартиры, возможность владения и пользования со стороны ИП Тер-Мартиросяна А.З., а также его участие в изменении правоотношений.

Коллегия указала на презумпцию передачи имущества при наличии подписанного акта (глава 34 ГК РФ) и необходимость проверки добросовестности поведения сторон, особенно в свете принципа запрета противоречивого поведения (статьи 1, 10, 450.1 ГК РФ).

Суд отметил, что выводы о "ошибочном" подписании акта основаны только на пояснениях одной стороны, без документального подтверждения и критической оценки, что противоречит статьям 10 и 71 АПК РФ.

📌 Итог

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление полностью и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ТГ-канал «Третья инстанция»

#АС_Московского_округа