❓
Отвечаю на вопрос подписчика: неотделимые улучшения — доход или нет?Друзья, продолжаю рубрику «вопрос-ответ». Сегодня разбираем ситуацию, с которой сталкиваются многие собственники-арендодатели.
Ситуация:
Компания «В» передала банку в аренду свое здание
Банк за свой счет оборудовал кассовый узел стоимостью 700 000 руб. (неотделимые улучшения)
По окончании договора аренды здание возвращено собственнику вместе с оборудованным помещением
Вопрос: будут ли произведенные капитальные вложения учтены в качестве дохода компании «В»?
📌 Короткий ответ
Да, будут. Но с важными оговорками.
📖
Что говорит законГражданский кодекс РФ (ст. 623 ГК РФ):
Неотделимые улучшения, произведенные арендатором за свой счет и с согласия арендодателя, по окончании договора остаются в собственности арендодателя
Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право на возмещение их стоимости
Налоговый кодекс РФ (п. 1 ст. 249 НК РФ):
Доходом признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных
💰
Что с налогами у компании «В»1. Налог на прибыль
Если улучшения произведены с согласия арендодателя:
- Стоимость неотделимых улучшений (700 000 руб.) включается в доходы организации-собственника
- Момент признания дохода — дата подписания акта возврата имущества, когда право собственности на улучшения перешло к арендодателю
- Если улучшения произведены без согласия — компания «В» также получает имущество, но без права на компенсацию его стоимости для банка. Однако в целях налогообложения доход всё равно возникает .
2. НДС
Передача неотделимых улучшений арендодателю по окончании договора аренды, по общему мнению Минфина и сложившейся судебной практики, признается объектом налогообложения НДС .
Это означает, что:
Стоимость улучшений (рыночную) нужно включить в налоговую базу по НДС
Арендатор (банк) должен выставить счет-фактуру, но:
- Если банк применяет общую систему с НДС — он выставит НДС
- Если банк освобожден от НДС (например, применяет УСН или имеет льготу по банковским операциям) — НДС не выставляется
📝
Рекомендации для компании «В»✅ Проверьте договор аренды. Если в нем есть условие, что улучшения остаются арендатору (теоретически, для неотделимых это странно) или иной порядок компенсации — читаем договор.
✅ Убедитесь, что у банка было согласие на улучшения (письменное разрешение или прямое условие в договоре). Без этого у банка не будет права на компенсацию, но доход у вас всё равно возникает .
✅ Зафиксируйте возврат имущества актом. Укажите в нем состояние помещения и перечень улучшений.
✅ Отразите в налоговом учете стоимость полученных улучшений как внереализационный доход (если не было согласованной компенсации) либо как выручку от реализации (если компенсация предусмотрена). Последняя позиция спорна, но Минфин и ФНС настаивают на ней.
📌
Вывод- Компания «В» (арендодатель) должна включить стоимость неотделимых улучшений (700 000 руб.) в свои доходы
- Доход признается на дату возврата имущества по акту
- По НДС операция облагается, если банк является плательщиком НДС
В любом случае, получение имущества в виде улучшений без оплаты — это экономическая выгода, а значит, основание для признания дохода.
💬
Я в МАХ#вопросответ #аренда #неотделимыеулучшения #налогнаприбыль #НДС #бухучет