Рисковые стройки Тюмень

Мы запускаем новые проекты, что бы переложить убытки с текущих проектов в надежде покрыть их в будущем. Уже несколько таких заявлений я слышал от девелоперов. Не похоже было, что они шутят, к сожалению…

Пришел официальный ответ от ГК «География»:

Все строительные работы в ГК «География» идут в соответствии с запланированными сроками. Замороженных строек в активе «Географии» нет. Возведение ЖК «Окинава» в прошлом году шло с опережением сроков. В 2026 году компания решила вернуться в штатный режим работы. Необходимости в досрочном выполнении производственных задач нет. Все дома будут сданы вовремя. I очередь - в конце 2026 года, II — в третьем квартале 2027 года, IV — в четвертом квартале 2028. Компания работает по запланированному графику.

#слухи

Петля сжимается. На рынке активно курсирует слух, что Сбер приостановил выдачу ипотеку на проекты, перенос срока ввода по которым превышает полгода. Если это так, то с продажами будет полная просадка. Так как таких проектов сейчас чуть ли не большинство на рынке. Впрочем, это можно было прогнозировать на фоне повальных переносов сроков, банк просто учитывает риски.

#нампишут

Люди обеспокоены отсутствием движения на стройке ЖК "Окинава" (девелопер "География"). По словам покупателей, наблюдающих за стройкой, сначала её якоб заморозили на месяц, потом продлили заморозку на неопределённый срок. На стройке совсем не видно людей.

Отметим, что следующие три корпуса "Окинавы" запланированы к вводу в 4 кв. 2026, 3 кв. 2027 и 1 кв 2029. В официальных источниках указаны именно эти сроки и об их переносах не сообщалось.

Между тем, глаза видят, люди беспокоятся.

Говорящая голова Минстроя Никита Стасишин любит поговорить, только вот по факту мало что реализуется из того, что он говорит. Поэтому риэлторам можно не переживать.

ЕЩЕ РАЗ ПРО РАССРОЧКИ И ПЕРЕСАЖИВАНИЕ ПОТОМ В ИПОТЕКУ!

Поясняю для тех, кто наслушался цыганок из сети.

Никаких беспроцентных рассрочек – нет. Застройщику по финмодели банк не разрешит так наполнять escrow-счет. Поэтому все квартиры, которые вам предложат по рассрочке будут содержать в себе 20-30% наценки!

То есть вы сначала под воздействием некой «Бабки» пойдете и купите квартиру в рассрочку, на которой уже воткнули 30% наценки, а потом еще эту квартиру переведете в ипотеку? И еще проценты банку платить будете по квартире? Вы в уме?

Теперь про чушь «мои деньги на депозите», а рассрочка фиксирует цену. Ебана мать! Так вам же воткнули 20-30% наценку, которую ваш депозит не покроет! Вы считать умете?

Еще раз повторяю! Никаких рассрочек! Это токсичный продукт и для застройщика и для вас!

Толкают его конченные сволочи, которые хотят только одного – получить комиссию за вас с застройщика!

В апреле будут очень большие скидки на новостройки, особенно присматривайтесь к сегменту только что сданных домов. Там дисконт будет максимальным. В общем-то апрель очень удачное время, чтобы что-нибудь отхватить (и не на букву П).

Настоящий архитектор никогда не скажет что сотворил нежизнеспособную дичь. Для него это всегда «смелая интерпретация параметров ТЗ».

Не «адское гетто», а ➡️ «высокая концентрация городской ткани».

Не «тупо коробка», а ➡️ «лаконичное решение в духе рационального функционализма».

Не «девелоперский сюр», а ➡️ «маркер освоения периферийных территорий».

Не «собачья конура», а ➡️ «эргономичный смарт-формат, отвечающий запросам шеринг-экономики и мобильности молодого поколения».

Не «дура в центре города», а ➡️ «выразительный градостроительный акцент, вступающий в смелый диалог с историческим контекстом».

Не «окна в окна», а ➡️ «глубокая визуальная проницаемость, стимулирующая развитие тесных добрососедских связей».

Не «уродливый монстр», а ➡️ «объект с сильным пластическим высказыванием».

Не «сляпан на коленке», а ➡️ «реализован в условиях ограниченного временного ресурса».

Не «совдеповщина», а ➡️ «апелляция к архитектурным кодам позднего модернизма».

Не «хрен выедешь», а ➡️ «высокий потенциал развития улично-дорожной сети в среднесрочной перспективе».

Не «вырви глаз», а ➡️ «активный колористический акцент для интуитивной навигации в монотонной среде».

Не «наливайка», а ➡️ «стрит-ритейл с высокой востребованностью у локальных резидентов».

Не «конский ценник», а ➡️ «прогрессивное ценовое позиционирование на основе премиальной концепции входных групп».

Не «жёстко облажались», а ➡️ «создали прецедент, опережающий уровень восприятия массового потребителя»

Не «откровенное дерьмо», а ➡️ «адекватный архитектурный ответ на вызовы современной экономики».

Но всё это не понадобится если у вас по настоящему крутой проект. Ведь чем проект круче - тем короче пояснительная записка к нему.

Ряд тюменских девелоперов, вальяжно действовавших по модели "наш продукт сам себя продаёт" (речь идет о проектах классов бизнес и премиум), начинают осознавать, что времена меняются и продукт почему-то сам себя не продаёт, а потенциальные инвесторы, посчитав деньги, предпочитают купить по две-три квартиры в крепком комфорте чисто для вложения, нежели брать оверпрайс в проектах в центре, которые обладают малой ликвидностью.

Практика показывает, что в статусе "вторички с шикарным ремонтом" такие объекты могут стоять на экспозиции годами, заставляя владельцев переписывать ценник. При этом ликвидные однушки и двушки в крепком комфорт-классе легче и сдать в аренду, и продать.

Ситуацию усугубляет очевидный оверпрайс бизнес-проектов.

В связи с этим люди, на фоне слабой уверенности в завтрашнем дне, начинают считать и думать.

Приехали

В феврале 2026 года мы насчитали в Тюмени 10 жилых комплексов, в которых за месяц было всего по одной продаже. Причём там есть и крупные ЖК крупных и даже очень крупных застройщиков...

В Тюмени еще четыре площадки отдадут под КРТ, аукцион по одной из них запланирован на лето. Как сообщил заместитель главы города, директор департамента земельных отношений и градостроительства Дмитрий Иванов, их расположение пока не раскрывается, власти хотят убедиться, что эти участки будут интересны бизнесу.

«Работу по КРТ продолжаем. Подготовили еще четыре площадки, летом по первой проведем аукцион. Посмотрим, насколько будет интересно зайти бизнес-сообществу на них. Но территории небольшие», — рассказал Иванов во время пресс-клуба Союза строителей региона.

Сообщают на ура.ру

А проблема в том, что те, кто уже влез в КРТ (а это весьма ресурсные компании), сейчас мечтают об одном — как бы поскорее все достроить и соскочить уже с этой темы...

Тема, которая многим не даёт покоя - повальный срыв сроков ввода. Мы об этом тоже писали. Но тем не менее, он не повальный. Отрадно видеть, что некоторые тюменские девелоперы "считали" эту тему и стали выдавать инфу о своих опережениях сроков строительства. Как минимум:

"Север" и досрочная сдача проекта "Дабл Дабл"
Перенос ввода с 3к 2028 на 4к 2027.

Компания 4D и их новый проект "Сезоны"
Проект только начался, но компания уже говорит о том, что строят с опережением графика на 20%.

"Инко", хоть и не заявляли об этом громко, также многие дома в 4к 2025 сдали раньше срока.

Так что не всё так однозначно, хотя логика по досрочной сдаче многих проектов и понятна, тем не менее.
--

#слухи

Небольшой шухер отметили мы в связи со слухами о закрытии проекта "Энвилль" от ДК "Север" (экс-СтройМир).

Проверка дала такие результаты:

✅ закрыт не проект, а продажи в нём
✅ в связи с необходимостью перепроектирования на проект будет выдано новое РнС
✅ пока РнС нет, продавать по закону нельзя
✅ процесс в принципе обычный, часто связан с изменением этажности или площади. Так как от аэропортов проект довольно далеко, думаем, что дело в площади либо в грунтах

Оснований переживать нет, планируемая сдача объекта так же 1кв 2028.

Ну и у самого Севера, если вы следите за рынком, период активный - запущены стройки и в Екб, и в Москве.

Дискуссия вокруг темы "Девелопмент 2035" — это, конечно, интересно. Но выглядит сейчас в моменте это так: пока "звёзды" (Илья Пискулин, Павел Галкин, Сергей Разуваев и тд) рассуждают в публичном поле о далеком будущем девелопмента, в непубличном поле не столь звездные, но не маленькие застройщики озабочены куда более насущным вопросом — как заплатить налоги в марте и не остаться без штанов? )

В нашей сфере уже вполне открыто говорят о рисках банкротства в 2026 некоторых застройщиков из ТОП-20 по объёмам строительства. Две компании называются с уверенностью 80%, насчёт третьей ещё идут дискуссии. Но тут семи пядей во лбу и не надо быть — достаточно сравнить объёмы стройки и объёмы продаж, чтобы понять, что у этих компаний только чудо может как-то покрыть огромный разрыв, причём разрыв этот даже не в моменте, у некоторых он копился весь 2025 год.

Рынок новостроек России с февраля перешел к очередному этапу постажиотажного переосмысления. Повышенный спрос конца прошлого года и начала 2026 завершился, новых стимулов для поддержания продаж пока не создано. Показатели продаж на рынке Екатеринбурга рухнули к минимумам прошлых лет. Ожидаемый результат в привычной логике рынка, функционирующего на льготных программах.
https://dzen.ru/a/aa-kHrqdeHVKv-uJ

Громкий арест влиятельного тюменского депутата-миллиардера знаменует собой начало зачистки строительного лобби в регионе, говорят инсайдеры.

Депутат думы Ишима Олейников — основатель компании «СтройИмпульс» с миллиардными оборотами — годами получал крупные госконтракты на инфраструктурные объекты и активно застраивал жилые кварталы в Ишиме. По данным источников в правоохранительных органах, ему вменяют дачу взятки. Суд уже отправил его под стражу до 26 апреля.

Собеседники утверждают, что дело не ограничится одной персоной. В регионе готовится масштабная проверка подрядчиков, работающих по крупным бюджетным проектам. Под особым вниманием — компании с устойчивым доступом к тендерам и повторяющимися контрактами без серьёзной конкуренции.

Источники говорят, что федеральный центр дал негласный сигнал пересобрать строительный рынок области. Речь идёт о демонтаже схем, при которых бизнес и депутатский статус существовали в единой связке, обеспечивая контроль над распределением заказов.

❤ INSIDER BLACK - подписаться

#рассрочка #лонгрид #юрист

Вопрос 6: И что делать? Кто виноват? Где мои деньги, Лебовски?

Ответ 6: Ладно, не смешно. Через какое-то время момент откалибруется. Вот про ту же Лурье-Долину всё довольно быстро сообразилось. По моей практике - проблема гасится в течение 6 месяцев с момента появления. Кто успел, тот успел. Кто не успел, сорян. |

Краткий алгоритм для дольщика:
а) Настаивайте на передаче объекта.
б) Если можно выходите в спор о качестве (тут не советчик особо - у нас в городе строят в целом хорошо)
в) в документах и письмах - пишите в основном как есть - но без клише типа “тяжелая финансовая ситуация” - она у всех тяжелая. Тут чисто договор - вам передали хату, вы должны заплатить. А если не передали - то не должны.
г) Старайтесь опережать.

#рассрочка #лонгрид #юрист

Вопрос 5. А если всё таки мне передадут объект, и взыщут с меня основной долг плюс неустойку. То как я смогу выплатить это всё?

Ответ: 5. Выше я не просто так говорил о залоге. Дело в том, что концепция залога предполагает, что залогодержатель (тот, кому мы можем быть должны) имеет преимущественное право получить удовлетворение своих требований за счет предмета залога. Часто это преимущественная обязанность (в банкротных спорах например). Короче, Застройщик получит просуженный долг за счет своей же квартиры, которая притом подорожает за время разбирательств (в общем, ну может схуднёт за счет проблемности).

#рассрочка #лонгрид #юрист

Вопрос 4. Мне передали объект, который я не полностью заплатил, могу ли я его продать?

Ответ 4. Технически, да. После ввода дома в эксплуатацию, объекты получают девственно чистый кадастровый учет без всяких обременений. В идеале - этот учет должен пробрасываться на застройщика, а потом переходить на дольщика - но по факту, регистрируется сразу на дольщика при предоставлении передаточного акта. И вот при такой регистрации (если не появилось нововведений) никаких обременений в ЕГРН нет.

Однако же - поскольку нет полной оплаты и нет согласованного условия, что ипотека в силу закона не возникает, то возникать она должна.

В п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (старенькое но хорошее) сказано, что положения Закона о долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве, передача объекта долевого строительства в кредит (в том числе с рассрочкой платежа) влечет возникновение ипотеки данного объекта в силу закона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК). Однако, в настоящее время законодательство не предусматривает необходимости государственной регистрации договора залога. Видишь законный залог? И я не вижу, а он есть.

В общем, можно продать при желании. Добросовестной условной Лурье. Потом вас суд разберет. Прикол в том, что продажа объекта в моменте должна закрыть вообще все возможные неустойки перед Застройщиком даже без какой-то встречной неустойки.